Anfrage - 05/SVV/0337

Mit der Vorlage – Übertragung der Grundstücke des geplanten Freizeitbades Am Brauhausberg / DS 05/SVV/0257 – wurde der Verkehrswert dieser Grundstücke mit etwa 13,70 EUR / m² angegeben. Dagegen beträgt der Neuordnungswert für das ehemalige Stadtschlossareal entsprechend der Antwort auf die Kleine Anfrage – DS 05/SVV/0340 – pro Quadratmeter 774,00 EUR.

Ich frage den Oberbürgermeister:

Wie erklärt sich der immense Preisunterschied der beiden unzweifelhaft nach deren Lage wertvollen Grundstücksareale?

Antwort:

Für die Ermittlung von Grundstückswerten spielen eine Vielzahl verschiedener Faktoren eine Rolle. Der Verkehrswert eines Grundstückes ergibt sich u.a. aus der Gesamtheit der rechtlichen Gegebenheiten und der tatsächlichen Eigenschaften. Insbesondere die Art und das Maß der baulichen Nutzbarkeit, die künftige Ertragsfähigkeit, die Beschaffenheit und räumliche Lage des Grundstücks sowie die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt beeinflussen direkt den Wert eines Grundstücks:

Der Grundstückswert des ehemaligen Stadtschlossareals/Alter Markt wurde im November 2003 im Auftrag des Sanierungsträgers Potsdam durch die ARGE Fernau Consult GmbH und Dr. Unbehau, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, ermittelt.

Das Stadtschlossareal befindet sich in dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet „Potsdamer Mitte“. Der für dieses Gebiet angegebene Bodenwert stellt auf einen zukünftigen Zustand ab, wenn die Sanierungsmaßnahmen einschließlich der Neuordnung und Bebauung der Grundstücke des gesamten Sanierungsgebietes abgeschlossen sind. Für die Ermittlung des Neuordnungswerts wurden vergleichbare ortsübliche Kaufpreise herangezogen und an die speziellen Verhältnisse des Standortes angepasst.

Die Gutachter gehen hierbei davon aus, dass nach Neuordnung des Gebietes eine deutlich höhere Ertragsfähigkeit mit entsprechenden Auswirkungen auf den Bodenwert besteht. Insbesondere die wesentlich gesteigerte innerstädtische Arbeits- und Lebensqualität und die zu erwartende Attraktivität der neuen Potsdamer Mitte in Verbindung mit einer sehr hohen baulichen Ausnutzbarkeit (die Geschossflächenzahl als Maß der baulichen Nutzung beträgt 2,1) führen zu dem genannten Grundstückswert von ca. 774 €/m² im sanierungsbedingten Endzustand.

Zu berücksichtigen ist auch, dass die konkreten Eigentumsverhältnisse, die schwierigen Baugrundverhältnisse, vorhandene Altlasten und archäologische Befunde sowie die erforderlichen Freilegungsaufwendungen ausdrücklich nicht in die Wertermittlung eingegangen sind.

Der Grundstückswert für das geplante Freizeitbad am Brauhausberg wurde im Auftrag des KIS durch die verwaltungseigene kommunale Bewertungsstelle ermittelt. Im Gegensatz zum Schlossareal wurden die jetzigen tatsächlichen Verhältnisse zu Grunde gelegt.

Die Gesamtfläche besteht zu ca. 20% aus Bauland in einer Qualität als Sondergebiet für Gemeinbedarf, Sport- und Freizeitanlagen und zu 80 % aus nicht bebauter Fläche (Grünanlagen und Verkehrsflächen). Der Baulandwert für vergleichbare Nutzungen wurde durch Auswertungen des Grundstücksmarktes von Potsdam, Potsdam-Mittelmark und Berlin nachvollziehbar mit 50 €/m² bestimmt. Dieser Wert spiegelt die geringe Ertragsfähigkeit einer Sport- und Freizeitfläche wider und berücksichtigt auch den hohen Aufwand für die Freilegung, Beseitigung von Altlasten und die erforderliche Neuordnung des Areals. In Verbindung mit dem ortsüblichen Wert für Nichtbauland von 5 €/m² ergibt sich für das Gesamtgrundstück ein durchschnittlicher Wert von ca. 13,70 €/m².