Die Stadtverordnetenversammlung möge beschließen:

 

1.      Die Planungsziele des Aufstellungsbeschlusses zum Bebauungsplan Nr. 107 „Kaserne Krampnitz werden geändert (siehe Anlage 1).

 

2.      Die Fortführung des Bebauungsplanverfahrens Nr. 107 „Kaserne Krampnitz“ ist auf der Basis des städtebaulichen Konzeptes für die Entwicklung der Kaserne Krampnitz (siehe Anlage 2) zu betreiben.

Anlage 1

Begründung:

Änderung des Aufstellungsbeschlusses zum Bebauungsplan Nr. 107 "Kaserne Krampnitz", OT Fahrland

Die Stadtverordnetenversammlung hat auf ihrer Sitzung am 30.08.2006 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 107 "Kaserne Krampnitz" gemäß § 2 Abs. 1 BauGB beschlossen.

Der Geltungsbereich umfasst die Flurstücke 28, 30 bis 52 der Flur 6 und Flurstücke 1 bis 21, 55 bis 82 der Flur 5 der Gemarkung Fahrland und die Flurstücke 131 bis 137 und 150 bis 153 der Flur 1 der Gemarkung Krampnitz und wird wie folgt abgegrenzt:

im Norden:                        durch den Großen Graben und das Große Luch

im Süd-Osten:                        durch die nördliche Spitze des Krampnitzsees / Bundesstraße B 2

im Süden-Westen:                        durch die Landesstraße L 92

im Westen:                        durch Landwirtschaftsflächen östlich des Wohngebietes "Eisbergstücke"

Der Geltungsbereich umfasst eine Fläche von ca. 107 ha. Die Lage des Plangebietes ist im beigefügten Kartenausschnitt dargestellt (s. Anlage).

Bestehende Situation

Das Plangebiet liegt direkt an der Bundesstraße 2 im südöstlichen Teil des Ortsteiles Fahrland.

Im Osten grenzt die Kaserne unmittelbar an die Ortslage Krampnitz, im Norden an das "Große Luch" und die "Große Grabenniederung" - Teile des Naturschutzgebietes "Döberitzer Heide". Im Westen schließt sich intensiv genutztes Ackerland an die Kasernenflächen an. Im Südosten bildet die B 2 am nördlichen Ufer des Krampnitzsees die Grenze. Südwestlich grenzt die auf den alten Ortskern Fahrland parallel zum Fahrländer See verlaufende Trasse der Landesstraße 92 das

Plangebiet ein.

Die Kaserne Krampnitz liegt inmitten des Landschaftsschutzgebietes "Königswald mit Havelseen und Seeburger Agrarlandschaft", ist jedoch selbst vom Schutzstatus ausgeschlossen.

Der Altbaubestand aus dem Jahre 1938 steht seit 1999 als Gesamtanlage, eine kleine Gruppe von Gebäuden um das Casino zusätzlich jeweils als Einzeldenkmal, unter Denkmalschutz. Den überwiegenden Teil dieser als Ensemble geschützten Altbausubstanz bilden die als Unterkünfte und Wohnheime für die Schüler, Ausbilder und Offiziere der Kavalleriereitschule geplanten, zweigeschossigen, in weitläufige Freianlangen integrierten Walmdach - Gebäude.

Nach der Übernahme durch die sowjetische Armee 1945 wurden zusätzlich zu den historischen Wohn- und Unterkunftsgebäuden unter anderem Reparaturrampen, Tankstellen, Garagen, Lagerhallen und Kesselhäuser errichtet und das Gelände nunmehr als Kaserne der Westgruppe der Sowjetischen Streitkräfte genutzt. Seit dem Abzug der Sowjetischen Armee im Jahre 1991 blieb die Liegenschaft größtenteils ungenutzt.

An ihrem östlichen Rand ist die Einfamilienhaussiedlung Ketziner-, Fahrländer-, Hannoveraner-, Lenau-, Gellertstraße etc. bis heute durchgängig bewohnt gewesen. Vereinzelt wurden seit dem Auszug der Sowjetischen Armee das Stabsgebäude und der Casino-Komplex für gewerbliche Nutzungen vermietet. Die südöstliche Hälfte der Liegenschaft besteht hauptsächlich aus ehemaligen Wohngebäuden, die heute ebenfalls größtenteils unter Denkmalschutz stehen.

Planungsanlass und Erforderlichkeit der Planung

Im Juli 2007 wurde die Gesamtliegenschaft durch die TG-Group erworben. Nach Eingang der vertraglich vereinbarten Kaufpreiszahlung wurde der Erwerb durch den Haushaltsausschuss des Landes bestätigt. Die TG-Group leitete daraufhin mit diversen Gutachten, der Vermessung des Gesamtgeländes sowie der Entwicklung eines städtebaulichen Konzeptes umgehend die erforderlichen vorbereitenden Planungen ein, sodass sich nunmehr eine realistische Chance bietet, diese Konversionsfläche einer neuen Nutzung zuzuführen.

Zur Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine geordnete städtebauliche Entwicklung unter Berücksichtigung des Denkmalschutzes und der Altlastenproblematik sowie zur Einbindung in den sensiblen Landschaftsraum sowie zur Klärung der Erschließung ist ein Bauleitplanverfahren erforderlich.

Nur über ein umfassendes Bauleitplanverfahren ist es möglich, die komplexen städtebaulichen und landschaftsplanerischen Rahmenbedingungen zu ermitteln und in den Abwägungsprozess einzustellen.

Planungsziele

Der vielfältige Bestand an denkmalgeschützten Gebäuden und die historischen Freiflächen- und Grünanlagen soll erhalten bleiben, mit den neuen Nutzungen eine langfristige Sicherung erfahren und in seiner räumlichen Qualität wieder erlebbar werden.

 

Ziel der Planung ist es, dieses Gebiet einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zuzuführen und es – trotz seiner eher peripheren Lage – in den räumlichen und funktionalen Zusammenhang der Stadt zu integrieren.

 

Dabei ist auch durch eine kommunalwirtschaftliche Betrachtung sorgfältig zu ermitteln, wie investive Belastungen und Folgekosten, vor allem für die infrastrukturelle Ausstattung, vermieden werden können, und durch geeignete Vereinbarungen sicherzustellen, dass solche Nachteile für die Stadt und ihre Einwohner ausgeschlossen bleiben.

 

Das Gelände soll mit  Nutzungen wie Wohnen, Sport, Tourismus und Gewerbe (siehe Anlage) in Anspruch genommen werden und das zu erwartende Wachstum der Landeshauptstadt bis 2020 unterstützen, ohne dass damit andere Entwicklungsschwerpunkte in ihrer Realisierung gebremst werden. Dies ist bei der Profilierung der zu entwickelnden Angebote zu berücksichtigen.

 

Durch geeignete Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung, zur Aufteilung der überbaubaren Flächen sowie zu den erforderlichen Erschließungsflächen und Grünflächen sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Entwicklung eines neuen Villen-Vororts als Wald-Siedlung nach dem Vorbild z.B. von Wilhelmshorst oder ähnlichen hochwertig- individuellen Standorten geschaffen werden. Die festzulegenden Vorgaben für die städtebaulich-gestalterische Struktur vor allem in den zu entwickelnden Neubauflächen müssen sicherstellen, dass dieser formulierte Anspruch auch dauerhaft garantiert bleibt.

 

Die Reaktivierung der bestehenden baulichen Strukturen und Neuerrichtung der vorgesehenen Wohnbauflächen soll das in Potsdam zu geringe Angebot an Villen und Eigentumswohnungen der gehobenen Mittelklasse verstärken und soll so keine Konkurrenz zu den vorhandenen Wohnbauflächenpotentialen im weiteren Stadtgebiet darstellen.

 

Gleichzeitig sollen Sportanlagen insbesondere auch für den Reitsport und den Modernen Fünfkampf (Landesstützpunkt für Nachwuchsförderung) geschaffen und damit ein weiterer maßgeblicher touristischer Anziehungspunkt entwickelt sowie ein Landhotel unter Einbeziehung des Casino-Komplexes errichtet werden. In begrenztem Umfang sollen zusätzlich Gewerbeflächen für ein Forschungs- und Kompetenzzentrum geschaffen werden, das die Potentiale des Wissenschaftsstandortes Potsdam um weitere Angebote für Ausgründungen und Ansiedlungen zukunftsgerichteter Betriebe und Unternehmungen ergänzt. Zur Stärkung des Wirtschaftsstandortes Potsdam sollen ergänzend auch weitere gewerbliche Nutzungen in angemessenem Umfang vorgesehen werden. Damit soll den Zielen des Stadtentwicklungsplanes Gewerbe zur Sicherung bzw. Erschließung von Gewerbeflächenpotenzialen für die Ansiedlung von Unternehmen Rechnung getragen werden. Zur Sicherung von Potenzialflächen für die gewerbliche Entwicklung wird das als Anlage beiliegende Entwicklungskonzept entsprechend überarbeitet.

 

 

Das Gelände gliedert sich städtebaulich in drei charakteristische Bereiche, die durch die räumlich großzügigen, aufwendig gestalteten Freiflächen mit ihren Blickachsen und Alleen in eine Gesamtanlage eingebunden sind.

 

Den südlichen Teil bildet eine Einfamilienhaus-Siedlung im Stil der 30iger Jahre, in der Struktur vergleichbar mit der so genannten „Estorff-Siedlung“ am Neuen Garten. Hier soll das ursprüngliche Ensemble erhalten und behutsam im Stil des zu sanierenden Bestandes ergänzt werden. Die einzelnen Baukörper können heutigen Wohnbedürfnissen angepasst werden, d.h. aus erdgeschossigen Satteldach-Doppelhaushälften entstehen Einfamilienhäuser, aus den zwei­geschossigen Vierfamilienhäusern mit Walmdach jeweils zwei zweigeschossige Doppelhaushälften. Die mittlerweile verfallenen, unmaßstäblichen Neubauten der 60er und 70er Jahre werden entfernt.

 

Der als Ensemble geschützte eigentliche Gebäudekomplex der ehemaligen Kavalleriereitschule soll, einschließlich seiner imposanten, bereits in der Entstehungszeit mit höchstem Aufwand, wie z.B. damals bereits 20 Jahre alten Bäumen gestalteten parkähnlichen Freianlagen, ein Quartier für großzügige Eigentumswohnungen bilden, die einen jeweiligen eigenen Gartenanteil und weitläufige Gemeinschaftseigentumsflächen erhalten.

Einzelne Gebäudegruppen in herausgehobener Position, wie etwa das Casino als möglicher Hotelstandort, das sogenannte „Fähnrichsheim“, oder auch das Gebäudeensemble des Zufahrtsportals im Südwesten werden für gewerbliche Büronutzungen aufbereitet. Die Flächen für den Reitsport sollten nördlich des Casinos in Nachbarschaft zur angrenzenden Döberitzer Heide angeordnet werden, wobei von dort auch der traditionsreiche Reit- und Turnierplatz im Zentrum der Gesamtanlage als neuanzulegendes Übungsgelände für den Reitsport zu Pferde zu erreichen wäre und so in seiner ursprünglichen Nutzung erhalten bleiben könnte.

 

Der im Westen bzw. Nordwesten anschließende Bereich soll vollständig entsiegelt und mit Ausnahme des Allee- und Solitärbaumbestandes vollständig beräumt werden. Auf der Grundlage eines völlig neuen Systems von Erschließungsstraßen, in das der vorhandene Baumbestand integriert wird, soll hier ein Villengebiet als Waldsiedlung errichtet werden. Die großzügigen öffentlichen Räume werden den prägenden Charakter der östlich anschließenden historischen Freianlagen aufnehmen, die dortigen strengen orthogonalen und axialen Strukturen jedoch in ein System aus ausschließlich in Form von geschwungenen Linien und Kurven gestalteten Straßenzügen übergeführt. Die dadurch entstehenden weich geformten, aufzuforstenden Ränder an der Peripherie des Geländes verbinden sich mit dem Bild der anschließenden freien Landschaft.

 

Die Ansiedlung von Einzelhandel soll nur zur kleinteiligen Nahversorgung im Rahmen der geplanten Nutzungen zulässig sein, ohne dass hierdurch ein neuer zentraler Versorgungsbereich im Sinne des in Arbeit befindlichen Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes entsteht. Nur unter diesen Voraussetzungen wird dies im Zusammenhang mit dem Nutzungskonzept als sinnvoll und für die zentralen Bereiche der Stadt und den zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereich in Groß-Glienicke als unschädlich bewertet.

 

Im Rahmen des Planverfahrens ist zu klären, in welcher Weise die im Raumordnungsverfahren linienbestimmte Trassierung der nördlichen Umgehung Potsdams zwischen den Bundesstraßen B 2 und B 273 (sogenannte „B 2n“) in eine zielgerichtete städtebauliche Entwicklung eingebunden werden kann, oder ob eine besser integrierbare alternative Führung gefunden werden kann. Dabei ist zu berücksichtigen, dass dieses Projekt in der Bedarfsplanung des Bundes lediglich im „weiteren künftigen Bedarf“ eingeordnet ist, also mit höchster Wahrscheinlichkeit vor dem Jahr 2015 planerisch nicht weiter verfolgt wird.

Gesetzliche Voraussetzungen für den Bebauungsplan

Die gesetzlichen Grundlagen für die Aufstellung eines Bebauungsplans gemäß § 2 BauGB liegen vor. Der Bebauungsplan ist mit den Grundsätzen des § 1 Abs. 5 BauGB vereinbar.

Das Plangebiet ist im Landesentwicklungsplan (LEPeV) des Landes Brandenburg als "Siedlungsbereich" dargestellt. Die vorgesehenen Nutzungen sind daher mit den Zielen der Raumordnung vereinbar.

Der Flächennutzungsplan für den Ortsteil Fahrland stellte diesen Bereich als Gewerbe-, Misch- und Wohnbaufläche sowie Sonderbaufläche Freizeit und Erholung dar. Diese Darstellung deckt sich nicht mit dem beschriebenen Vorhaben. Da ohnehin aktuell die Aufstellung des Flächennutzungsplanes für das gesamte Stadtgebiet betrieben wird, können die vorgenannten Planungsziele auf dieser Ebene parallel in eine Ergänzung der Darstellungen des Flächennutzungsplans einfließen.

Für die Belange des Umweltschutzes ist eine Umweltprüfung durchzuführen, in der die voraussichtlichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet werden. Der Umfang der Umweltprüfung wird sich schwerpunktmäßig auf die Themenfelder Altlasten und Bodenversiegelung sowie auf die Ermittlung der Eingriffe in Natur und Landschaft erstrecken.

Verfahrensausblick:

Vieles spricht dafür, dass die Entwicklung eines Bebauungsplanes für die gesamte Fläche den Bedingungen für die schrittweise Entwicklung des großen zusammenhängenden Areals nicht gerecht wird. Zugleich muss – vor allem mit Blick auf den fortschreitenden Verfall der denkmalgeschützten Bestände ein großes Interesse daran bestehen, möglichst zügig erste Schritte der Reaktivierung einzuleiten.

 

Deshalb soll unter sinngemäßer Anwendung der Verfahrensüberlegungen zu einer zügigen Reaktivierung der Speicherstadt eine schrittweise Entwicklung im Rahmen einer städtebaulichen Rahmenvereinbarung auf der Grundlage einer Masterplanung betrieben werden.

 

Damit soll erreicht werden, dass unter Wahrung der Entscheidungshoheit der Stadtverordnetenversammlung über die Ziele und Ausprägungen der städtebaulichen Entwicklung zu einem möglichst frühen Zeitpunkt unter Ausschöpfung von Spielräumen der planungsrechtlichen Beurteilung auch vorgezogen bereits Baugenehmigungen für erste, im einzelnen zu definierende Abschnitte der Entwicklung erteilt werden können.

 

Zugleich soll damit in enger Zusammenarbeit zwischen der Grundstücksentwicklerin und der Landeshauptstadt ein schrittweise verdichtetes und konkretisiertes planerisches Gerüst fixiert werden, das für die weitere Entwicklung die notwendige planerische und wirtschaftliche Sicherheit gibt.

 

Im weiteren Verlauf des Planungsverfahrens kann auf dieser Grundlage geklärt werden, ob ggf. die Entwicklung von Bebauungsplänen für Teilflächen die Ziele dieses Aufstellungsbeschlusses besser und einer zügigen und zielgerichteten Entwicklung zuträglicher ist als die abschließende Festlegung aller detaillierten Bedingungen in einem einzigen Verfahren für das gesamte Areal.

 

 

Finanzielle Auswirkungen für den städtischen Haushalt entstehen durch die Herbeiführung des Aufstellungsbeschlusses zum Bebauungsplan nicht.

 

Die Kosten für die Planungsleistungen inklusive der nichthoheitlichen Verwaltungskosten sowie für die Umsetzung der Planung wird der Vorhabenträger zu tragen haben.