Mitteilungsvorlage - 11/SVV/0469

Die Stadtverordnetenversammlung nimmt zur Kenntnis:

Ergebnis der Prüfung bezüglich des beabsichtigten Verkaufs von Wohnungen in der Waldstadt durch die PRO POTSDAM GmbH:

Von der PRO POTSDAM GmbH wurden Wohnungen in den Wohnungseigentumsanlagen „Waldstadtkarrée“ und „Kiefernring“ zum Verkauf angeboten.

Auf Grund der sich aus den Bestimmungen des Altschuldenhilfegesetzes ergebenen Verpflichtungen der Wohnungswirtschaft in den 5 neuen Bundesländern zur Privatisierung von 15 % des Wohnungsbestandes der jeweiligen Unternehmen, um im Gegenzug die Altschuldenhilfe in Anspruch nehmen zu können, hatte auch die PRO POTSDAM GmbH (ehemals Gemeinnützige Wohn- und Baugesellschaft Potsdam mbH) verschiedene Wohnanlagen nach dem Wohneigentumsgesetz aufgeteilt. Hierzu zählen die o. g. Wohnungseigentumsanlagen.

Die Durchführung der Einzelprivatisierung begann Mitte der 90er Jahre. Vorgesehen war zunächst eine Einzelprivatisierung an die dort wohnenden Mieter. Jedoch war nur ein kleiner Teil der Mieter bereit, die jeweils gemietete Wohnung zu kaufen. Nach mehrmaliger Novellierung des Altschuldenhilfegesetzes wurden auch ein Drittverkauf oder Zwischenerwerberverkäufe auf die Privatisierungsquote anrechenbar. Trotz mehrmaliger Preisanpassungen und diverser Sonderaktionen auch hinsichtlich günstiger Finanzierungskonditionen verlief die Vermarktung der Einzelprivatisierungsobjekte schleppend, so dass die Entscheidung zum Gesamtverkauf aller noch im Eigentum der PRO POTSDAM GmbH befindlichen Eigentumswohnungen getroffen wurde.

Ein Gesellschafterbeschluss zum Gesamtverkauf der betroffenen Wohnungen in den Wohnungseigentumsanlagen wurde bereits im Februar 2007 gefasst, nachdem der Aufsichtsrat der PRO POTSDAM GmbH eine entsprechende Beschlussempfehlung abgegeben hatte. Der Hauptausschuss wurde über den beabsichtigten Gesellschafterbeschluss in seiner Sitzung am 10.01.2007 informiert.

Der Prüfauftrag beinhaltet die Beantwortung folgender Fragen:

Welche finanziellen Folgen nach dem Altschuldenhilfegesetz entstehen, wenn die Wohnungen nicht privatisiert werden?

Ausführungen zu den sich aus dem Altschuldenhilfegesetz ergebenden Verpflichtungen zur Privatisierung wurden bereits in der Einleitung gemacht.

Der Verkauf der Wohnungen als Paket dient dem Unternehmen neben der Vermeidung erhöhter Aufwendungen durch erhöhte Vertriebskosten, steigende Instandhaltungsrücklagen und Erlösschmälerungen aufgrund Leerstand der Freisetzung von Liquidität zur Finanzierung von Neubaumaßnahmen der PRO POTSDAM GmbH in den kommenden Jahren. Dieser Zufluss an Liquidität ist bereits im mehrjährigen Wirtschaftsplan der Gesellschaft vorgesehen. Würden die Wohnungen nicht privatisiert, würde dies die Planung – insbesondere die Planung der Neubauvorhaben – gefährden.

Welche anderen Wohnungen (insbesondere aus dem hochpreisigen Mietsegment) kommen für eine Veräußerung in Betracht?

Es kommen keine anderen Wohnungen - insbesondere keine Wohnungen aus dem hochpreisigen Mietsegment - für eine Veräußerung in Betracht.

Dem hochpreisigen Mietsegment sind vor allem die neu gebauten Wohnungen zuzuordnen. Der Anteil dieses Segments liegt unter 3 %. In der Lebenszyklus-Betrachtung des Immobilienportfolios werden die heute neu errichteten Wohnungen mittelfristig im mittleren Preissegment und langfristig (> 30 Jahre) als unteres Preissegment geführt werden. Würde die Gesellschaft heute nicht bauen, wäre langfristig der Bestand an preiswerten Wohnungen nicht gesichert, zumal derzeit nicht absehbar ist, welche Auswirkung zukünftige bzw. langfristig gesetzlich vorgegebene Bauanforderungen (z. B. EU-Vorgaben für Niedrigenergiehäuser ab 2018) auf die technische und wirtschaftliche Sanierungsfähigkeit älterer Plattenbautypen haben werden.

Können bei einem Verkauf von Wohnungen langfristig Mietpreisbindungen und Belegungsrechte gesichert werden? Wie erfolgt die Sicherung?

Die Wohnungen unterliegen den sich aus dem Mietrecht ergebenden Mietpreisbindungen. Diese Bindungen blieben bei einer Privatisierung unverändert bestehen.

Zwischen der Landeshauptstadt Potsdam und der PRO POTSDAM GmbH wurde in 2010 eine Balanced Scorecard als strategischer Orientierungs- und Handlungsrahmen zwischen Stadt und Gesellschaft entwickelt. Als Zielsetzung und Aufgabenstellung an die PRO POTSDAM GmbH wurde u. a. die Schaffung neuer Mietpreis- und Belegungsbindungen formuliert. Zur Umsetzung wurden durch das Unternehmen mehrere neue Instrumente implementiert – Modellprojekte wie flexible Bindungen, Familien-Bonus, Wohnflächen-Bonus u. a.. Diese Instrumente dienen der langfristigen Sicherung von Mietpreis- und Belegungsbindungen.

Ist eine (teilweise) Veräußerung der Wohnungen an Wohnungsgenossenschaften möglich?

Die Wohnungen werden seit fast 15 Jahren am Markt angeboten. In dieser Zeit haben die Genossenschaften ein Interesse am Ankauf der Wohnungen u. a. in Form einer Angebotsabgabe gegenüber der PRO POTSDAM GmbH nicht geäußert.

Das Modell der Genossenschaften sieht in der Regel keine Beteiligung an bestehenden Wohnungseigentumsanlagen mit einem sehr großem Spektrum an Eigentümern mit verschiedenen Interessen vor, so dass für die Genossenschaften neben wirtschaftlichen Erwägungen aus diesem Grunde eine Übernahme der Bestände wohl nicht in Frage kam.

Finanzielle Auswirkungen: