09.05.2001 - 10.3.1 Nutzungsmöglichkeiten für das Gelände der ehema...
Grunddaten
- TOP:
- Ö 10.3.1
- Zusätze:
- Oberbürgermeister
- Datum:
- Mi., 09.05.2001
- Status:
- gemischt (Sitzung abgeschlossen)
- Uhrzeit:
- 13:00
- Anlass:
- ordentliche Sitzung
- Beratung:
- öffentlich
- Vorlageart:
- Mitteilungsvorlage
- Federführend:
- Oberbürgermeister
- Beschluss:
- an Gremium überwiesen
Zur
o. g. DS liegt den Stadtverordneten mit der Drucksachen-Nummer 01/0365
eine Mitteilungsvorlage des Oberbürgermeisters vor.
Antrag
zur Geschäftsordnung:
Die
Stadtverordnete Geywitz, Fraktion SPD, beantragt:
Überweisung in die Ausschüsse für Recht,
Sicherheit, Ordnung und Umweltschutz; Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen sowie
für Finanzen, Wirtschaft und Liegenschaften.
Abstimmung:
Die Überweisung
der Mitteilungsvorlage, DS 01/0365, in die Ausschüsse für Recht, Sicherheit,
Ordnung und Umweltschutz; Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen sowie für
Finanzen, Wirtschaft und Liegenschaften wird
mit Stimmenmehrheit angenommen.
Beschlusstext:
Die
Stadtverordnetenversammlung hat in ihrer Sitzung am 24.01.2001 die Verwaltung
beauftragt, alternative Nutzungsmöglichkeiten für das Gelände der ehemaligen
Schiffversuchsanstalt zu prüfen und bis zum 09.05.2001 über das Ergebnis zu
berichten.
Gegenstand
des Beschlusses und der darauf fußenden verwaltungsseitigen Untersuchung ist
das Gelände der ehemaligen Bundesanstalt für Wasserbau östlich der Marquardter
Chaussee (B273) und südlich des Sacrow-Paretzer-Kanals.
Grundsätzlich
ist bei der Prüfung alternativer Nutzungsmöglichkeiten für dieses Gelände ein
weites Spektrum in Betracht zu ziehen.. Durch die Verwaltung sind daher die
unterschiedlichsten Möglichkeiten einer anderweitigen Nutzung des Areals
recherchiert worden.
Diese
Nutzngsalternativen sind dabei unter jeweils unterschiedlichen Blickwinkeln zu
bewerten. Der verwaltungsseitigen Untersuchung wurden daher folgende Kriterien
für die Bewertung der Nutzungsalternativen zugrunde gelegt :
- die
Ziele der Landes-und Regionalplanung für den konkreten Standort
- die
stadtstrukturelle Einbindung des Gebietes
- die
landschaftsräumliche Einbindung in die Umgebung
- der
tatsächliche Bedarf der jeweiligen Nutzung
- die
wirtschaftliche Umsetzbarkeit einer solchen Nutzung
Anhand
dieser Bewertungskriterien kann für den Standort der ehemaligen Bundesanstalt
für Wasserbau zunächst folgende grundsätzliche Einschätzung getroffen werden:
Ziele
der Landes-und Regionalplanung
Der
Landesentwicklungsplan für den engeren Verpflechtungsraum Brandenburg-Berlin
(LEP eV) sieht für den Standort am Sacrow-Paretzer-Kanal die Kategorie
"Freiraum mit besonderem Schutzanspruch " vor. Im Grundsatz bedeutet
dies, dass das Gelände der ehemaligen Bundesanstalt für Wasserbau nach den
Darstellungen der Landesentwicklungsplanung für eine ausgedehntere
siedlungstrukturelle Entwicklung nicht zur Verfügung steht.
Allerdings
ist das Areal im Regionalplan Havelland-Fläming in Abstimmung mit den Zielen
der Landes-und Regionalplanung als "Bestand Siedlungsgebiet/Arbeitstsätten"
klassifiziert. Bei Erörterung möglicher Nutzungsalternativen für diesen
Standort mit der Regionalen Planungsgemeinschaft hat diese deutlich gemacht,
dass gegen jede von dieser Darstellung abweichende Nutzung regionalplanerische
Bedenken anzumelden seien und die Frage gestellt werden muss, wo die Stadt
Potsdam angesichts ihres wiederholt dokumentierten Gewerbeflächendefizits denn
anderweitig gewerbliche Nutzungen unterbringen will.
Stadtstrukturelle
Einbindung
Die
infrage stehende Fläche liegt nicht zentral im Siedlungsbereich der Stadt. Sie
ist daher für Nutzungen, die eine starke innerstädtische Verpflechtung haben,
nur bedingt geeignet. Umgekehrt kommt sie jedoch insbesondere für solche
Nutzungen, die im eigentlichen Siedlungsbereich nur schwer unterzubringen sind,
grundsätzlich in Frage.
Einbindung
in den Landschaftsraum
Das Areal
befindet sich in einer relativ empflindlichen Randlage zur Bornimer Feldflur.
Die zu betrachtenden Nutzungsalternnativen müssen deshalb darauf abgeprüft
werden, ob und inwieweit sie durch geeignete Maßnamen in das Landschaftsgefüge
eingebettet werden können.
Tatsächlicher
Bedarf
Bei allen
erdenkbaren Nutzungen, insbesondere bei einer eventuell angestrebten eng
formulierten Festlegung für die zukünftige Nutzung dieses Standortes muss
zugleich die Frage gestellt werden, ob für die betrachtete Nutzung ein
objektiver und durch Nachfrage belegter Bedarf besteht.
Wirtschaftliche
Umsetzbarkeit
Es muss
darauf hingewiesen werden, dass nicht jede der Nutzungen, für die ein
tatsächlicher Bedarf besteht, auch zugleich wirtschaftlich in der Lage ist, ein
solches Vorhaben an dem konkreten Standort zu realisieren. Die hiermit
angesprochene Frage der wirtschaftlichen Umsetzbarkeit betrifft sowohl den
Grundstückspreis als auch den Aufwand für die notwendige Herrichtung und
Erschließung der Flächen im Untersuchungsgebiet. Dies ist insbesondere deshalb
von Bedeutung, als da die Flächen in der Vergangenheit bereits baulich genutzt
waren ; insofern ergibt sic hieraus auch ein bestimmtes Grundstückspreisniveau.
Außerdem sind aus der vorangegangenen Nutzung in erheblichem Umfang bauliche
Reste der Anlagen der Bundesanstalt für Wasserbau auf dem Gelände vorhanden,
die vor Realisierung einer anderen Nutzung zunächst abgebrochen und entsorgt
werden müssen. Der für die Beräumung des Standortes anzusetzende Afwand dürfte
in einer Größenordnung von etwa einer Million DM liegen.
Auf der
Basis dieser grundsätzlichen Einschätzung kann zu den untersuchten
Nutzngsalternativen folgende Bewertung vorgenommen werden:
Gewerbenutzungen
Unttersucht
wurden zunächst vverschiedene Nutzungsmöglichkeiten auf dem gewerblichen
Sektor. Das Spektrum der möglichen Alternativen reicht hier von einer Nutzung
als Handwerkerhof (kleinteiliges Gewerbe) über Nutzungen,, die im
eigentenlichen Siedlungsbereich schwer integrierbar sind, bis zu
wasserbbezogenen gewerblichen Nutzungen wie Bootsbauer und Bootswerft, einer
Umverlagerung des Betriebshofs der Weißen Flotte und zu einer
Bootsausleihstation für Hausboote im Rahmen des Wassertourismus.
Handwerkerhof
Die
Nutzung des Geländes als Handwerkerhof entspricht grundsätzlich den Vorgaben,
die sich aus der Regionalplanung für diesen Standort ergeben. Für die
gemeinsame Landesplanungsabteilung ist hier jedoch nur ein Standort mit
unmittelbarem Bezug zum Wasser vorstellbar. Insofern wäre eine Nutzung des
Areals als Handwerkerhof auf Grund der rigorosen haltung der gemeinsamen
Landesplanung nicht durchsetzungsfähig.
Gewerbenutzungen,
die im eigentlichen Siedlungsbereich schwer integrierbar sind
Gemeint
sind hier solche gewerblichen Nutzungen, die auf Grund ihres Störpotenzials
oder der spezifischen Umfeldanforderungen dieser Nutzung im eigentlichen
Siedlungsbereich nur schwierig unterzubringen wären oder die auf Grund ihrer
konkreten Standortanforderungen auf den baulichen Außenbereich angewiesen wären
(beispielsweise Schmiede, Gießerei, Steinmetz). Auch wenn die Ansiedlung einer
solchen gewerblichen Nutzung aus stadtstrukturellen Gründen sinnvoll oder
vertretbar wäre, würde ein solches Anliegen an der Haltung der Gemeinsamen
Landesplanungsgruppe im Hinblick auf die Tolerierung ausschließlich
wasserbezogenen Gewerbes scheitern müssen. Insofern scheiden diese Nutzungen
als nicht umsetzungsfähig aus.
Bootsbauer,
Bootswerft, Umverllagerung Betriebshof Weiße Flotte, Bootsausleihstation
(Hausboote-Wassertourismus)
Aus
stadtstrukturellen Erwägungen erscheint die Verlagerung bestehender Betriebe
von Bootsbauern oder Bootswerften aus kritischen Lagen im Stadtgebiet an diesen
Standort erwägenswert. Dasselbe gilt auch für eine mögliche Umverlagerung des
Betriebshofes der Weißen Flotte, die zu einer Verbesserung der Ufersituation im
Bereich der alten Stadtmauer beitragen könnte.
Im
Hinblick auf die Ziele dder Regional- und Landesplanung dürften diese
Nutzungsalternativen durchgängig als positiv beurteilt werden können. Die
Einbindung dieser Nutzungen in den Landschaftsraum erscheint durchaus
vertretbar mit der Einschränkung, dass zumindest wegen des für die Realisierung
dieser Anlagen erforderlichen Krans ein Eingriff in das Landschaftsbild nicht
zu vermmeiden ist. Ein entsprechender Bedarf für diese Nutzungen ist durchaus
vorstellbar. Konkrete Anhaltspunkte hierzu liegen jedoch nicht vor.
Die
wirtschaftliche Umsetzbarkeit dieses Vorschlags ist nicht unproblematisch, da
davon ausgegangen werden muss, dass die hier in Frage kommenden kleineren
Betriebe nur in begrenztem Umfang die notwendigen Investitionen werden tätigen
können.
Touristische
Nutzungen und Freizeiteinrichtungen
In die
Untersuchung einbezogen wurden verschiedene Nutzungen auf dem Sektor des
Tourismus und der Freizeit- und Sporteinrichtungen. Das Spektrum rreicht von
einer Nutzung als Yachthafen und als Campingplatz mit Bootsanleger über eine
Kleingartennutzung bis hin zu Sportanlagen in privater Trägerschaft sowie auch
zu einer Nutzung als Fahrradverleihstation.
Yachthafen
Ob eine
Nutzung des Areals als Yachthafen unter dem Aspekt der stadtstrukturellen
Einbindung geeignet ist, muss in Frage gestellt werden. Der tatsächliche Bedarf
einer solchen Nutzung dürfte angesichts der noch vertretbaren Anbindung des
Standortes an die umgebende Seenlandschaft als ausreichhend zu beurteilen sein.
Insofern wäre eine Nutzung des Areals als Yachthafen bei angemessener
stadtstruktureller Einbindung duurchaus vetretbar.
Campingplatz
mit Bootsanleger
Aus dem
Betrachtungswinkel der regional- und landesplanerischen Einbindung sowie der
stadt- und landschaftsstrukturellen Verträglichkeit erscheint eine solche
Nutzung als unproblematisch. In Frage gestellt werden muss dabei allerdings, ob
die Flächengröße ausreichend ist für eine solche Nutzung. Als kritisch zu
beurteilen ist, dass die wirtschaftliche Umsetzungsfähigkeit wegen des
erforderlichen Grunderwerbs und der notwendigen Beräumungen bei Betreibung
eines Campingplatzes mit Bootsanleger in der Regel nicht gegeben sein dürfte.
Kleingartenanlage
Bei aus
regionalplanerischer und stadtstruktureller Sicht durchgängig positiver Beurteilung
gelten auch hier die zuvor genannten Aspekte der notwendigen Flächengröße und
der wirtschaftlichen Umsetzungsfähigkeit bei einem möglichen Betreiber.
Sportanlagen
in privater Trägerschaft
Vorstellbar
wären hier Nutzungen z.B. als Cart-Bahn, Rollschubahn, Tennisaanlage (Halle und
Freiplätze), als Polo-Platz oder als Golf-driving-range. Aus stadtstruktureller
Sicht und im Hinblick auf die landschaftliche Einbindung können diese
Sportanlagen in privater Trägerschaft als vertretbar eingestuft werden. Zur
Bedarfssituation kann jedoch keine Einschätzung vorgenommen werden. Die
wirtschaftliche Umsetzungsfähigkeit wird eher skeptisch beurteilt.
Fahrradverleihstation
Für eine
Fahrradverleihstation, etwa für Ausflüge ins Umland, wäre dies ein
stadtstrukturell falscher Standort. Wirtschaftlich dürfte eine solche Nutzung
bei weitem nicht tragfähig sein. Im Hinblick auuf das relativ geringe in
Anspruch zu nehmende Flächenvolumen käme eine Fahrradverleihstation daher
allenfalls als Randnutzung in Frage.
Landwirtschaftliche
Nutzungen
Gartenbaubetrieb
/ Baumschule
Bei einer
landwirtschaftlichen Nutzung, etwa in Form eines Gartenbaubetriebes oder auch
einer Baumschule, ist grundsätzlich mit den oben dargestellten Vorbehalten der
Regionalplanung zu rechnen. Darüber hinaus ist auch die Wirtschaftlichkeit
einer solchen Nutzung in Frage zu stellen.
Sonstige
Nutzungen
Tierschutzverein
/ Tierheim
Eine
Nutzung des Geländes für den Tierschutzverein oder als Tierheim muss
insbesondere wegen der mangelden wirtschaftlichen Realisierungsfähigkeit einer
solchen Lösung ausscheiden.
Gartencenter
Der in
Frage stehende Standort ist aus stadtstrukturellen Gründen für eine Nutzung als
Gartencenter wegen seiner relativ peripheren Lage nicht geeignet. Darüber
hinaus ist er auch im Rahmen der Einzelhandelsentwicklung als nicht verträglich
einzustufen (dies gilt im Übrigen für jegliche Form von Einzelhandel an diesem
Standort).
Verkehrs-Übungsplatz
Aus
stadtstrukturellen Erwägungen käme eine solche Nutzung durchaus in Betracht.
Aus den vorliegenden Erfahrungen mit der Standortsuche der Betreiber solcher
Verkehrs-Übungsplätze ist jedoch erkennbar, dass diese auf Flächen mit
minimalen Kosten angewiesen sind. Eine solche Nutzung ist daher am Standort
nicht umsetzungsfähig.
FAZIT
Im
Ergebnis der durchgeführten Untersuchung zu Nutzungsalternativen für das
Gelände der ehemaligen Bundesanstalt füür Wasserbau kann festgehalten werden,
dass :
-
gewerbliche Nutzungen wegen der Vorbehalte der Gemeinsamen
Landesplanungsabteilung nur in dem Umfang umsetzungsfähig wären, als dass ein
unmittelbarer Zusammenhang der jeweiligen Nutzung mit den angrenzenden
Wasserflächen des Sacrow-Paretzer-Kanals nachgewiesen werden kann. Dies
schließt die übrigen gewerblichen Nutzungen in Gänze aus.
- für die
untersuchten gewerblichen Nutzungen im Wasserbezug (Bootsbauer, Bootswerft,
Umverlagerung des Betriebshofes der Weißen Flotte) diie Voraussetzungen für
eine wirtschaftliche Umsetzbarkeit bei den hierfür in Frage kommenden kleineren
Betrieben im Regelfall nicht gegeben scheinen
- andere
als gewerbliche Nutzungen wiederum Konflikte in der Abstimmung mit der
Regionalplanung erwarten lassen, zu denen ein konkretes Lösungsangebot in
Ermangelung geeigneter anderweitiger gewerblicher Flächen durch die Stadt
Potsdam nicht unterbreitet werden könnte
- bei
angemessener stadtstruktureller Einbindung möglicherweise eine Nutzung als
Yachthafen in Betracht gezogen werden könnte
-
unabhängig von den aufgezeigten Konflikten mit der Regionalplanung oder der
Gemeinsamen Landesplanung die untersuchten Freizeit- und Sportnutzungen in der
Regel an der mangelnden wirtschaftlichen Umsetzungsfähigkeit scheitern dürften
- auch
die landwirtschaftlichen Nutzungsmmöglichkeiten sowie die Nutzung für den
Tierschutzverein bzw. als Tierheim aus Gründen der mangelnden
Realisierungsfähigkeit ausscheiden müssen.
Angesichts
der dargestellten Restriktitionen, insbesondere aus der Regional- und
Landesplanung und aus den auufgezeigten Vermarktungsbedingungen für den
Standort, verbleiben damit als mögliche Nutzungsalternativen für das Gelände
der ehemaligen Bundesanstalt für Wasserbau sowohl eine Nutzungsmöglichkeit als
Yachthafen als auch eine Alternative für gewerbliche Nutzungen, die einen
unmittelbaren Zusammenhang mit den angrenzenden Wasserflächen des
Sacrow-Paretzer-Kanals haben. Für Letzteres würden sich - bei entsprechender
landschaftlicher und stadträumlicher Einbindung - grundsätzlich etwa
Gewerbegebiete, für die ein Wasseranschluss aus Gründen des Zu- und
Ablieferverkehrs sinnvoll ist oder solche, die eine verträgliche Einbindung in
den vorhandenen Wasserkreislauf im Rahmen ihrer Produktionsprozesse benötigen,
oder alternativ auch Betriebe, die unmittelbar für den wasserbezogenen Markt
produzieren, anbieten. Angesichts der erforderlichen Investitionen in den
Grunderwerb, der notwendigen Kosten für Abbruch und Entsorgung der
Gebäudesubstanz und der neuen Investitionen in die konkrete Nutzung dürfte das
Spektrum gewerblicher Nutzungsinteressenten hier eher gering einzuschätzen
sein. Damit verbliebe als geeignete Nutzungsalternative lediglich die eines
Yachthafens.