Beschlussvorlage - 02/SVV/0870

1. Der Bebauungsplan Nr. 35-1 „Nördliche Berliner Vorstadt" ist auf der Grundlage der beigefügten Planungskonzeption für die Entwicklung der Fläche zwischen Ludwig- Richter- Straße und Tizianstraße fortzuführen (s. Anlage).

 

2. Bei der Fortführung des Bebauungsplans sind folgende Bedingungen durch die Beteiligten zu erfüllen:

a. die Erarbeitung einer abschlussreifen Vereinbarung zur Gewährleistung städtebaulich- gestalterischer Qualitäten zwischen der Grundstücks- Eigentümergemeinschaft bzw. dem Endinvestor und der Stadt bis zur Herbeiführung des Beschlusses zur erneuten öffentlichen Auslegung des Bebauungsplans Nr. 35-1 „Nördliche Berliner Vorstadt"

b. die Erarbeitung eines abschlussreifen Vertrags zur Verlagerung der in der Planungskonzeption enthaltenen Kleingartenflächen sowie zur gestalterischen Einbindung der Gartenanlage in ein hochwertiges Umfeld und zum Umfang der in der neu abgegrenzten Anlage zu schaffenden Parzellen zwischen dem VGS und der Grundstücks- Eigentümergemeinschaft bzw. dem Endinvestor bis zur Herbeiführung des Beschlusses zur erneuten öffentlichen Auslegung des Bebauungsplans Nr. 35-1 „Nördliche Berliner Vorstadt"

c. der  Abschluss   eines   Erschließungsvertrags   zwischen   der  Grundstücks-  Eigentümer-  

    gemeinschaft bzw. dem Endinvestor bis zur Planreife nach § 33 BauGB.

 

3.   Das Verfahren  zum  Bebauungsplan  Nr. 35-1 „Nördliche  Berliner  Vorstadt"  ist mit Priorität 1

entsprechend der Beschlussfassung der Stadtverordnetenversammlung zur Vereinbarung von Prioritäten für die Verbindliche Bauleitplanung vom 07.03.2001 (DS 01/059/2) und zur Revision der Prioritätenfestlegung vom 03.07.2002 (DS 02/SVV/0432) fortzuführen.

 

4.  Der Umfang öffentlicher Grünflächen im Planungsbereich soll zugunsten wirtschaftlich  nutzbarer Flächen reduziert werden, wenn die öffentliche Durchwegung parallel zur Berliner Straße entsprechend den Vorgaben des Flächennutzungsplans gewährleistet wird, zur Vermeidung von Schleichverkehren eine Unterbrechung des Verkehrsgerüstes erfolgt und - nach Prüfung der Erfordernis im weiteren Bebauungsplanverfahren - die Realisierung eines öffentlichen Spielplatzes an der Durchwegung sichergestellt ist. Eine ortsnahe Kompensation von naturschutzrechtlichen Eingriffen wird angestrebt.

Ob und in wie weit die Eingriffskompensationen vollständig im Bereich der neu zu schaffenden Baulandflächen und der Kleingartenflächen möglich ist, wird im Rahmen des folgenden Bauleitplanverfahrens und der dabei vorzunehmenden Abwägung zu klären sein.

 

 

 

 

 

 

Hinweis zur Gliederung der Beschlussvorlage

In den Unterlagen, die in der Originalvorlage den Mitgliedern der beteiligten Fachausschüsse vorliegen, sind folgende Anlagen enthalten:

- Anlage 1: Begründung (4 Seiten)

- Anlage 2: Planungskonzeption (1 Plan)

 

 

Anlass für die vorliegende Beschlussvorlage

Die Stadtverordnetenversammlung hat auf ihrer Sitzung am 04.09.2002 beschlossen, dass eine Arbeitsgruppe zu bilden ist, durch die die struktur- planerische Entwicklung der Flächen zwischen Ludwig- Richter- Straße und Tizianstraße auf der Grundlage der im Ausschuss für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen am 27.08.2002 vorgestellten Kompromissvariante (siehe Anlage 3) einer abschließenden Klärung zugeführt werden soll (Beschluss „Festlegung der struktur- planerischen Ausrichtung zur Entwicklung der Fläche zwischen Ludwig- Richter- Straße und Tizianstraße innerhalb des Bebauungsplanes Nr. 35-1 Nördliche Berliner Vorstadt", DS 02/SVV/0513).

 

 

Ergebnisse der Arbeitsgruppe und Gegenstand der Beschlussvorlage

Die Arbeitsgruppe, bestehend aus Vertretern der Grundstückseigentümer und Entwickler, der von der geplanten Verlagerung von Teilflächen der Kleingartenanlage betroffenen Grundstückseigentümerin, dem Verein Berliner Vorstadt, dem VGS und der Verwaltung, ist am 07.10.2002 zusammengekommen. Dabei ist die zugrundeliegende Kompromissvariante aus der unterschiedlichen Sicht der Beteiligten bewertet und gegenüber anderen bisher diskutierten struktur- planerischen Varianten, die im Rahmen des Beschlusses der Stadtverordnetenversammlung vom 04.09.2002 mitbetrachtet worden sind, übereinstimmend als Perspektive für eine einvernehmliche Lösung betrachtet worden.

 

Dabei ist deutlich geworden, dass eine faktische Lösung zur Umsetzung der Kompromissvariante nur im Einvernehmen zwischen den Beteiligten erreicht werden kann. Dazu ist Einigung zu einer unmittelbaren Verständigung zwischen dem Bevollmächtigten der Grundstückseigentümer und der Eigentümerin, deren Grundstück für die Verlagerung von Teilen der Kleingartenanlage in Anspruch genommen würde, zu den Bedingungen für die Umsetzung der Kompromissvariante auf diesem Grundstück erzielt worden.

 

Seitens der Beteiligten besteht Konsens darüber, dass zur Klärung der weiteren Perspektiven zur Umsetzung der Kompromissvariante die bestehenden Klärungsbedarfe und auch die Modifikationsmöglichkeiten am zugrunde liegenden städtebaulichen Konzept ermittelt werden sollen, um eine wirtschaftlich zwischen den Eigentümern konsensfähige Nutzen- und Lastenverteilung zu ermöglichen.

 

Weitere Perspektiven für eine einvernehmliche Lösung sind durch die Bereitschaft des VGS zum Abschluss von Vereinbarungen zur gestalterischen Einbindung der Gartenanlage in ein hochwertiges Umfeld (Rahmeneingrünung, Charakter der baulichen Anlagen, Herstellung eines stärker geöffneten Charakters) erzeugt worden. Bei Schaffung von etwa 24 Einheiten mit einer Größe von jeweils etwa 300 qm in der neu zu schaffenden Anlage kann ein Konsens zwischen den Beteiligten erreicht werden, wenn zugleich auch die künftige verkehrliche Erschließung der Anlage (Verkehrsanbindung, Stellplatzunterbringung) geregelt wird und für die im Bestand verbleibenden Gärten Regelungen zur zeitlichen Umsetzung der Anpassung für die zu verlagernden und für die im Bestand verbleibenden Gärten gefunden werden.

Wichtig für alle Beteiligten war dabei die Herbeiführung einer klaren zeitlichen Perspektive für die künftige Entwicklung des Gebietes.

 

Zur Herbeiführung einer einvernehmlichen Lösung kann aus Sicht der Verwaltung der Umfang öffentlicher Grünflächen im Planungsbereich zugunsten wirtschaftlich nutzbarer Flächen reduziert werden, wenn die öffentliche Durchwegung parallel zur Berliner Straße entsprechend den Vorgaben des Flächennutzungsplans gewährleistet wird, zur Vermeidung von Schleichverkehren eine Unterbrechung des Verkehrsgerüstes erfolgt und - nach Prüfung der Erfordernis im weiteren Bebauungsplanverfahren - die Realisierung eines öffentlichen Spielplatzes an der Durchwegung sichergestellt ist.

Grundbedingung für eine Konsenslösung zwischen den Beteiligten ist daneben, dass die naturschutzrechtliche Kompensation des durch die Neubebauung vorgesehenen Eingriffs in Natur und Landschaft im Wesentlichen auf den zu entwickelnden Baulandflächen sowie im Bereich der Kleingartenflächen und ohne den Rückgriff auf größere öffentliche Flächen gewährleistet werden kann.

 

Die Arbeitsgruppe hat damit - vorbehaltlich der erforderlichen Verständigung zwischen dem Bevollmächtigten der Grundstückseigentümer und der von der Kleingartenverlagerung betroffenen Eigentümerin - im Rahmen der ihr zur Verfügung stehenden Möglichkeiten der verbalen Erörterungen ein grundsätzliches Einvernehmen über die Kompromissvariante als Perspektive für eine konsensfähige Lösung erzielt. Voraussetzung für die abschließende Klärung der angesprochenen Fragen ist die weitere entwurfliche Konkretisierung des städtebaulichen Konzeptes im Rahmen der Aktualisierung und Überarbeitung des Bebauungsplans.

 

Planerisches Ergebnis der Arbeitsgruppe ist zumindest die in Anlage 2 zu dieser Beschlussvorlage enthaltene Planungskonzeption, welche eine Modifikation zu der dem Beschluss vom 04.09.2002 zugrunde liegenden Kompromissvariante darstellt.

 

Im Laufe der in der Arbeitsgruppe geführten Diskussion wurde deutlich, dass eine verbindliche Klärung und Entscheidung zur Umsetzung der erzielten Ergebnisse nur über ein mehrstufiges Verfahren möglich ist, in dem die fixierten Lösungen durch eine Leitentscheidung der Stadtverordnetenversammlung bestätigt werden und auf dieser Basis dann entsprechende vertragliche Regelungen zwischen den Beteiligten zu treffen sind, die wiederum Voraussetzung für die weitere Beschlussfassung der Stadtverordnetenversammlung zum Bebauungsplan Nr. 35-1 „Nördliche Berliner Vorstadt" sind.

 

Da zwischen dem Bevollmächtigten der Grundstückseigentümer und der von der Kleingartenverlagerung betroffenen Grundstückseigentümerin eine Verständigung zur Umsetzung der Kompromissvariante erreicht werden konnte, und auch die Fortführung des Bebauungsplanverfahrens durch die Grundstücks- Eigentümergemeinschaft vorbehaltlich der noch zu treffenden Leitentscheidung der Stadtverordnetenversammlung finanziert wird, liegen nun die materiellen Voraussetzungen für die Herbeiführung dieser Leitentscheidung vor.

 

Insofern kann nun ein Beschluss zur Umsetzung der Kompromissvariante in den Bebauungsplan Nr. 35-1 „Nördliche Berliner Vorstadt" gefasst werden.

Aufgrund der auch bereits mit dem Beschluss zur Festlegung der struktur- planerischen Ausrichtung zur Entwicklung der bezeichneten Fläche erörterten Zusammenhänge sollen an diesen Beschluss weitere Bedingungen geknüpft werden, die bei der Fortführung des Bebauungsplans durch die Beteiligten zu erfüllen sind. Dies sind im Einzelnen:

 

•      die  Erarbeitung  einer  abschlussreifen  Vereinbarung  zur  Gewährleistung   städtebaulich-      gestalterischer  Qualitäten  zwischen  der Grundstücks- Eigentümergemeinschaft bzw. dem      Endinvestor und der Stadt bis zur Herbeiführung des Beschlusses zur erneuten öffentlichen      Auslegung des Bebauungsplans Nr. 35-1 „Nördliche Berliner Vorstadt".

 

Auf diese Weise kann sichergestellt werden, dass die angestrebte qualitativ hochwertige

städtebaulich gestalterische Entwicklung des Gebietes bereits mit Beschlussfassung der

Stadtverordnetenversammlung über die erneute öffentliche Auslegung des Bebauungsplans für

die Umsetzung der Planung gewährleistet ist. Eine frühzeitige Verständigung hierzu zwischen

dem Entwickler und der Stadt kann zu einer zügigen Fortführung des weiteren

Bebauungsplanverfahrens beitragen und dabei auch etwaige Folgerungen für Festsetzungen

des Bebauungsplans noch rechtzeitig in dessen Überarbeitung hingeben. Zugleich kann damit

auch frühzeitig seitens der beteiligten Grundstückseigentümer der Umfang der hieraus zu

erwartenden finanziellen Belastungen als eine der Voraussetzungen für eine wirtschaftlich

insgesamt noch tragfähige Lösung abgeschätzt werden.

 

•         die Erarbeitung  eines  abschlussreifen  Vertrags  zur  Verlagerung  der in der Kompromiss-           variante enthaltenen Kleingartenflächen  (zeitliche  Bedingungen,  notwendige  Veränderun-       gen der Infrastruktur) sowie zur gestalterischen Einbindung der  Gartenanlage  in ein  hoch-           wertiges  Umfeld  und zum  Umfang der in  der  neu  abgegrenzten  Anlage zu  schaffenden            Parzellen   zwischen   dem   VGS   und  der  Grundstücks -  Eigentümergemeinschaft   bzw.             dem  Endinvestor  bis  zur  Herbeiführung  es Beschlusses zur erneuten öffentlichen Ausle-           gung des Bebauungsplans Nr. 35-1 „Nördliche Berliner Vorstadt".

Mit einer solchen vertraglichen Regelung können bis zur Beschlussfassung der Stadtverordnetenversammlung über die erneute Auslegung des Bebauungsplans klare Regelungen über die zu erbringenden Leistungen zur Verlagerung und gestalterischen Einbindung der Kleingartenanlage mit der erforderlichen Infrastruktur und zu den zeitlichen Perspektiven für die Verlagerung geschaffen werden. Damit kann auch frühzeitig eine Klärung zu den notwendigen Aufwändungen der Grundstückseigentümer als Basis für die erforderliche Nutzen- und Lastenverteilung herbeigeführt werden.

 

•     der Abschluss eines Erschließungsvertrags zwischen der Grundstücks- Eigentümergemein-

      schaft bzw. dem Endinvestor bis zur Planreife nach § 33 BauGB.

Diese vertragliche Regelung dient der Schaffung der erschließungsseitigen Voraussetzungen für die Umsetzung des Bebauungsplans in diesem Planbereich nach Bestätigung der Beschlussvorlage zum Satzungsbeschluss über den Bebauungsplan Nr. 35-1 „Nördliche Berliner Vorstadt" in der politischen Beratung.

 

•     die  Fortführung  des Verfahrens zum Bebauungsplan Nr. 35-1 „Nördliche Berliner Vorstadt"         mit Priorität 1  entsprechend der  Beschlussfassung der  Stadtverordnetenversammlung zur           Vereinbarung   von  Prioritäten   für   die    Verbindliche    Bauleitplanung   vom   07.03.2001             (DS 01/059/2)   und    zur    Revision    der    Prioritätenfestlegung    vom    03.07.2002   (DS          02/SVV/0432)

Mit dieser Festlegung kann der unter Punkt 1 des Beschlusses zur Revision der Prioritätenfestlegung, nach dem die Prioritätenfestlegung zum Bebauungsplan Nr. 35-1 „Nördliche Berliner Vorstadt" vorbehaltlich der Bereitstellung einer externen Finanzierung gilt, ausgeräumt werden und das Verfahren zur Überarbeitung und Fortführung des Bebauungsplan in den aktuellen Bearbeitungsgang aufgenommen werden.

 

      •   der  Umfang öffentlicher Grünflächen im Planungsbereich soll zugunsten wirtschaftlich nutz-           barer  Flächen  reduziert  werden,  wenn  die  öffentliche  Durchwegung parallel zur Berliner            Straße entsprechend den Vorgaben des Flächennutzungsplans gewährleistet wird, zur Ver-

            meidung   von   Schleichverkehren   eine  Unterbrechung  des Verkehrsgerüstes erfolgt und -           nach Prüfung der Erfordernis im weiteren Bebauungsplanverfahren - die Realisierung eines          öffentlichen  Spielplatzes  an  der  Durchwegung  sichergestellt  ist. Daneben  soll die natur-

            schutzrechtliche  Kompensation  des  durch  die  Neubebauung  vorgesehenen Eingriffs   in         Natur  und  Landschaft im Wesentlichen auf den zu entwickelnden Baulandflächen sowie

           im Bereich  der  Kleingartenflächen  und  ohne  den  Rückgriff  auf  größere öffentliche

            Flächen erfolgen.

 

Diese Festlegung sichert den durch die Verwaltung im Interesse der Konsensfindung eingeräumten Spielraum für die weitere Konkretisierung des städtebaulichen Konzeptes bei der Überarbeitung und Fortführung des Bebauungsplans im Rahmen der gemeindlichen Planungshoheit ab und schafft damit die entsprechende Sicherheit für die Beteiligten zu den weiterzuentwickelnden Inhalten der Planung.

 

 

Empfehlung der Verwaltung

Entsprechend dem Vorschlag der Verwaltung kann der Beschluss zur Fortführung des Verfahrens zum Bebauungsplan Nr. 35 „Nördliche Berliner Vorstadt" auf der Grundlage der beigefügten Planungskonzeption, zur Erfüllung der unter Punkt 2 der Beschlussvorlage aufgeführten Bedingungen bei der Fortführung des Bebauungsplans, zur Einstufung des Verfahrens in Priorität 1 und zur Verwendung öffentlicher Grün- und naturschutzrechtlicher Ausgleichsflächen entsprechend Punkt 4 der Beschlussvorlage gefasst werden.

 

 

Die Beschlussfassung löst unmittelbar keine finanziellen Auswirkungen auf den Haushalt der Stadt Potsdam aus, da hier lediglich eine Leitentscheidung zur struktur- planerischen Ausrichtung einer Teilfläche des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans getroffen werden soll. Finanzielle Auswirkungen für die Stadt können erst dann entstehen, wenn zur Umsetzung des im Verfahren fortzuführenden und der Stadtverordnetenversammlung zur Entscheidung vorzulegenden Bebauungsplans Flächenankäufe oder Erschließungsmaßnahmen durch die Stadt vorgenommen werden müssen, die nicht durch die im Beschlusstext genannten Verträge abgesichert sind.