Mitteilungsvorlage - 07/SVV/0531

Die Stadtverordnetenversammlung nimmt zur Kenntnis:

 

Bis Ende 2007 soll die Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für die Landeshauptstadt erfolgen. Untersuchungsgegenstand dieses Konzeptes sind auch Möglichkeiten, die Geschäftslage Brandenburger Straße / Friedrich-Ebert-Straße zu stärken und u.U. zu erweitern. Die Aussagen werden sich sowohl auf Sortimente als auch auf benötigte Flächengrößen und die Lage potenzieller Einzelhandelsnutzungen beziehen. Dabei wird auch darüber zu befinden sein, in welchem Umfang und in welcher Flächendifferenzierung die Neubaupotentiale im Sanierungsgebiet „Potsdamer Mitte“ für den Einzelhandel und dort vor allem für größere Flächen zu nutzen sind und die Qualität der Brandenburger Straße in erster Linie durch Mischung der Filialisten mit betreibergeführten Ladengeschäften gestärkt werden soll.

Eine detaillierte Untersuchung einzelner Gebäude und die Möglichkeiten von Zusammenlegungen sollte daher erst nach Auswertung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes erfolgen.

 

Gerade die Kleinteiligkeit und Vielfalt macht die Aufenthaltsqualität und Attraktivität und Qualität der Altstadt aus. Überdimensionierte Funktionseinheiten zerstören gewachsene bauliche Strukturen und Stadtgeschichte und somit die Aufenthaltsqualität in der Innenstadt.

Die bereits existierenden gebäudeübergreifenden Läden in der Brandenburger Straße sowie der Kaufhausstandort Karstadt und die Gewerbeflächen im ehemaligen Kaufhaus Hirsch ( Kaisers, Intersport, etc.) beleben augenscheinlich seit einigen Jahren die Innenstadt zunehmend, vorausgesetzt, sie sind richtig platziert.

 

Die für eine Funktionsstärkung, insbesondere im Sanierungsgebiet „2. Barocke Stadterweiterung“ anzustrebende Mischung von Verkaufsflächen unterschiedlicher Größe ist ein Sanierungsziel, dass seit Jahren durch die Verwaltung verfolgt und im Rahmen der Möglichkeiten auch umgesetzt wurde. Ziel ist es hierbei sowohl Sanierungsrecht, Denkmalrecht als auch die Interessen der Eigentümer in Übereinstimmung zu bringen. Dies soll nachstehend näher erläutert werden:

 

Die Ausübung der Denkmalpflege ist eine Pflichtaufgabe zur Erfüllung nach Weisung.

Die denkmalrechtlichen Bewertungsmaßstäbe zu Veränderungen an Einzeldenkmalen können nicht nach Bedarf gelockert werden.

 

Das Denkmalschutzgesetz des Landes Brandenburg, in der Fassung vom 24. Mai 2004, regelt den Umgang mit Einzeldenkmalen.

Die Denkmalbehörde als Entscheidungsinstanz sowie die Fachbehörde beurteilen die gewünschten Veränderungen an Denkmalen und im Flächendenkmal und ergreifen nach pflichtgemäßem Ermessen Maßnahmen um das Denkmal zu schützen.

Veränderungen an Denkmalen sind gem. § 9 DSchG in der Fassung vom 24. Mai 2004 erlaubnispflichtige Maßnahmen.

 

 

Die Frage, ob und in welchem Umfang in ein Baudenkmal eingegriffen werden kann, um größere Ladenflächen in der barocken Innenstadt zu ermöglichen, muss gesondert denkmalrechtlich im Benehmen mit der Denkmalfachbehörde überprüft und von der Denkmalbehörde abgewogen werden. Ladenerweiterungen in ein benachbartes barockes Typenhaus sind grundsätzlich nur bis zum Hausdurchgang des benachbarten Typenhauses denkmalrechtlich erlaubnisfähig, da die Grundstruktur im EG erhalten werden muss. Dieses geht nur, wenn beide Gebäude einem Eigentümer gehören.

 

Ladenerweiterungen mit einem eingeschossigen Anbau im Hof oder in die Seitenflügel kann in der Regel denkmalrechtlich zugestimmt werden.

 

An dieser Stelle sei darauf verwiesen, dass zum Schutzgut nicht allein das äußere Erscheinungsbild der Denkmale in der Innenstadt gehört, sondern auch die originale Konstruktion und die Grundrisse der Einzeldenkmale selbst gehören zum Schutzgut.

Die Prüfung von Maßnahmen zur Schaffung von größeren Ladenflächen in Einzeldenkmalen ist in jedem Fall eine Einzelfallentscheidung. Die Abwägungsprozesse hierzu fallen auf Grund vielfältiger baugeschichtlicher oder konstruktionsgeschichtlicher Befunde oder auf Grund von unterschiedlichen Überformungszuständen der Erdgeschosse sehr unterschiedlich aus.

Es bleibt jedem Denkmaleigentümer überlassen, die Möglichkeiten einer Ladenvergrößerung durch den Bereich Stadterneuerung und Denkmalpflege sowie durch die Bauaufsicht überprüfen zu lassen.

Dabei sind auch die Sanierungsziele zu berücksichtigen, nach denen der zwischenzeitliche konkretisierte Anteil der Wohnnutzung auch die Nutzbarkeit von Freiflächen erfordert.

In der „Zweiten Barocken Stadterweiterung“ sind folgende gebäudeübergreifende Nutzungen bereits vorhanden:

 

1.)        Gutenbergstraße Nr.100 – Nr.102

2.)        Gutenbergstraße Nr. 20 und Nr.21

3.)        Jägerstraße Nr.33 – Nr.34

4.)        Jägerstraße Nr.7 - Nr.10

5.)        Jägerstraße Nr.17 - Nr.18

6.)        Jägerstraße Nr. 13 – 14

7.)        Charlottenstraße Nr.90 - Nr.93

8.)        Friedrich Ebert Straße Nr. 103 -104

9.)        Dortustraße Nr. 66 - 73

10.)            Mittelstraße Nr. 11 , Nr.12 , Nr.13

11.)            Hermann Elflein Straße Nr.15 und Nr.16 / Luisenforum

12.)            Brandenburger Straße 5 und 6 / Luisenforum

13.)            Brandenburger Straße Nr.1 - Nr.3 mit Schopenhauerstraße 13 ( Eckgebäude )

14.)            Brandenburger Straße Nr.12 – Nr.13

15.)            Brandenburger Straße Nr. 13 – Nr.14

16.)            Brandenburger Straße Nr. 59 – Nr.60

17.)            Brandenburger Straße Nr.21 – Nr.22

18.)            Brandenburger Straße Nr.30 – Nr.31 mit Jägerstraße Nr.25 und Nr.24

19.)            Brandenburger Straße Nr.35 – Nr. 36

20.)            Brandenburger Straße Nr.46 – Nr. 47

21.)            Brandenburger Straße Nr.14 – Lindenstraße Nr.17 ( Eckgebäude )

22.)            Friedrich Ebert Straße Nr.94 ( Zwei Typenhäuser )

23.)            Friedrich Ebert Straße 97 ( Zwei Typenhäuser )

 

Hinweis : Die aufgeführten Beispiele Nr.10 bis Nr.23 sind eingetragene Einzeldenkmale.

 

 

Die Konkretisierung der Sanierungsziele für das Sanierungsgebiet „2. Barocke Stadterweiterung“ wurde am 05.05.2004 durch die Stadtverordnetenversammlung beschlossen. Darin wurde die generelle Festsetzung eines Mindestwohnanteils von 50% pro Parzelle aufgehoben und durch für das Gebiet differenzierte Festsetzungen ersetzt.

Teilweise liegt der Wohnanteil bei 0 %.

 

 

Die Wohnanteile sind wie folgt festgelegt:

Kein Wohnen, bzw. nur ausnahmsweise Wohnen:

-          Brandenburger Straße 1, 21-23, 30-31, 49-52, 72

-          Jägerstraße 12-14, 24-25

-          Gutenbergstraße 21-22

-          Dortustraße 62

 

Wohnanteil kleiner 30 %:

-          Brandenburger Straße 28–29, 47-48

-          Jägerstraße 15-17, 26-27

 

Wohnanteil 20 bis 30 %:

-          Brandenburger Straße 24-27

-          Jägerstraße 18

 

Wohnanteil mindestens 30 %:

-          Brandenburger Straße 2-20, 32-33, 42-46, 53-71

-          Friedrich-Ebert-Straße 84-102

-          Dortustraße 16-18, 56-59

-          Lindenstraße 15-17. 50-53

-          Hermann-Elflein-Straße 13-15, 24-26

-          Schopenhauerstraße 14

 

Wohnanteil mindestens 70%:

-          Gutenbergstraße 2-6, 109-115

-          Hermann-Elflein-Straße 5-7, 32-37

-          Lindenstraße 25-30, 35-44

-          Spornstraße 2-5

-          Dortustraße 26-27, 35

-          Bäckerstraße 2-8

-          Kleine Gasse 1

 

Wohnanteil mindestens 50%:

Alle übrigen Grundstücke der 2. Barocken Stadterweiterung

 

In den ursprünglichen Sanierungszielen waren parzellenübergreifende Nutzungen gänzlich ausgeschlossen. Mit der Konkretisierung der Sanierungsziele sind sie als Ausnahmen u.a. für Einzelhandelseinrichtungen zulässig, sofern die Belange des Denkmalschutzes berücksichtigt werden.

 

Für die Grundstücke Lindenstraße 14/15, welche sich in der Hand eines Eigentümers befinden, wurde eine solche Verbindung von Seiten des Bereiches 491 vorgeschlagen und von Seiten des Bereiches 492 zugestimmt, aber durch den Eigentümer abgelehnt.

Bei den Objekten Brandenburger Straße 12 bis 14, Lindenstraße 17 und Brandenburger Straße 22 – 23 wurden die genehmigten Parzellenübergriffe zur Realisierung größerer Flächen von den Eigentümern nicht bzw. nicht vollständig genutzt.

 

Bei folgenden Objekten wurden größere Läden zu mehreren kleinen Nutzungseinheiten umgebaut :

 

-          Brandenburger Straße 11

-          Brandenburger Straße 32 - 33

-          Dortustraße 17

-          Dortustraße 18

-     Dortustraße 58

-          Friedrich-Ebert-Straße 88

-          Jägerstraße 25

-          Lindenstraße 52

 

Diese Beispiele bezeugen, dass es zur Funktionsstärkung der Innenstadt keiner „Lockerung des Denkmalschutzes“ (dies liegt, wie dargestellt nicht in der Hoheit der Stadt) bedarf.

Die Möglichkeiten, die Gebäude bzw. Grundstücke in einem denkmalverträglichen Rahmen und entsprechend der Sanierungsziele optimal auszunutzen, sind gegeben, aber bei vielen Gebäuden durch die Eigentümer nicht genutzt worden.