Die Stadtverordnetenversammlung nimmt zur Kenntnis:

Sachverhalt/Problemstellung:

 

Im Gebiet des Sanierungsgebietes Schiffbauergasse ergibt sich aufgrund der vorhandenen und geplanten Gebäude und Nutzungsbereiche  ein differenzierter und hoher Bedarf an Stellplätzen. Dieser Bedarf bezieht sich auf die Beschäftigten und Besucher der kulturellen Einrichtungen, sowie auf den Stellplatzbedarf aus dem Gewerbe- und Dienstleistungssektor.

Dem hohen Stellplatzbedarf gerecht zu werden, wird hier besonders durch die periodisch wechselnden Kulturveranstaltungen, den wechselnden Bedarfszeiten Tags und Abends und durch den Bauprozess des ZKS, der Freiflächen und der Neubauten für die laufenden und zukünftigen Projekte erschwert.

 

Die Sanierungsträger Potsdam GmbH hat in Abstimmung mit der Stadtverwaltung der Landeshauptstadt Potsdam und in Zusammenhang mit der Erarbeitung des Rahmenplanes durch das Büro Spath & Nagel die Grundlagen für ein Stellplatzkonzept für den  Gesamtstandort erarbeitet.

 

Die Stadtverordnetenversammlung nimmt anliegendes Konzept zur Kenntnis.

 

 

Sanierungsgebiet Potsdam Schiffbauergasse

Stellplatzkonzept November 2004

 

1.      Vorbemerkung

Der Standort Schiffbauergasse erfordert ein Stellplatzkonzept für die PKW von Besuchern und Mitarbeitern, welches die am Standort bereits vorhandenen, die Interimssituationen während der Baumaßnahmen und die noch geplanten Kultur- und Gewerbenutzungen berücksichtigt.

Im Zuge der Beantragung von Baugenehmigungen ist es erforderlich, Stellplätze im bauordnungsrechtlich erforderlichen Umfang nachzuweisen.

Die Aufstellung des aktualisierten Stellplatzkonzeptes erfolgte auf Grundlage der

·         Ermittlung der bauordnungsrechtlich nachweisbaren Stellplatzbedarfe nach Vorhaben

·         und der Ermittlung von zusätzlichen (vorhabenunabhängigen) Stellplatzpotenzialen im Sanierungsgebiet sowie im näheren Umfeld.

2.      Aktuelle Situation

Im Gebiet Schiffbauergasse werden aktuell bedeutende Baumaßnahmen wie das VW Design-Studio realisiert, die Auswirkungen auf die Stellplatzsituation haben bzw. haben werden. Weiterhin werden Straßenbaumaßnahmen und Freianlagen realisiert.

Die Stellplatznachweise und die kurz- und mittelfristige Organisation der Stellplatzbereitstellung müssen auch  die Bauphasen des Zentrums für Kunst und Soziokultur (ZKS) berücksichtigen, da während der Bauzeit der Betrieb der Kulturträger fortgesetzt wird.

Beim Neubau für das Hans Otto Theater werden die Bauarbeiten in der 1. Jahreshälfte 2006 abgeschlossen sein, so dass Ende August 2006 der Spielbetrieb aufgenommen wird.

Für den Gewerbekomplex 1 gibt es derzeit keine konkreten Planungsdaten, da der Investor für das Grundstück noch nicht feststeht.

Für das Stellplatzkonzept bedeutet dies, dass auf diesem ca. 5.000 qm großen Grundstück eine große Anzahl von Stellplätzen interimsweise zur Verfügung steht. Mittel- und langfristig sollen auf dem Grundstück für den Gewerbekomplex 1 die Stellplätze für das HOT, die GTS (Oracle) und die Zichorienmühle entstehen. Es wird derzeit geprüft, inwieweit unter Berücksichtigung der Differenzierung in Tages- und Abendbedarfe Stellplätze in den Abendstunden auch für die Besucher des ZKS genutzt werden können.

Für die Freiflächen (einschließlich Verkehrsflächen) sind folgende Bauphasen vorgesehen:

Die dem Los 3 zugeordneten Verkehrs- und Grünflächen im Norden des Sanierungsgebietes sollen bis Mitte 2005 fertiggestellt werden. Hierzu gehören die der Planstraße 4 (ohne Wendefläche), die Theatergasse, die Planstraße 5 und die Uferpromenade (Stadtterrasse) am Tiefen See sowie der Uferwander- und Radweg.

Im Frühjahr 2005 ist der Baubeginn für das Los 2 der Freianlagen des ZKS vorgesehen, welches bis Ende 2005 fertiggestellt  sein soll. Im gleichen Zeitraum soll auch die zwischen Pferdeställen und Auffahrt zur Humboldtbrücke gelegene „Dreiecksfläche“ als Stellplatzanlage für das ZKS umgestaltet werden.

Mit dem Umbau der Freiflächen Veranstaltungsplatz, einschließlich Platzfläche vor der Maschinenhalle, und Schirrhof soll im Sommer 2005 begonnen werden, die Fertigstellung ist bis Frühjahr 2006 vorgesehen.

 

3.      Grundlagen der Stellplatzermittlung gemäß den Regelungen der Brandenburgischen Bauordnung

Die Ermittlung der Pkw-Stellplatzbedarfe erfolgte für die bestehenden Vorhaben gemäß den Regelungen der Brandenburgischen Bauordnung (BbgBo 1997), der Verwaltungsvorschrift zur Brandenburgischen Bauordnung (VVBbgBO) vom 19. Dezember 1997 (Amtsblatt für Brandenburg, Nr. 3/1998, Seite 56 ff.) unter Berücksichtigung der hier aufgelisteten Richtzahlen für den Stellplatzbedarf (siehe Tabelle zu Nr. 52.1 VVBbgBO) und der Stellplatzablösesatzung der Landeshauptstadt Potsdam vom 07.07.1999.

Die Ermittlung der Pkw-Stellplatzbedarfe erfolgte für die aktuellen Vorhaben gemäß den Regelungen der Brandenburgischen Bauordnung ( § 43 BbgBo) und der Verwaltungsvorschrift zur Brandenburgischen Bauordnung (VVBbgBO) vom 1.September 2003 (Amtsblatt für Brandenburg, Nr. 42/2003, Seite 926 ff.) unter Berücksichtigung der hier aufgelisteten Richtzahlen für den Stellplatzbedarf (siehe Tabelle zu Nr. 5 VVBbgBO). Nach § 83 Abs. 2 der Brandenburgischen Bauordnung vom 26. Juni 2003 ist bis zum In-Kraft-Treten einer örtlichen Bauvorschrift, die die Zahl der notwendigen Stellplätze festsetzt, längstens jedoch bis zum 31. Dezember 2004, diese Richtlinie über die notwendigen Stellplätze anzuwenden.

Die Landeshauptstadt Potsdam wird durch den Erlass einer Satzung gemäß § 81 (4) der BbgBO ab 01.01.2005 Bauherren weiterhin zur Herstellung von Stellplätzen verpflichten. Es ergeben sich für bereits genehmigte Bauvorhaben im Sanierungsgebiet Schiffbauergasse keine Änderungen.

 

Entsprechend wurden bei der Bemessung des Stellplatzbedarfes folgende bis zum 31.12.2004 geltenden Richtzahlen zugrunde gelegt:

1 Stpl. je 5 Sitzplätze bei Veranstaltungsstätten von überörtlicher Bedeutung,

1 Stpl. je 8 Sitzplätze bei Veranstaltungsstätten von örtlicher Bedeutung,

1 Stpl. je 60 m² Werkstattfläche,

1 Stpl. je 40 m² Bürofläche,

1 Stpl. je 10 m² Gastraumfläche bei Gaststätten,

1 Stpl. je 3 Betten bei Beherbergungsbetrieben.

 

Für gastronomische Einrichtungen besteht nur dann ein Stellplatzerfordernis, wenn es sich um selbstständige Einheiten handelt. Veranstaltungsbezogene Gastronomie, die ausschließlich der Versorgung von Besuchern kultureller Veranstaltungen in dem jeweiligen Haus dienen, verursachen keinen eigenständigen Stellplatzbedarf.

Aufgrund der Nähe zu Haltestellen des öffentlichen Nahverkehrs (wenn das Vorhaben in nicht mehr als 300 m fußläufiger Entfernung von den Haltestellen regelmäßig verkehrender öffentlicher Personennahverkehrsmittel entfernt ist) wurde von einer Reduzierung des Stellplatzerfordernisses um 20 % ausgegangen. Maßgebendes Kriterium für den regelmäßigen Verkehr eines Personennahverkehrsmittels ist eine Taktfolge von maximal 20 Minuten in der Zeit von 6.00 Uhr und 22.00 Uhr. Dieses Kriterium wird durch die in der Berliner Straße verkehrenden Straßenbahnen der Linie 93 gemäß geltendem Fahrplan der Verkehrsbetriebe in Potsdam erfüllt.

 

4.      Stellplatzbedarf für das Zentrum für Kunst und Soziokultur

Grundlage für die Bestimmung der Stellplatzbedarfe und -nachweise des Zentrums für Kunst und Soziokultur sind die Angaben zu den geplanten Nutzflächen sowie zur Anzahl der Sitzplätze in den geplanten Veranstaltungsräumen. Für das ZKS wurde ein Gesamtstellplatzbedarf ermittelt. Diese Vorgehensweise ermöglicht eine zwischen den Bedarfszeiten Tags und Abends differenzierende Betrachtung der Stellplatzbedarfe.

Die Aufsummierung der Einzelbedarfe der Objekte des ZKS ergibt einen Bedarf von 190 Stellplätzen, wenn die als Bestand geltenden Stellplätze abgezogen werden und der 20 %-ige Nahverkehrsbonus (d.h. die Reduzierung von  20 % des Bedarfes aufgrund der Anbindung an den Öffentlichen Personennahverkehr) gewährleistet ist.

Die etwa dreimal im Jahr auf dem Veranstaltungsplatz stattfindenden Open-Air-Konzerte mit bis zu 3.500 Besuchern werden als gesondert zu genehmigende Sonderveranstaltungen bei der Berechnung des Stellplatzbedarfes für den Normalbetrieb nicht in Ansatz gebracht.

Die vorangehenden Ausführungen zum Stellplatzbedarf des ZKS beziehen sich auf den Zustand nach Abschluss aller Bauarbeiten und Inbetriebnahme.

 

5.      Weitere Stellplatzbedarfe

Für den Neubau des Hans Otto Theaters (incl. Philharmonikergebäude zur Unterbringung des Theaterfundus) wurde im Rahmen des Bauantragsverfahrens ein Stellplatznachweis für 62 Stellplätze geführt.

Für die in der Reithalle B geplanten Probebühnen (Nutzung auch als weiterer Veranstaltungsort) des Hans Otto Theaters, ergibt sich ein zusätzlicher Stellplatzbedarf von 18 Stellplätzen. Im Zuge der Fertigstellung der Außenanlagen ist die Errichtung von 18 Stellplätzen (vgl. Lageplan) vorgesehen. Mit dem Abschluss des Umbaus der Planstraße 3, ist die damit erforderliche Erschließung gegeben.

Die Stellplätze für das Kinder- und Jugendtheaters (Reithalle A) sind in der Gesamtbetrachtung des Stellplatzbedarfes der Spielstätten des HOT in der Schiffbauergasse berücksichtigt.

 

6.      Private Stellplatzbedarfe

Die im nördlichen Teil des Planungsgebietes Schiffbauergasse gelegenen Objekte VW-Design-Studio, Berliner Straße 27a , Berliner Straße 28 und Villa Tummeley weisen hinsichtlich ihrer Stellplatznachweise im Rahmen des Stellplatzkonzeptes den entstehenden Bedarf auf den eigenen Grundstücke nach.

Dies gilt gleichermaßen auch für die Bundeswehrverwaltung auf dem Grundstück Berliner Straße 27/28.

 

Ohne Nachweismöglichkeit auf dem eigenen Grundstück sind hingegen zu berücksichtigen:

Gesellschaft Tiefer See (Koksseparator Ehemalige Koksseparation/ Oracle)

Für die Nutzung der zu Bürozwecken umgebauten ehemaligen Koksseparation besteht eine bauordnungsrechtliche Nachweispflicht für 50 Stellplätze. Dem Nutzer Oracle ist durch die Stadt die Bereitstellung von 50 Stellplätzen bis zu einer endgültigen Unterbringung in einem Parkhaus oder einer Tiefgarage zugesagt. Für das Stellplatzkonzept kann von einem reinen Tagesbedarf der Büronutzung ausgegangen werden.

Die Stellplätze sind derzeit im Uferbereich bzw. der künftigen Uferpromenade nachgewiesen.

 

 

Zichorienmühle

Das Gebäude der ehemaligen Zichorienmühle wird als Restaurant umgebaut. Für das Stellplatzkonzept wird von einem Bedarf von 21 Stellplätzen tags wie abends ausgegangen. Der Restaurantbetrieb soll mit dem Theaterneubau im Sommer 2006 eröffnet werden.

 

Restaurantschiff

Im Zusammenhang mit dem Zustimmungsverfahren der Unteren Bauaufsichtsbehörde zum  Anlegen eines Restaurantschiffes mit einer max. Gastraumfläche von 100 m² an der Kaimauer an der Schiffbauergasse, sind 8 Stellplätze auf der Interimsstellplatzanlage des Bürogebäudes von Oracle als Doppelnutzung nachgewiesen worden. Spätestens mit der Beseitigung der provisorischen Stellplatzanlage zur Errichtung des Gewerbekomplexes 1 bzw. einer endgültigen Stellplatzanlage, muss der Unteren Bauaufsichtsbehörde die rechtliche Sicherung für diese 8 Stellplätze vorgelegt werden.

 

Wassersportstandort Humboldtbrücke

Zur dauerhaften Sicherung des Standortes als Wassersportstandort werden zur Zeit Fragen des  Genehmigungsverfahrens geklärt und das Ergebnis wird dann in die Stellplatzbetrachtung des Standortes einfließen.

 

Rote Villa

Für die gegenwärtig durch die Intendanz des HOT genutzte Rote Villa besteht ein Bedarf von 6 Stellplätzen. Nach Umzug der Intendanz in den Theaterneubau wird der gleiche Stellplatznachweis gemäß BbgBO für eine gewerbliche (Büro-)-Nutzung erforderlich.

Für das Stellplatzkonzept wird von einem reinen Tagesbedarf (Büronutzung) ausgegangen.

 

7.      potenzialflächen für den Stellplatznachweis

Stellplatzflächen innerhalb des Sanierungsgebietes

Da Stellplatznachweise in öffentlichen Straßen für den Stellplatznachweis nach Bauordnung nicht anrechenbar sind bzw. hier u.a. Feuerwehrzufahrten zu sichern sind, ergibt sich ein Potential für weitere Stellplätze im Sanierungsgebiet in der:

·         Fläche des künftigen Gewerbekomplex 1

·         Und Doppelnutzungen weiterer / privatrechtlicher Stellplatzbereiche

Darüber hinaus sollen die Möglichkeiten der Doppelnutzung (Abendnutzung) von Stellplätzen auf dem Bundeswehrgelände sowie der Stellplätze Berliner Straße 28 geprüft und entsprechende Verhandlungen mit den Eigentümern geführt werden. Die Stellplatzanlage auf dem Hof des Bundeswehrgrundstücks wurde 2002 umgestaltet und umfasst heute 94 Stellplätze.

 

Areal des künftigen Gewerbekomplex 1 – vor Bauinvestition

Der Standort des Gewerbekomplex 1 stellt im Bezug auf die Zahl der Stellplätze das  größte Potential für das Gesamtgebiet Schiffbauergasse dar. Ab Frühjahr 2005 kann, nach Umsetzung der HOT- Baustelleneinrichtung, die gesamte Fläche für Interimsstellplätze genutzt werden. Bei einer Anordnung der Stellplätze entlang von vier parallelen Fahrgassen können hier etwa 170 bis 180  Stellplätze angelegt werden.

Gewerbekomplex 1

Das Grundstück für den geplanten Bau des Gewerbekomplexes 1 befindet sich  auf dem Areal des ehemaligen Gaswerks Die Thematik der Altlasten des ehemaligen Gaswerksstandortes wird in Bezug auf sanierungsbedingte Mehraufwendungen für den Bau einer Tiefgarage oder eines (oberirdischen) Parkhauses derzeit untersucht, um den Kostenmehraufwand zu quantifizieren

Der Gesamtansatz für den Standort, ob als oberirdisches Parkhaus oder als Tiefgarage, beträgt zukünftig ca. 300 Stellplätze.

Nach Fertigstellung des Gewerbekomplex 1 ist davon auszugehen, dass zur Tageszeit in dem geplanten Parkhaus die Tagesbedarfe für das HOT (62), für Oracle (50), für das Restaurantschiff (mind. 8 ) und für die Zichorienmühle (21) nachgewiesen werden können. Die übrigen ca. 160 Stellplätze dienen dem Stellplatznachweis der im Gebäude untergebrachten Nutzungen bzw. sollten gleichfalls als Stellplatzpotential durch Abend-/Doppelnutzungen u.a. für das ZKS genutzt werden.

 

Stellplatzanlage außerhalb des Sanierungsgebietes

auf dem Telekom-Gelände

besteht in fußläufiger Entfernung zur Schiffbauergasse nur das Potential der

·         Stellplatzanlage auf dem Telekom-Gelände,

welche nach Absprache mit der Telekom auch bisher schon für veranstaltungsbezogene  Stellplatznutzung bei Großveranstaltungen in der Schiffbauergasse genutzt werden konnten.

Die Stellplatzanlage auf dem Telekom-Gelände liegt ca. 500 m vom ZKS entfernt (Entfernung zwischen Stellplatzzufahrt Behlertstraße von Schirrhof-Zugang an der Schinkelhalle). Der fußläufige Weg zur Schiffbauergasse ist jedoch wesentlich kürzer, sofern der Zugang durch den Eingang der ehemaligen Kaserne an der Berliner Straße geöffnet ist. Diese Stellplatzanlage verfügt insgesamt über mehr als 350 Stellplätze, die zum überwiegenden Teil (Stellplätze rund um die beiden Baublöcke) den einzelnen Gebäudenutzern zugeordnet sind.

Für eine abendliche Doppelnutzung bieten sich die ca. 140 nicht zugeordneten Stellplätze unmittelbar an der Zufahrt zur Behlertstraße an.

 

 

 

8.      Gesamtbilanz der notwendigen und realisierbaren nachweispflichtigen Stellplätze im Sanierungsgebiet

Objekt	Stellplatzbedarf	Nachweis / geplante Anordnung
ZKS	190 *	ZKS / Dreiecksfläche Humboldtbrücke und Potentiale
HOT (incl. Reithalle, Fundus)	62	Areal Gewerbekomplex 1, Gelände Reithalle und Fundus
Oracle	50	Areal Gewerbekomplex 1
Zichorienmühle	21	Areal Gewerbekomplex 1
Restaurantschiff	8	z.Zt. Doppelnutzung der Parkplätze von Oracle, Areal Gewerbekomplex 1
Rote Villa	6	Planstrasse 3
	337
VW-Design-Studio	Nachweis auf eigenem Grundstück
Villa Tummeley	Nachweis auf eigenem Grundstück
Gewerbekomplex 1	Nachweis auf eigenem Grundstück
Kreiswehrersatzamt	Nachweis auf eigenem Grundstück
Berliner Straße 27a	Nachweis auf eigenem Grundstück
Berliner Straße 28	Nachweis auf eigenem Grundstück
Stellplatz-Potentialflächen
Gewerbekomplex 1	Stellplätze geplant in einer Hoch- oder Tiefgarage, Stellplatzpotential = 300 Stellplätze abzüglich Eigenbedarf Gewerbekomplex, HOT, Oracle, Zichorienmühle u. Restaurantschiff bzw. Doppelnutzungen
Stellplatzanlage auf dem Telekom-Gelände	140     (temporäre Nutzung - Absprachen erforderlich)
Kreiswehrersatzamt	(temporäre und / oder Doppelnutzung - Absprachen erforderlich) Es wird eine teilweise Abendnutzung vorhandener Stellplätze angestrebt.
* Es ergibt sich bei der Berechnung des bauordnungsrechtlich erforderlichen Stellplatzbedarfes  - unter Berücksichtigung des 20%-Nahverkehrsbonus - für das gesamte ZKS ein Tagesbedarf von 87 Stellplätzen sowie ein Abendbedarf von 258 Stellplätzen. Wenn davon die anrechenbaren Bestandsstellplätze  (68 Stück) abgezogen werden, sind mind. 190 Stellplätze auf dem Gelände des ZKS nachzuweisen. (s. Lageplan 223)

 

 

 

 

 

9.      Fazit

 

·         Die Führung eines gemeinsamen Stellplatznachweises für das gesamte ZKS sowie die Differenzierung zwischen Tages- und Abendbedarfen ermöglicht eine Reduzierung der nachweispflichtigen Stellplätze.

·         Die Notwendigkeit der Darstellung einer auch während der verschiedenen Baumaßnahmen und Interimsnutzungen funktionsfähigen Stellplatzplatzkonzeption ist gegeben.

·         Der Stellplatznachweis für den Abendbedarf kann nur durch Doppelnutzung von Büro- und Verwaltungsstellplätzen erreicht werden.

·         Zur Absicherung der abendlichen Nutzung von Stellplätzen, die für Büro- und Verwaltungsnutzungen nur tags benötigt werden, sollten Gespräche mit den Eigentümern aufgenommen werden. Vorrang sollte dabei die Doppelnutzung standortnaher Stellplatzanlagen haben (Bundeswehr, Berliner Strasse 27 a).

·         Die Nutzung des Grundstücks für den Gewerbekomplex 1 für Stellplätze ist für die Stellplatzsituation des Gesamtgebietes unerlässlich.

·          Es wird derzeit geprüft, wie angesichts der baulichen und wirtschaftlichen Bedingungen  für das Investment des Gewerbekomplex 1 der gesamte, nach Abzug der auf sonstigen Flächen nachweisbaren Stellflächen verbleibende Stellplatznachweisbedarf abgedeckt werden kann.

·         Die zum Nachweis der baurechtlich erforderlichen Stellplätze des ZKS jetzt auszuweisenden Flächen im Schirrhof und vor der Maschinenhalle sollten bedarfsweise durch organisierte Nutzung von Potentialflächen und bei künftig ggf. möglichen Weiterentwicklungen der Stellplatzzuordnung (abhängig u.a. vom tatsächlichen Eigenbedarf im Gewerbekomplex 1 und dem Ergebnis der Gespräche mit den Eigentümern der Potentialflächen) entlastet werden.

·         Die Verwaltung wird über neue Erkenntnisse und Ergebnisse zur Entwicklung des Gewerbekomplex 1 zu gegebener Zeit informieren.