Mitteilungsvorlage - 03/SVV/0494

Die Stadtverordnetenversammlung nimmt zur Kenntnis:

 

 

Information zu den Ergebnissen der Wohnraumversorgung aus den nach BelBinG geschlossenen Verträgen sowie über die Wohnungsmarktsituation in Potsdam 2002

 

Wohnungsmarktsituation in der Stadt Potsdam

 

Der Bestand an Wohnraum hat sich im Jahr 2002 auf 74.710 Wohnungen erhöht (2001 waren es noch 74.097 Wohnungen).

 

Die Zahl der erteilten Baugenehmigungen für Wohnungen als auch die Baufertigstellungen von Wohnungen sind weiter rückläufig. Sie liegen unter dem Niveau von 1993.

 

Seit 1990 wurden ca. 60 % des Wohnungsbestandes saniert oder neu errichtet.

Der Ausstattungsgrad für 87,5 % der Wohnungen umfasst Bad oder Dusche, Innentoilette und modernes Heizsystem.

 

Bezogen auf das Eigentum verteilt sich der Wohnraum wie folgt: 26 % der Wohnungen befinden sich in kommunalem Eigentum, 21,5 % in genossenschaftlichem Eigentum und 52,5 % in privatem Eigentum. Letzterer hat sich im Vergleich zum Vorjahr nur geringfügig erhöht.

 

Der Anteil der Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern ist ebenfalls fast konstant geblieben 7,2 % ( 2001 – 7 %).

 

Für 14.337 Wohnungen (19,2 %) existieren Mietpreis- und Belegungsbindungen auf Grund öffentlicher Förderung.

 

Der Leerstand von Wohnungen hat sich gesamtstädtisch um ein Viertel verringert und liegt jetzt bei ca. 7 %. Vermietbar und unvermietbar leerstehende Wohnungen halten sich dabei die Waage. Schwerpunkte des Leerstandes sind überwiegend die Stadtteile mit Altbauwohnungsbeständen. Bezogen auf die Wohnungstypen sind überwiegend 3- und 4-Raumwohnungen von Leerstand betroffen. Innerhalb der Stadtspurunternehmen sank der Leerstand in den Gebieten der industriellen Bauweise zum 31.03.2003 sogar auf 1,5 %. Im geförderten Wohnungsbestand lag der Anteil der nichtvermieteten Wohnungen bei 2,46 % zum Jahresende.

 

Bei der Betrachtung der Mietenentwicklung im freifinanzierten Wohnungsbestand sind die Nettokaltmieten in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen und liegen im Potsdamer Durchschnitt bei 7 Euro/m² für sanierte Altbauten oder Neubauten nach 90. Die Angebotsmenge hat sich innerhalb eines Jahres von 2001 zu 2002 um ein Drittel verringert. Im geförderten Wohnungsbestand liegen die Mieten des 1. Förderweges bzw. für Sozialwohnungen derzeit zwischen 4,22 und 4,60 Euro/m². Im 3. Förderweg liegen die Nettokaltmieten bei ca. 5,60 Euro/m².

 

Diesen Wohnungen auf der Angebotsseite steht eine ebenfalls ständig steigende Zahl von Einwohnern mit Haupt- (130.477 – 2002)  als auch mit Nebenwohnsitz gegenüber. Bedingt wird dies dadurch, dass es mehr Zuzüge als Wegzüge seit 1999 gibt und Geburten und Sterbefälle in fast gleichen Anteilen vorhanden sind. Dieser Trend wird sich nach ganz aktuellen Prognosen des Landes (LDS) für Potsdam weiter fortsetzen. Entgegen vielen anderen Kommunen im Land wird für Potsdam sogar ein Zuwachs bis zum Jahr 2020 von bis zu 15 % prognostiziert (ohne Eingemeindungen).

 

Die für die Nachfrage ebenso entscheidende Zahl der Haushalte ist gleichfalls ständig steigend. Gab es 1999 noch 66.510 waren es 2001 schon 68 931 Haushalte. (Zahl für 2002 lag nicht vor).

 

 

 

FAZIT:

Sowohl die Indikatoren der Angebotsseite wie Baufertigstellungen, Leerstand und Mietentwicklung als auch die Indikatoren der Nachfrageseite Einwohner und Haushalte zeigen eher eine Anspannung des Marktes an. Entspannung gibt es nur noch für bestimmte Segmente wie 3- und 4-Raumwohnungen.

 

Ergebnisse der Wohnraumversorgung aus den nach BelBindG geschlossenen Verträgen 

 

Im Jahre 2002 erhielten  3.617 Haushalte mit geringem oder mittlerem Einkommen eine Berechtigung zum Bezug einer geförderten Wohnung. Die Verteilung zwischen der Berechtigung zum Bezug einer Sozialwohnung (2.968) und zum Bezug einer Wohnung des 3. Förderweges (649) ist fast identisch im Vergleich mit dem Jahr 2001 (3.061 und 736). Das Verhältnis Berechtigter für den 1. und 3. Förderweg liegt schon seit 1996 fast gleichbleibend bei 80 % zu 20 %, allerdings bei leicht gesunkener Gesamtzahl erteilter Bescheinigungen pro Jahr.

 

Von den im Jahr 2002 gültigen 6.326 Bescheinigungen wurden 3.390 realisiert, 1.235 liefen ab und 1.701 waren am 31.12.2002 offen, d.h. noch nicht versorgt. Nicht realisiert wurden überwiegend Wohnungsanliegen von Berechtigten gem. § 5 WobindG (Berechtigung erster Förderweg). Hier waren allein 1.362 Anträge offen.

 

Der Anteil der Nachfrager für 1- und 2-Raumwohnungen folgt dabei immer noch der allgemeinen Entwicklung hin zu kleineren Haushaltsgrößen.

 

Die vertraglich vereinbarte Zahl zur Verfügung zu stellender Wohnungen wurde von keinem der Vertragspartner erfüllt.

 

Im Detail stellt sich die Erfüllung wie folgt dar:

 

	Soll 2000	Ist 2000	Soll 2001	Ist 2001	Soll 2002	Ist 2002
GEWOBA	450	261      58 %	600	249       41,5 %	600	243               40,5%
Karl Marx	77	17      22 %	155	11         7,1 %	155	1                 0,6%
1956	35	13      37 %	70	3         4,3 %	70	2                 2,8%
PbG	33	12      36 %	65	9       13,8 %	65	9               13,8%
WVP	105	26      24 %	140	3         2,1 %	-	-                    -
Gesamt	700	329      47 %	1030	275       26,7 %	1030	255               24,7%

 

Mögliche Ursachen für die erneute unzureichende Vertragserfüllung im Jahr 2002 sind u.a.:

 

1. Durch Sanierung entstandenes höheres Mietniveau in den Wohnungsbeständen

 

Ein Teil von benannten Wohnungssuchenden ist durch die Vertragspartner versorgt worden, ohne dass eine Abrechnung erfolgte bzw. eine Anrechnung nicht möglich war, weil die Nettokaltmiete über dem vertraglich vereinbarten Mietniveau von 4,22 Euro/m² lag. Ursache für die Akzeptanz höherer Mieten ist u. a., dass innerhalb der Gültigkeit eines WBS, Veränderungen der Lebens- und Einkommensverhältnisse erfolgt sind, die den Abschluss  von Mietverträgen mit einer Nettokaltmiete über 4,22 Euro/m² zuließen. Insgesamt sind im Abrechnungsjahr 94 dieser Fälle zusätzlich registriert worden.

 

 

 

2. Angebotsdefizit für 1- und 2-Personenhaushalte

 

Diese Tatsache ist objektiv dem in diesem Preissegment nicht ausreichenden Wohnungsmarktangebot geschuldet. Demzufolge  konnten durch die Vertragspartner nur ungenügend Angebote unterbreitet werden. Von den im Jahr 2002 insgesamt offenen gültigen 887 Antragstellern mit dringendem Wohnbedarf waren mehr als zwei Drittel 1- und 2 Personenhaushalte.

 

3. Zusätzliche Belastung durch Zeichnung von Geschäftsanteilen bei Genossenschaftswohnungen

 

Von den 1362 registrierten offenen gültigen WBS-Inhabern nach §5 WobindG gehörten 785 Haushalte zu den Berechtigten, bei denen die jeweilige Einkommensgrenze zwischen 50 und 100 % unterschritten wurde. Sie gehören damit zu den einkommensschwächsten Personengruppen. Die Übernahme von Genossenschaftsanteilen war daher aus finanziellen Gründen kaum möglich. Genossenschaftswohnungen waren im Regelfall für diesen Personenkreis ungeeignet, so dass nur eine Anmietung bei der GEWOBA mbH angestrebt wurde.

 

4. Mangelnde Abrechnung einiger Vertragspartner

 

Durch die Genossenschaften wurden kaum Anträge auf Prüfung zur Quotenanerkennung gestellt, so dass das Ergebnis nur auf die Vorlage von Überlassungsmitteilungen basiert. Der Verzicht auf die Vorlage des WBS kann hierfür die Ursache sein. Die Zahl der durch die Genossenschaften versorgten WBS-Inhaber könnte also tatsächlich höher sein als hier ausgewiesen.

 

5. Anpassung der Versorgungsverträge entsprechend dem Beschluss der STVV vom 03.07.2002

 

Der Auftrag der Stadtverwaltung, die bestehenden Verträge anzupassen, erwies sich in der Umsetzung schwieriger als angenommen. Durch langwierige Abstimmungsrunden im Arbeitskreis Stadtspuren waren immer wieder Detailfragen für die praktische Umsetzung der Verträge erörtert worden, die letztlich erst mit Wirkung zum 01.01.2003 in Kraft treten konnten.