Mitteilungsvorlage - 04/SVV/0392

Die Stadtverordnetenversammlung nimmt zur Kenntnis:

 

Der beschlossene Antrag 04/SVV/0267 „Festsetzung von Erhaltungsgebieten in den Sanierungsgebieten und im Entwicklungsbereich Block 27 in der Stadt Potsdam“, der den Oberbürgermeister beauftragt, der Stadtverordnetenversammlung bis zum Mai 2004 eine Erhaltungssatzung vorzulegen, kann so nicht umgesetzt werden, weil eine solche Erhaltungssatzung rechtswidrig wäre.

 

Im Einzelnen ergibt sich dies aus Folgendem:

 

Die oben genannte Satzung hat erklärtermaßen zum Ziel, die Wohnbevölkerung vor sanierungs- und modernisierungsbedingter Verdrängung zu schützen. Um dieses zu erreichen, sollen die bisher aufgrund der Sozialplanrichtlinie geltenden Mietobergrenzen weiter in den Sanierungsgebieten und im  Entwicklungsbereich „Block 27“ Gültigkeit behalten.

Die meisten Sanierungsgebiete liegen bereits im Geltungsbereich von Erhaltungssatzungen. Allerdings wurden bisher Mietobergrenzen bewusst nicht im Erhaltungsrecht, sondern im Sanierungsrecht geregelt. Als städtebauliches Instrument kann die Erhaltungssatzung  auch in der Form der Millieuschutzsatzung nur zur Vermeidung von negativen städtebaulichen  Folgewirkungen eingesetzt  werden.

 

 

Entscheidend sind die durch eine Änderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung ausgelösten nachteiligen Folgen der jeweiligen städtebaulichen Situation.

 

Die Inkraftsetzung einer Erhaltungssatzung ist nur dann sinnvoll, wenn städtebauliche Folgen aus der Verdrängung resultieren, nicht bei der Vermeidung der Verdrängung selber, dies ergibt sich bereits aus § 172 Absatz 1 Nr. 2, Absatz 4 BauGB.

Danach kann eine Erhaltungssatzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung nur erlassen werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll.

 

Sie ist also ein unzulässiges Mittel, um die Bewohner sozialpräventiv vor Verdrängung zu schützen, wenn daraus keine städtebaulichen Folgen resultieren. Im Gegensatz zum VG Berlin (Urteil vom 18. Juli 2002, VG 13 A 424.01) verweist das OVG Berlin (Urteil vom 30. Januar 2004, OVG 2 B 18.02) hier auf das Sanierungsrecht, das aber die sozialen Ziele als sekundär gegenüber den städtebaulichen Zielen ansieht und die Kommunen immer als verpflichtet ansehen, in die durch die Durchsetzung sozialer Ziele entstehender Kosten einzustehen. Das wird vor dem Hintergrund deutlich, dass das Gericht die in den Modernisierungsparagraphen 558 und 559 Bürgerliches Gesetzbuch enthaltenen Regelungen selbst als sozial ausgewogen ansieht.

 

Darüber hinaus ist eine Genehmigung nach § 172 BauGB, auch wenn alle weiteren Tatbestandsvoraussetzungen für eine Versagung vorliegen u.a. zu erteilen,

• wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist (Rechtsanspruch auf Genehmigung),
• wenn die Änderungen einer baulichen Anlage lediglich der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungsstandards dienen, was in den meisten der bisherigen Sanierungsfälle der Fall war.

 

Unter den genannten Voraussetzungen gilt:

 

Ein von der Rechtsprechung bestätigtes Hilfsmittel zur Bejahung der Verdrängungsgefahr (bei dessen Ermittlung selbstverständlich die von der Rechtsprechung gestellten Anforderungen eingehalten werden müssen) ist die Festsetzung einer sogenannten gebietsspezifischen Höchstmiete (Interventionswert bzw. Höchstbelastungswert). Das Überschreiten dieses Werts führt- vorbehaltlich des Rechtsanspruchs auf Genehmigung nach § 172 Abs. 4 Satz 2 und 3 Nr. 1 bis 6 BauGB oder ggf. des Erfordernisses von Ermessenserwägungen im Hinblick auf eine atypische Situation – zwingend zur Versagung der Genehmigung. Die Regelung löst zwar mittelbar einen Mieterschutz aus, kann aber nicht subjektive Rechte des einzelnen Mieters begründen. Eine Millieuschutzsatzung kann auch nicht als Instrument des unmittelbaren Mieterschutzes eingesetzt werden. Danach ist es auch konsequent, dass die Rechtsprechung nicht auf die spezielle Verdrängungsgefahr für den einzelnen Mieter abstellt, sondern dass das Gebiet abstrakt für einen nach bestimmten Merkmalen umschriebenen Personenkreis erhalten werden soll.

 

Der Einreicher der o.g. Drucksache irrt deshalb mit der in der Begründung aufgestellten Behauptung: „Die Festsetzung eines Erhaltungsgebietes zum Millieuschutz mit dem erklärten Ziel des Schutzes der angestammten Einwohnerstruktur vor Verdrängung rechtfertigt demnach die Festsetzung von Mietobergrenzen“. Eine Festsetzung von Mietobergrenzen käme nur dann in Betracht, wenn die Verdrängung städtebauliche Auswirkungen hätte, dies ist hier jedoch zumindest nicht offensichtlich.

 

 

Daher scheidet auch die „schnelle“ Vorlage einer Millieuschutzsatzung, die in dem Antrag gefordert wurde aus, da zuerst die Tatbestandsvoraussetzungen für die Einführung von Mietobergrenzen in die bestehenden Erhaltungssatzungen geprüft werden müssten. Konkret stellt sich die Frage, ob unter den gegebenen gesetzlichen Voraussetzungen die Festsetzung von Höchstbelastungswerten notwendig ist, um negative städtebauliche Folgen zu vermeiden und welcher konkreter Personenkreis überhaupt geschützt werden soll.

 

Jedoch wird generell von der Festsetzung von Mietobergrenzen abgeraten, da es, wie in dem Antrag offensichtlich intendiert, als sozialplanerisches Mittel untauglich ist.