Beschlussvorlage - 07/SVV/0183

Die Stadtverordnetenversammlung möge beschließen:

 

Die Aufstellung des Bebauungsplanes SAN-P 12 „Blöcke 17 Nord und 23 Süd“ gemäß § 2 Abs. 1 BauGB.

Begründung:

 

Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan

SAN - P 12 „Blöcke 17 Nord und 23 Süd”

 

 

1. Anlass und Erfordernis der Planaufstellung

 

Zur Konkretisierung der Sanierungsziele und für die Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung über die Geltungsdauer der Sanierungssatzung hinaus soll für den Nordbereich des Blockes 17 und den Südbereich des Blockes 23 gemäß § 2 Abs. 1 BauGB ein Bebauungsplan aufgestellt werden.

Neben der planungsrechtlichen Sicherung der historisch gewachsenen Gebäude- und Nutzungsstrukturen in diesem Bereich soll eine Qualifizierung und Stärkung des Einzelhandels ermöglicht  werden.

Nach 1989 und vor Inkrafttreten der Sanierungssatzung „Holländisches Viertel“ 1992 wurde eine nicht unerhebliche Anzahl von Wohnungen in den Obergeschossen der Gebäude in diesen beiden Blöcken zu Büros und Dienstleistungsbetrieben umgenutzt. Nach Aufhebung der Sanierungssatzung besteht die Gefahr einer weiteren Verdrängung des Wohnens. Die zentrale Lage der Friedrich-Ebert-Straße und die repräsentative Lage Am Bassin lassen trotz des großen Leerstandes an Büroflächen in der Innenstadt eine Gefahr der Umnutzung von Wohnungen in Büroeinheiten in diesen Bereichen erkennen. 

 

Das Planungsgebiet besteht aus zwei Teilgebieten und umfasst insgesamt eine Fläche von ca. 0,94 ha.

 

2. Geltungsbereich

 

Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes befinden sich folgende Grundstücke

-          Am Bassin 1-5 und 8-12,

-          Brandenburger Straße 35/36 anteilig

-          Charlottenstraße 83-89,

-          Friedrich-Ebert-Straße 9-13 und 17-19,

-          Gutenbergstraße 33

 

Der Geltungsbereich besteht aus zwei räumlich getrennten Teilbereichen.

 

Der nördliche Teilbereich des Bebauungsplanes im Block 17 wird begrenzt:

 

im Norden: durch die südliche Straßenbegrenzungslinie der Gutenbergstraße entlang der Grundstücke Friedrich-Ebert-Straße 19, Gutenbergstraße 33 und Am Bassin 1

 

im Osten: durch die westliche Straßenbegrenzungslinie der Straße Am Bassin entlang der Grundstücke Am Bassin 1-5

 

im Süden: durch die südlichen Grundstücksgrenzen der Grundstücke Am Bassin 5 und Friedrich-Ebert-Straße 17

 

im Westen: durch die östliche Straßenbegrenzungslinie der Friedrich-Ebert-Straße entlang der Grundstücke Friedrich-Ebert-Straße 17, 18 und 19

 

 

Der südliche Teilbereich des Bebauungsplanes im Block 23 wird begrenzt:

 

im Norden: durch die nördlichen Grundstücksgrenzen der Grundstücke Am Bassin 8 und Friedrich-Ebert-Straße 13, die südliche Grundstücksgrenze des Grundstücks Friedrich-Ebert-Straße 14 und die südliche Gebäudekante des zweigeschossigen Anbaus an das Vorderhaus auf dem Grundstück Brandenburger Straße 35/36

 

im Osten: durch die westliche Straßenbegrenzungslinie der Straße Am Bassin entlang der Grundstücke Am Bassin 8-12

 

im Süden: durch die nördliche Straßenbegrenzungslinie der Charlottenstraße entlang der Grundstücke Am Bassin 12, Charlottenstraße 83-89 und Friedrich-Ebert-Straße 9

 

im Westen: durch die östliche Straßenbegrenzungslinie der Friedrich-Ebert-Straße entlang der Grundstücke Friedrich-Ebert-Straße 9 bis 13

 

 

Zwischen diesen Teilbereichen (Block 17 Nord und Block 23 Süd) regelt der rechtskräftige Bebauungsplan SAN – P 05 „Brandenburger Straße“ die zulässige Art der baulichen Nutzung.

 

3. Bestehende Situation

 

Die Ostseite der Friedrich-Ebert-Straße ist durch die für die Zweite Barocke Stadterweiterung typische, kleinteilige Struktur von parzellenbezogener Blockrandbebauung und Hofgebäuden geprägt. In der Charlottenstraße und der Straße Am Bassin ist der Blockrand mit den von Gontard um 1776 errichteten repräsentativen Bürgerhäusern bebaut, deren Fassaden teilweise gebäudeübergreifend gestaltet sind.

Die Friedrich-Ebert-Straße ist neben der Brandenburger Straße die Hauptgeschäftsstraße in der Innenstadt. Sie ist durch Einzelhandel und Gastronomie in den Erdgeschossen und Arztpraxen, Anwaltskanzleien und ähnliche Betriebe und vereinzelt noch Wohnen im ersten Obergeschoss sowie Wohnen in den Dachgeschossen gekennzeichnet.

 

In der Gutenbergstraße und in der Straße Am Bassin ist eine vollkommen inhomogene Nutzung vorhanden.

 

Es gibt

-          reine Wohngebäude,

-          Gebäude mit ausschließlich kultureller Nutzung,

-          Gebäude, die sowohl zu kirchlichen Zwecken genutzt, als auch bewohnt werden,

-          Gebäude, in denen sich im Erdgeschoss Läden, Handwerksbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften oder Büros befinden und in den Obergeschossen Wohnungen

-          Gebäude, in denen sich in den Obergeschossen Wohnungen und Büronutzungen befinden,

-          reine Bürogebäude.

 

Durch die geringe Verkehrsbelastung, die zentrale Lage mit guter Nahversorgung, die günstige Belichtung und Ausrichtung der Räume in den Gebäuden, die Nähe zur Grünfläche und die Sichtbeziehung zum Bassinplatz gehören die Häuser zu einer der besten Innenstadtwohnlagen. Sie bieten sich wegen dieser Vorteile und der repräsentativen Fassaden aber eben auch für repräsentative Büroflächen an.

In der Charlottenstraße werden die Gebäude nur in den Erdgeschossen durch Läden, Handwerksbetriebe und Dienstleistungsbetriebe genutzt, während in den Obergeschossen durchgehend gewohnt wird.

 

 

 

4. Ziel der Planung

 

Der Bebauungsplan soll die Sanierungsziele im Geltungsbereich konkretisieren und sichern. Gleichzeitig soll auch die bauliche und strukturelle Nutzungsmischung im Geltungsbereich unter Berücksichtigung der städtebaulichen und denkmalrechtlichen Bestandsvorgaben planungsrechtlich gesichert werden.

Es soll vermieden werden, dass in diesem Bereich nach der Aufhebung der Sanierungssatzung die Wohnfunktion durch Büro- und Praxisnutzungen weiter verdrängt wird. Die Nutzungsänderung würde an anderen Stellen der Innenstadt zu dauerhaften Leerständen von Gewerberäumen führen, die nicht für andere Zwecke geeignet sind (rein nordbelichtete Seitenflügel).

Im Bereich der Friedrich-Ebert-Straße soll der Einzelhandel gestärkt werden.

Die Einrichtung von Anlagen für kirchliche, kulturelle und soziale Zwecke soll unterstützt werden. 

 

Zusätzliche Versiegelungen und Verdichtungen sollen durch die Beschränkung des Maßes der baulichen Nutzung verhindert werden.

Über Festsetzungen zur Begrünung sollen die Aufenthaltsqualität auf den Freiflächen und das Kleinklima in diesem dicht bebauten Gebiet verbessert werden.

 

 

5. Flächennutzungsplan

 

Der vorgesehene Geltungsbereich des Bebauungsplanes SAN - P 12 „Blöcke 17 Nord und 23 Süd” liegt im Bereich des Flächennutzungsplanes der Landeshauptstadt Potsdam, bekannt gemacht am 04.10.2001. Im FNP ist für den Geltungsbereich des Bebauungsplans SAN – P 12 als Nutzung ein besonderes Wohngebiet gemäß § 4a Baunutzungsverordnung mit der Dichtestufe 4 vorgesehen.

Der Entwurf für den neuen Flächennutzungsplan mit Stand vom Dezember 2006 sieht eine gemischt genutzte Baufläche für den Geltungsbereich des Bebauungsplans SAN – P 12 vor.

 

 

6. Verfahren

 

Das Bebauungsplanverfahren wird im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB durchgeführt. Von einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB wird gemäß § 13 Abs. 3 BauGB abgesehen.

 

 

7. Rechtsgrundlage

 

Baugesetzbuch neugefasst durch Bekanntmachung vom 23.9.2004 (BGBl. I Nr. 52, S. 2414), zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 21.12.2006 (BGBl. I Nr. 64, S. 3316)