Mitteilungsvorlage - 01/SVV/0169

Mit Beschluss vom 01.11.2000 wurde der Oberbürgermeister beauftragt:

a)           durch das Institut für Stadtentwicklung und Wohnen (ISVV) prüfen zu lassen, ob die Art und Weise der bisherigen Erstellung des Mietspiegels anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen i.S. eines qualifizierten Mietspiegels entspricht;

b)           zu prüfen, mit welchen Mitteln die Stadt für den Fall selbst Abhilfe schafft, dass die unter a) genannten Ansprüche nicht oder nicht vollständig erfüllt sind und

c)           eine Aussage darüber zu treffen, ob für die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels die Beauftragung einer wissenschaftlichen Einrichtung erforderlich ist.

Ausgangspunkt der Betrachtungen muss die derzeitige Rechtslage sein. Das Miethöhegesetz bildet mit seinem § 2 Abs. 2 die rechtliche Grundlage für die Erstellung eines Mietspiegels, soweit in der Gemeinde dafür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbarem Aufwand möglich ist.

Die bisherigen Kriterien für den Wohnwert der in der Kommune vorhandenen Wohnungen bilden Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Dem Gesetz ist bisher nicht zu entnehmen, wie die Datensammlung zu erfolgen hat.

Die Bedeutung eines Mietspiegels hängt derzeit deshalb entscheidend von seiner gerichtlichen Akzeptanz ab. Der vorliegende Mietspiegel ist nach Aussage der entsprechenden Abteilung des Amtsgerichtes gerichtlich akzeptiert. Die in der o.g. Beschlussvorlage aufgeworfenen Fragen können sich demzufolge nur auf die Erstellung künftiger Mietspiegel beziehen.

Da die künftigen Bestimmungen aus der Mietrechtsreform sich noch immer in der Diskussion befinden, kann eine abschließende Antwort erst gegebenen werden, wenn die zu beurteilende Norm für die Erstellung eines Mietspiegels tatsächlich Gesetzeskraft hat. Der Entwurf eines "Mietspiegelparagraphen", der unserer Stellungnahme von September 2000 zugrunde lag, ist zwischenzeitlich schon wieder überholt.

zu a)

Auf unsere Anfrage hin, hat das ISW trotzdem den Versuch unternommenen, auf Grund des derzeitigen Kenntnisstandes zum vorgesehenen § 558d BGB eine Bewertung für die bisherige Erstellungspraxis des Mietspiegels in Potsdam vorzunehmen. In der Antwort werden im Wesentlichen folgende Inhalte vermittelt.

Laut Begründung zum Mietrechtsreformgesetz unterscheidet sich der qualifizierte Mietspiegel vom einfachen dadurch, dass er zum einen wegen der erforderlichen wissenschaftlichen Erstellung eine erhöhte Gewähr der Richtigkeit und Aktualität der Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete bietet und zum anderen wegen der zusätzlich nötigen Anerkennung durch die Gemeinde und Interessen vertreter auch breite Akzeptanz ausdrückt.

Da bei der Datenerhebung bei den großen Wohnungsunternehmen nahezu eine Vollerhebung stattgefunden hat, wurden hier nicht nur die Anforderungen einer repräsentativen Stichprobe erfüllt, sondern sie geht methodisch noch darüber hinaus. Ob diese Aussage, im Hinblick auf die bisherige Methode der Datenermittlung, auch für den privaten Wohnungsbestand uneingeschränkt zutrifft, muss einer genauen Betrachtung der Mietenstrukturen in den verschiedenen privaten Wohnungs -segmenten durch die Mietspiegelersteller vorbehalten bleiben. Sollten sich daraus Anhaltspunkte dafür ergeben, dass in einzelnen Mietspiegelfeldern der Wohnungsmarkt nicht richtig abgebildet wird, wären Überlegungen zur weiteren Qualifizierung der Erhebungsmethode erforderlich.

Nach Einschätzung des ISW erscheint eine solche Diskussion jedoch vor Abschluss des Gesetz- gebungsverfahrens überflüssig. Dies gilt um so mehr, als der Bundesrat zur Änderung des Regie- rungsentwurfes zwischenzeitlich sinngemäß vorgeschlagen hat, dass ein Mietspiegel auch dann als qualifiziert gelten soll, wenn er von der Gemeinde und von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt oder vereinbart wurde.