Beschlussvorlage - 23/SVV/0261

Die Stadtverordnetenversammlung möge beschließen:

1. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, Generalmietverträge mit der ProPotsdam GmbH über die Anmietung der folgenden zwei Neubauvorhaben zu schließen:

Die Verträge umfassen folgende wesentliche Regelungen:

• Mietgegenstand sind die o.g. 2 Liegenschaften mit insgesamt 135 Wohnungen auf einer Wohnfläche von insgesamt 9.992,56 m² sowie allen Neben- und Freiflächen.
• Die Wohnungen werden durch die Landeshauptstadt Potsdam, Fachbereich Wohnen, Arbeit und Integration (LHP), in öffentlich-rechtlicher Nutzung zunächst an Geflüchtete überlassen. Bei Vorliegen der bau- und planungsrechtlichen Voraussetzungen lassen die Mietverträge die Überlassung an alle Haushalte zu, für deren Unterbringung die LHP zuständig und verantwortlich ist.
• Die berechnete anfängliche Nettokaltmiete (NKM) beträgt für beide Vorhaben zusammen 2.754.309 EUR / Jahr zzgl. Nebenkosten.
• Die Mietverträge treten mit Übergabe der Wohnungen, frühestens beginnend ab

April 2024 bzw. Juli 2024, in Kraft und sind auf den maximal 30 Jahre begrenzt.

2. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, für beide Vorhaben die kommunalrechtlich möglichen Wege zur Reduzierung der Miethöhe nach den Grundsätzen der ordentlichen Haushaltsführung zu prüfen. Dazu zählen unter anderem Forfaitierungen und Kommunalbürgschaften.

3. Zur Gewährleistung einer Nutzung der Mietobjekte für soziale Zwecke werden zu Gunsten der LHP jeweils beschränkt persönliche Dienstbarkeiten bestellt und in den jeweiligen Grundbüchern an rangbereiter Stelle eingetragen.

Berechnungstabelle Demografieprüfung:

Klimaauswirkungen

 positiv  negativ  keine

Fazit Klimaauswirkungen:

Begründung:

Gemäß § 1 (2) a) der Vereinbarung zum Potsdamer Aktionsplan für Bezahlbares Wohnen und sozialen Zusammenhalt vom 15.12.2022 (DS 22/SVV/1019 vom 7.12.2022) wird das Wohnungsneubauprogramm von 2.500 Wohnungen trotz der erheblich erschwerten Rahmenbedingungen durch hohe Bau- und Finanzierungskosten bis 2027 fortgeführt. Enthalten sind auch bis zu 450 Wohnungen des Sonderwohnungsbauprogramms für soziale Zwecke, die nach aktuellem Planungsstand an acht Standorten kurzfristig errichtet und an die LHP vermietet werden sollen. Die Mietverträge werden nach zwischen der ProPotsdam GmbH (ProPotsdam) und der LHP ausgehandelten einheitlichen Regelungen für alle Vorhaben des Sonderbauprogramms abgeschlossen.

Der Eichenweg und der Kossätenweg in Golm mit insgesamt 135 Wohnungen sind zwei dieser acht Bauvorhaben. Sie entstehen auf Grundstücken, die nach § 246 (9) BauGB die Errichtung von Unterkünften für bis zu 545 Geflüchtete zulassen. Dies ist bei der Erstbelegung der Mietobjekte ab April 2024 bzw. ab Juli 2024 zu berücksichtigen. Die Belegung der Wohnungen wird durch den Fachbereich Wohnen, Arbeit und Integration mit einem öffentlich-rechtlichen Nutzungsverhältnis gesteuert.

Damit andere Bedarfsgruppen im Rahmen der öffentlich-rechtlichen Unterbringung in der LHP versorgt werden können, sind die planungs- und baurechtlichen Voraussetzungen (Aufstellen von Bebauungsplänen für diese Flächen) nachfolgend zu schaffen. Dem entsprechend werden die Mietverträge im Mietzweck von vornherein auch diese Bedarfsgruppen berücksichtigen.

Die Laufzeit der Verträge ist auf jeweils 30 Jahre ab Fertigstellung begrenzt.

Die LHP wird Generalmieterin und trägt den auf Basis der Wirtschaftlichkeitsberechnungen im Rahmen der Finanzierung vereinbarten Mietzins. Für den Eichenweg wird die Nettokaltmiete aktuell bei 23,32 EUR pro m² Wohnfläche zzgl. Nebenkosten liegen. Für den Kossätenweg wird die Nettokaltmiete aktuell bei 22,48 EUR pro m² Wohnfläche zzgl. Nebenkosten liegen.

Um die Belastung des kommunalen Haushalts zu reduzieren, stehen grundsätzlich verschiedene Wege offen – vor allem ist zu prüfen, welche Sicherungsmittel in Betracht kommen, die die Zinslast senken können und die die Stadt gegenüber der ProPotsdam GmbH abgibt.

Dazu zählt – von den Banken häufig favorisiert – ein Verkauf (Abtretung) der Mietzinsforderungen der ProPotsdam gegenüber der LHP an ein der deutschen Bankenaufsicht unterliegendes Kreditinstitut (sog. Forfaitierung) bei gleichzeitigem Verzicht der LHP auf Einreden und Einwendungen sowie ein abstraktes Zahlungsversprechen aus den abzuschließenden Mietverträgen.

Alternativ kann auch die Stellung einer Kommunalbürgschaft zur Besicherung der vorbenannten Objekte in Betracht kommen, und zwar für den Fall, dass einer Forfaitierung seitens des Ministeriums nicht zugestimmt wird.

Diese Formen der Finanzierungssicherung erfordern nämlich jeweils ein kommunalaufsichtsrechtliches Genehmigungsverfahren (§ 75 BbgKVerf – Sicherheiten und Gewährleistung für Dritte), das erst nach Beschlussfassung eingeleitet werden kann.

Mit einer solchen Finanzierungssicherung soll erreicht werden:

auf Ebene der LHP

- günstigerer Zins / kommunalkreditähnliche Konditionen = geringere Kostenmiete

- möglichst keine zusätzlichen Haushaltsmittel notwendig

auf Ebene der PP

- vollständige Fremdfinanzierung (kein Einsatz von Liquidität und von Beleihungsreserven)

- reguläres Bauprogramm bleibt unberührt

Die ProPotsdam ist weiterhin in der Prüfung und in Verhandlung, um Zinsvergünstigungen durch den Einsatz von KfW-Darlehen oder Finanzierungen anderer Förderbanken zu erhalten.

Die v. g. (genehmigungspflichtigen) Modelle der Finanzierungssicherung für die Kostenreduzierungen haben bei der hier zugrunde gelegten Kalkulation der Nettokaltmiete noch keine Beachtung finden können. Daher bildet die Kapitalmarktfinanzierung weit oberhalb des Beleihungswertes des jeweiligen Objektes (worst-case-Variante) die Grundlage für die Berechnung der finanziellen Verpflichtungen aus den zwei Mietverträgen, die dann ab dem Jahr 2024 aus dem Haushalt der LHP zu finanzieren sind. Die ProPotsdam kann momentan nur auf dieser Basis diese Preisgestaltung bei den bevorstehenden Vergaben von Bauleistungen garantieren.

Die Mietverträge sehen eine Anpassung des Mietzinses im Zusammenhang mit der endgültigen Abrechnung aller Bau- und Finanzierungskosten mit Übergabe des Mietobjektes vor.

Für die Betreuung der untergebrachten Haushalte in den geförderten Wohnungen wird ein sozialer Träger durch die Stadt beauftragt, der unter anderem die Einhaltung der Rechte und Pflichten zum vertragsgemäßen Gebrauch durch die Bewohnerschaft sicherstellt.

Die Grundlage zur Darstellung der finanziellen Auswirkung für die zwei Standorte Eichenweg und Kossätenweg bezieht sich auf die derzeit geltende Haushaltsplanung 2022 mit der Mittelfristplanung bis zum Haushaltsjahr 2025 sowie zusätzlich auf die für den Entwurf zum Doppelhaushalt 2023/2024 vorgesehenen Haushaltsansätze im maßgeblichen Produkt.

Die Standorte Eichenweg und Kossätenweg des Sonderbauprogramms umfassen insgesamt 135 Wohnungen mit bis zu 545 Plätzen. Diese Plätze sollen zur Umsetzung der Pflichtaufgaben zur Erfüllung nach Weisung - Unterbringung von Geflüchteten (LAufnG) – genutzt werden.

Zur Refinanzierung der hierfür anfallenden Aufwendungen werden Erträge aus Benutzungsgebühren und aus Kostenerstattungen des Landes Brandenburg herangezogen.

In der nachfolgenden Tabelle sind – objektbezogen – die Auswirkungen auf den Haushalt dargestellt.

Da beide Bauvorhaben erst nach der Haushaltsaufstellung 2023/2024 und Einbringung konkret wurden, sind die Aufwendungen und die Erträge derzeit noch nicht Bestandteil des Entwurfs der Haushaltssatzung 2023/2024 und werden über die Änderungsliste der Verwaltung Eingang finden.

Ein Ergebnisausgleich wird durch erhöhte Zuweisungen aus dem FAG (ggf. Produkt 61101) sowie für 2024 aus dem „Brandenburg-Paket“ zur Unterstützung der Kommunen bei der Unterbringung von Geflüchteten (voraus. Produkt 31550) angenommen.

Die Mietverträge sehen die finale Regelung des Mietzinses nach der endgültigen Abrechnung aller Bau- und Finanzierungskosten mit Übergabe des Mietobjektes vor.