Beschlussvorlage - 20/SVV/0223

Die Stadtverordnetenversammlung möge beschließen:
 

1.   Die bestehende „Leitlinie Grundstücksverkäufe“ DS-Nr. 11/SVV/0889 wird bezüglich der Grundstücke, die für den Geschosswohnungsbau verwendet werden können bzw. mit Mehrfamilienhäusern bebaut sind, ergänzt (Anlage 1) und wird beim Verkauf von hierfür geeigneten städtischen Grundstücken angewandt.

2.   Für Treuhandvermögen der Sanierungs- und Entwicklungsgebiete werden diese ergänzten Regelungen der Leitlinie im Rahmen der Vorgaben der §§ 136 ff. BauGB unter Beachtung der jeweiligen städtebaulichen Zielsetzungen und der Anforderungen der Gesamtfinanzierung sinngemäß angewandt. Dafür ist für jede Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahme eine Vermarktungsstrategie zu erarbeiten. 

3.   Bestimmte Akteure auf dem Wohnungsmarkt sind besonders geeignet, langfristig bezahlbares Wohnen zu sichern, auch deutlich über die durch Wohnungsbauförderung erzielten Bindungsfristen hinaus. An diese Akteure sollen vorrangig Flächen in geeigneten Verfahren vergeben werden. Dazu zählen die ProPotsdam GmbH als städtisches Wohnungsunternehmen und Mietwohnungsorganisationen (wie beispielsweise Genossenschaften).

4.   Die sich daraus ergebende erweiterte Leitlinie Grundstücksverkäufe (DS-Nr. 11/SVV/0889) ersetzt gleichzeitig den Beschluss „Kein Verkauf ohne Bedingungen“ (13/SVV/0495) sowie das Konzept „Grundstücksverkäufe für Geschosswohnungsbau an Investoren“ (DS 15/SVV/0080).

 Berechnungstabelle Demografieprüfung:

Begründung:

Mit Beschluss 18/SVV/0967 wurde der Oberbürgermeister beauftragt, die Leitlinie für Grundstücksverkäufe zu überarbeiten. Dabei sollte die Möglichkeit von Konzeptausschreibungen gleichwertig in die Richtlinie aufgenommen werden. Die überarbeitete und ergänzte Leitlinie formuliert vor allem Grundregeln für den Grundstücksverkauf von Grundstücken, die für den Geschosswohnungsbau geeignet oder mit Mehrfamilienhäusern bebaut sind, neu. Beim Geschosswohnungsbau handelt es sich um den Bau von einem oder mehreren Gebäuden mit Wohnungen in mehrgeschossiger Bauweise. Objekte des Geschosswohnungsbaus sind Wohngebäude mit mehreren abgeschlossenen Wohneinheiten auf mehr als einer Etage, die von mindestens einem Treppenhaus erschlossen werden. Nicht unter diesen Begriff und unter diese Ergänzung der Leitlinie für Grundstücksverkäufe fallen Grundstücke bis zu 1.000 m2.

Städtische Grundstücke (Finanzvermögen, Vermögen des Eigenbetriebes KIS) können grundsätzlich erst dann veräußert werden, wenn zuvor festgestellt wurde, dass sie nicht für eigene Flächenbedarfe der Landeshauptstadt und der öffentlichen Daseinsvorsorge benötigt werden. Dieses gilt in der Regel durchgängig für das sog. „Infrastrukturvermögen“.

Für Treuhandvermögen der Sanierungs- und Entwicklungsgebiete wird diese Leitlinie sinngemäß angewandt.  

Einzelne Flächen, die für Geschosswohnungsbau geeignet sind, werden zukünftig ausschließlich für geförderten Wohnungsbau oder mietpreisgedämpften Wohnungsbau mit Belegungsbindung veräußert.

Es ist allerdings darauf hinzuweisen, dass es nur noch wenige städtische Grundstücke (außerhalb der Treuhandvermögen) gibt, die für Geschosswohnungsbau geeignet sind, v.a. sind dieses Garagen-flächen. Vorrangig sollen diese Flächen an die städtische Wohnungsgesellschaft (Pro Potsdam) übertragen werden. Ein Verkauf kann in Ausnahmen an „Mietwohnorganisationen“, z.B. Genossenschaften, erfolgen.

Für größere Gebiete wird zukünftig der „Potsdamer Drittelmix“ angestrebt: Ein Drittel der realisierbaren Geschossfläche soll für den geförderten Wohnungsbau verkauft werden, ein Drittel für mietpreisgedämpften Wohnungsbau und ein Drittel für die Errichtung von Miet- oder Eigentumswohnungen ohne Mietpreis- und Belegungsbindungen.

Der Verkauf der Grundstücke für die Kategorie des geförderten Wohnungsbaus erfolgt im Rahmen von Konzeptverfahren zum reduzierten Festpreis unter Ausschöpfung der Möglichkeiten der Genehmigungsfreistellungsverordnung.

Die Grundstücksvergabe für die Kategorie mietpreisgedämpfter Wohnungsbau erfolgt im Rahmen eines Konzeptverfahrens zum Festpreis. Bewertungskriterien sind u.a. die günstigste Einstiegsmiete, die unter der Marktmiete (derzeit etwa 11,00 €/m²), aber über der Fördermiete für Haushalte mit Wohnberechtigungsschein (WBS) + 20% (derzeit 7 €/m²) liegen soll. So können ohne Wohnungsbauförderung bezahlbare Wohnungen für Haushalte mit mittleren Einkommen entstehen.

Für Miet- oder Eigentumswohnungen ohne Mietpreis- und Belegungsbindungen werden Konzeptvergaben mit Preisanteil angewandt.

Fazit finanzielle Auswirkungen:

Im Rahmen der Umsetzung der Leitlinie für Grundstücksverkäufe und Anwendung der Genehmigungsfreistellungsverordnung kommt es zu geringeren Einzahlungen aus Grundstücksveräußerungen im Vergleich zu Höchstgebotsverfahren.

Die Mindereinzahlungen können derzeit (noch) nicht konkret quantifiziert werden, da sie vom jeweiligen für den Geschosswohnungsbau geeigneten Grundstück und dem gewählten Verfahren abhängen.

Bereits die gutachterlich ermittelten unbeeinflussten Verkehrswerte liegen in der Regel mindestens 20-30% unter tatsächlich den erzielbaren Marktwerten. Somit betragen die Einzahlungsverluste unter Berücksichtigung der neuen Regularien für die Grundstücke des Geschosswohnungsbaus (Abschläge auf Grundlage GenehmFV) weit mehr als 50% der möglichen Einzahlungen bei Höchstgebotsverfahren. Die Einzahlungen reduzieren sich um 100% für solche Grundstücke, die unentgeltlich in das Gesellschaftsvermögen der ProPotsdam GmbH eingebracht werden. In den vergangenen Jahren wurden durchschnittlich ca. 2,4 Millionen EUR Einnahmen p.a. durch Grundstücksverkäufe erzielt. Diese dienten ausschließlich der Deckung von geplanten Investitionen. Bei Anwendung der neuen Leitlinie werden sich die Einzahlungen um voraussichtlich etwa 1 Million EUR pro Jahr verringern und stehen somit zur Deckung von Investitionsmaßnahmen bzw. von Grundstücksankäufen nicht mehr zur Verfügung.