Die Stadtverordnetenversammlung nimmt zur Kenntnis:

 

Im Ergebnis der Prüfung teilt der Oberbürgermeister mit:

 

Die Verwaltung hatte den Auftrag zu prüfen, welche Erweiterungen des Hafengebäudes der Weißen Flotte unter Berücksichtigung der Sanierungsziele im Sanierungsgebiet „Potsdamer Mitte“ möglich sind, um den Service und Betrieb der Weißen Flotte an heutige Anforderungen anpassen zu können und eine wirtschaftliche Optimierung zu ermöglichen.

 

Die Prüfung erfolgte in folgenden Schritten:

1. Klärung der Anforderungen der Weißen Flotte
2. Analyse der Sanierungsziele für den Teilbereich Lustgarten/ Hafenpromenade
3. Vergleich der Anforderungen und der Möglichkeiten im Rahmen der Sanierungsziele
4. Erarbeitung von Empfehlungen

 

Prüfergebnis:

 

Die Prüfung ergab folgende Befunde und Empfehlungen:

 

1. Anforderungen der Weißen Flotte

( erarbeitet: Grübe-Architekten im Auftrag der Weiße Flotte GmbH)

 

„Bis Dezember 1999 war die Weiße Flotte Potsdam GmbH eine städtische GmbH deren Anteile zu 100% durch die Stadt Potsdam gehalten wurden.

 

 

Die schlechte wirtschaftliche Situation der Weiße Flotte Potsdam GmbH war wesentlicher Grund für die Privatisierung des Unternehmens im Jahr 2000.

 

In den Jahren 2000/2001  wurde zudem im Rahmen der BUGA der Standort „Hafen/Neuer Lustgarten“  neugestaltet. Dieses Projekt wurde durch EU-Mittel gefördert und hatte den Zweck, die touristische Infrastruktur des Standortes zu entwickeln. Die Planung für das dazugehörige neue Hafengebäude war zum Zeitpunkt der Veräußerung der Weißen Flotte Potsdam bereits abgeschlossen, so dass durch den neuen Betreiber der Weißen Flotte keine Möglichkeit der Einflussnahme auf die Planung bestand.

 

Bereits zur Wiedereröffnung dieses Standortes waren die Kapazitäten im Bereich der sanitären Anlagen und der gastronomischen Einrichtungen im Hinblick auf die Versorgung des Standortes „Hafen/Neuer Lustgarten“ knapp bemessen.

 

Durch die positive Entwicklung der Weißen Flotte Potsdam GmbH wurde der touristische Standort „Hafen / Neuer Lustgarten“ noch stärker frequentiert als erhofft.

Entsprechend stieg auch die Zahl von Gästen auf den Schiffen, welche ebenfalls gastronomisch vom Hafengebäude aus versorgt werden. Daraus resultierend sind die oben genannten Bereiche nunmehr unzureichend und benötigen eine Erweiterung, um einen Ausgleich an Angebot und Nachfrage zu schaffen.

 

Zusammengefasst bedarf es einer ganzjährigen Kapazitätserweiterung des Restaurants und der Küche, um Besucher und Reisegruppen sowohl im Hafen, als auch auf den Schiffen versorgen zu können. Schließlich wird im Zuge der Nachfrage auch das Angebot an touristischen Leistungen immer weiter in die Vor- und Nachsaison ausgedehnt. Eine Erweiterung würde den fortlaufenden Hafenbetrieb während der saisonalen Übergangszeiten sichern. Zudem würden sich durch die Kapazitätserweiterung die Arbeitsbedingungen der Angestellten verbessern und des weiteren neue ganzjährige Arbeitsplätze geschaffen werden. Nicht zu vergessen ist hier noch einmal der dringend notwendige Ausbau der sanitären Anlagen, um dem hohen Besucheraufkommen der Weißen Flotte, und auch im Bereich des gesamten Lustgartens gerecht zu werden.“

 

 

2. Status der Sanierungsziele für den Teilbereich Lustgarten/ Hafenpromenade

 

Die Planungsziele für den Lustgarten einschließlich Sockelbereich des Hotels Mercure und Anlegestelle sind im Wettbewerbsverfahren „Grüne Mitte/ Neuer Lustgarten“ erarbeitet worden. Das Ergebnis wurde durch die SVV mit Beschluss vom 17.09.1998 bestätigt und in den Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen übernommen. Mit dem Beschluss der Stadtverordnetenversammlung zur förmlichen Festsetzung des Sanierungsgebietes „Potsdamer Mitte“ haben sind diese Ziele Beurteilungsmaßstab von Vorhaben nach § 144 , BauGB geworden.

 

Die Sanierungsziele wurden im Bericht wie folgt formuliert:

„Erneuerung des Bollwerks Schiffsanlegestelle, Einrichten des Neuen Lustgartens, Gestaltungsmaßnahmen im Bereich der Schiffsanlegestelle und der abgerissenen Hotelterrassen.“

Diese textlichen Zielstellungen sind im VU-Bericht durch die Planzeichnung für das Untersuchungsgebiet A  räumlich und inhaltlich konkretisiert worden. Daraus ergibt sich, dass als Neubaupotential außerhalb der Bestandsgebäude  (nach Realisierung der Parkpalette am Hotel) nur noch das „Glashaus am Südrand des Lustgartens“ (Pos. 13 der Einzelmaßnahmen) vorgesehen ist und für den Bereich vor dem neu errichteten Hafengebäude die „Ausbildung bzw. Erneuerung von öffentlichen Plätzen und Platzsituationen“ festgelegt war.

 

Die Errichtung, Gestaltung und Finanzierung des Hafengebäudes im Sockelbereich des Hotels Mercure waren Gegenstand einer weiteren Beschlussfassung der SVV.

 

Die Sanierungsziele für den Bereich Hotel Mercure/Hafengebäude/Uferpromenade/ Schiffsanleger sind unter Verwendung von Fördermitteln (GA-Förderung und Städtebauförderung) vollständig umgesetzt worden. Die mit der Vorbereitung der Bundesgartenschau entstandenen nicht bebauten Flächen sollen dauerhaft als öffentliche Räume im kommunalen Eigentum zur Verfügung stehen.

 

Der Abbruch des Hotels Mercure gehört nicht zu den Sanierungszielen. Insofern erfolgte die bisherige Sanierungsplanung sowohl unter Berücksichtigung dieses Gebäudebestandes als auch unter der Maßgabe, dass bei einem späteren Abbruch des Hotelgebäudes die Ziele zur städtebaulichen Neuordnung (hier die Wiedergewinnung der Freianlagen  des ehemaligen  Lustgartens) gewahrt werden. So wurde in Hinblick auf spätere (nach Aufhebung der Sanierungssatzung) Veränderungen der Neubau des Hafengebäudes so konzipiert, dass das Gebäude aus funktionaler, städtebaulicher und gestalterischer Sicht auch ohne das Gebäude des Hotels bestehen kann.

 

Im Rahmen der bestehenden Sanierungsziele gibt es nur noch ein klassisches Baupotential - die Bebauung im Bereich des jetzigen Hopfenspaliers.

 

Bauliche Veränderungen innerhalb der Kubatur des Hafengebäudes widersprechen den Sanierungszielen nicht.

 

Sobald wesentliche bauliche Erweiterungen außerhalb der Kubatur des Hafengebäudes stattfinden sollen, müssen die Sanierungsziele geändert werden. Was „wesentlich“ ist, kann daran gemessen werden, ob das Vorhaben baurechtlich genehmigungspflichtig ist und ob es zu Veränderungen der städtebaulichen Situation führt sowie Interessen anderer Sanierungsbetroffener berührt. Im Falle des vorliegenden Entwurfs ist das unstrittig mit „ja“ zu beantworten.

 

 

3. Vergleich der Anforderungen und der Möglichkeiten

 

Grundsätzlich wäre ein Neubau für gastronomische und touristischen Nutzungen entlang der südlichen Lustgartengrenze im Bereich des jetzigen Hopfenspaliers, wie oben beschrieben, möglich; d.h. räumlich-funktional getrennt vom Hafengebäude.

 

Die von der Weißen Flotte hingegen gewünschte funktionale Anbindung an das bestehende Hafengebäude zur Sicherung eines wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs erfordert die Inanspruchnahme von Flächen, die nach der bisherigen Sanierungsplanung als Freiflächen ausgewiesen sind.

 

Die bisherigen Planungen der Weißen Flotte ergeben eine Vergrößerung der überbauten Fläche (ohne Terrasse)  gegenüber dem bestehenden Hafengebäude um ca. 95 % in Verbindung mit einer Höhe, die deutlich über die Oberkante des derzeitigen Gebäudes hinausreicht. Zweifelsfrei handelt es sich um eine bauliche Anlage, für die eine Genehmigung nach § 144, Abs 1; BauGB nur erteilt werden darf, wenn die Ziele und Zwecke des Sanierungsverfahrens eine solche Bebauung vorsehen.

 

Somit gibt es z.Zt. keine Möglichkeiten, den Anforderungen der Weißen Flotte im Rahmen der bisherigen Sanierungsziele zu entsprechen.

 

 

4. Empfehlung

 

Es wird empfohlen, die Sanierungsziele für den Teilbereich Lustgarten Hafenpromenade  so zu ändern, dass den gestiegenen Interessen an wassertouristisch orientierten Serviceangebot durch bauliche Erweiterungen entsprochen werden kann. Aufgrund der funktionalen, planungsrechtlichen und der stadtgestalterischen Auswirkungen auf die Umgebung sind die städtebaulichen Ziele für das Grundstück des Hotel Mercure mit zu berücksichtigen

 

Daher legt der Oberbürgermeister der Stadtverordnetenversammlung parallel zu dieser Mitteilungsvorlage einen Beschluss zur Änderung der Sanierungsziele vor.

 

Im anschließenden Verfahren ist neben den städtebaulichen Aspekten zu prüfen, welche finanziellen Auswirkungen die Änderung der Sanierungsziele unter Berücksichtigung zurück zu zahlender Fördermittel (Freiflächen und Hafengebäude), abzulösender Kredite (für das Hafengebäude) und des Grund- bzw. Gebäudeerwerbs hat und in welcher Weise ein für eine Gesamtnutzung geeignetes Grundstück gebildet werden.

 

Vorbehaltlich der Bestätigung der in diesem Verfahren geänderten Sanierungsziele wird empfohlen, die zwischen der Landeshauptstadt und der Weißen Flotte abschließenden Verträge auf eine begrenzte Laufzeit auszurichten. Maßgeblich dafür ist die Option, dass nach Abschluss des Sanierungsverfahrens Umstände eintreten können, die zu einem Wegfall des Hotelhochhauses führen.

 

Damit wird eine Neuordnung von Flächen, Nutzungen und baulichen Anlagen nach veränderten städtebaulichen und funktionalen Prämissen erforderlich, denen Verträge, die während des Sanierungsverfahrens abgeschlossen wurden, nicht im Wege stehen sollen.

 

 

5. Verfahren zur Änderung der Sanierungsziele

 

Das Verfahren ist in seinen Einzelschritten nicht normiert. Naheliegend ist, sich am Verfahren zur Vorbereitung einer Sanierungsmaßnahme nach § 140, BauGB zu orientieren. Dies bedeutet, in folgenden Schritte vorzugehen:

-          Beschluss über die Durchführung eines Verfahrens zur Änderung der Sanierungsziele

-          Formulierung der notwendigen Änderungen und Erarbeitung der Begründung

-          Prüfung der bodenordnungsrechtlichen und finanziellen Auswirkungen

-          Darstellung der finanziellen Auswirkungen; ggf. Überarbeitung der KoFi

-          Beteiligung der betroffenen Fachbehörden

-          Beteiligung der Sanierungsbetroffenen (insbes. Eigentümer und Nutzer Hotel Mercure, Sanierungsträger, Entwicklungsträger, Weiße Flotte)

-          Beteiligung der Öffentlichkeit

-          Beteiligung des Beirats „Potsdamer Mitte“

-          Auswertung der Beteiligungsergebnisse, ggf. rechtliche Würdigung und Abwägungsvorschlag bei widerstreitenden Interessen

-          Dokumentation zur Beschlussfassung durch die SVV

-          Beschluss der SVV über die geänderten Sanierungsziele