Beschlussvorlage - 11/SVV/0983

Die Stadtverordnetenversammlung möge beschließen:

1.      Der Bebauungsplan Nr. 22 „Sterncenter“ ist im Teilbereich Stern-Center gemäß § 2 BauGB i.V.m. § 13a BauGB in einem 1. Änderungsverfahren zu ändern (siehe auch Anlagen 1 und 2).

2.      Eine Entscheidung über die Priorität für dieses Bauleitplanverfahren entsprechend dem Beschluss der Stadtverordnetenversammlung zur Vereinbarung von Prioritäten für die Verbindliche Bauleitplanung vom 07.03.2001 (DS 01/SVV/059/2) und nachfolgender Aktualisierung soll im Rahmen der parallel in die Stadtverordnetenversammlung eingebrachten Beschlussvorlage zur Vereinbarung von Prioritäten für die Verbindliche Bauleitplanung erfolgen.

Begründung:

Bebauungsplan Nr. 22 „Sterncenter“,

Aufstellungsbeschluss zur 1. Änderung, Teilbereich Stern-Center

Die Stadtverordnetenversammlung beschließt gemäß § 2 BauGB i. V. m. § 13a BauGB die 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 22 „Sterncenter“ im Teilbereich Stern-Center.

Die Änderung bezieht sich auf die im rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 22 „Sterncenter“ als Sondergebiet „Einkaufszentrum“ festgesetzten Flächen sowie das zur Erschließung des Stern-Centers für den motorisierten Verkehr errichtete Brückenbauwerk über die Nuthestraße.

Der räumliche Geltungsbereich der 1. Änderung des Bebauungsplans umfasst das Gebiet in den folgenden Grenzen.

im Norden:              südliche Grenze der Nuthestraße, nördliche Grenze des östlichen Brückenbauwerks über die Nuthestraße

im Osten:              östliche Grundstücksgrenze des Stern-Centers

im Süden:              nördliche Straßenbegrenzungslinie der Gerlachstraße

im Westen:               westliche Grundstücksgrenze des Stern-Centers.

Der Geltungsbereich umfasst eine Fläche von ca. 11 ha. Die Lage des Plangebietes ist im beigefügten Kartenausschnitt dargestellt.

Bestehende Situation

Das Stern-Center ist auf der planungsrechtlichen Grundlage des Bebauungsplans Nr. 22 „Sterncenter“, der im August 1995 Rechtsverbindlichkeit erlangt hatte, und eines ergänzenden städtebaulichen Vertrags realisiert worden. Es enthält über zwei miteinander verbundene Geschosse ein differenziertes Angebot an Einzelhandelsnutzungen. Oberhalb der Verkaufsetagen befinden sich zur Unterbringung des ruhenden Verkehrs eine weitere Etage und ein Parkdeck sowie außerdem ergänzende Verwaltungs- und Dienstleistungsnutzungen.

Das Sterncenter hat inzwischen einen hohen Stellenwert im Potsdamer Zentrengefüge erhalten und dient der Versorgung mit Gütern vorrangig des mittel- und längerfristigen Bedarfs nicht nur für die unmittelbar angrenzenden Siedlungsgebiete Stern, Drewitz und Kirchsteigfeld sowie innerhalb der Landeshauptstadt Potsdam, sondern auch aus dem angrenzenden Umland. Durch seine Lage an der Nuthestraße mit unmittelbarem Anschluss an die Autobahn ist es an den regionalen und überregionalen Verkehr gut angebunden. Die Anbindung für den ÖPNV und für den Fahrrad- und Fußgängerverkehr ist ebenfalls günstig.

Das Sterncenter ist in dem durch die Stadtverordnetenversammlung am 10.09.2008 beschlossenen Einzelhandelskonzept der Landeshauptstadt Potsdam (DS 08/SVV/0415) als zentralitätsbildender Sonderstandort beschrieben worden.

Ein Teil der Gebäudesubstanz des Sterncenters ist bislang nicht durch Einzelhandels- oder andere Nutzungen in Anspruch genommen worden. Flächenpotenziale zur baulichen Ergänzung des Stern-Centers befinden sich außerdem auch auf den beiden unbefestigten Parkflächen westlich und östlich des Baukörpers.

Planungsanlass und Erforderlichkeit der Planung

Die Betreiberin des Stern-Centers hat Überlegungen zu einer Ergänzung des Nutzungsspektrums um gastronomische und weitere Einzelhandelsnutzungen oberhalb der bestehenden Verkaufsetage sowie außerdem in den bislang baulich nicht genutzten Seitenflügeln angestellt (s. Anlage 2). Dabei sind auch Vorstellungen zur Ansiedlung eines Sportfachmarktes entwickelt worden. Die positive Zentralitätswirkung eines solchen Betriebes wurde im Auftrag der Stadt 2010 gutachterlich untersucht und bestätigt. Der Standort „in oder am Stern-Center“ erzielte dabei im Vergleich zu anderen Standorten die höchste Zentralitätswirkung für Potsdam.

Die vorgeschlagene Erweiterung um Einzelhandelsbetriebe auch mit zentrenrelevanten Warensortimenten der „Potsdamer Liste“ stehen nach vorläufiger Einschätzung der Verwaltung im Einklang mit der Systematik des Schutzes der Zentralen Versorgungsbereiche und Sonderstandorte der Landeshauptstadt Potsdam, so wie sie im Einzelhandelskonzept der Landeshauptstadt Potsdam festgelegt wurden, bedürfen jedoch noch einer konkreten und aktuellen gutachterlichen Überprüfung.

Der Arbeitskreis Einzelhandel hat sich bereits mit diesen Nutzungsüberlegungen befasst und hält eine solche Nutzungsergänzung in Ergänzung des bereits eingeleiteten Planänderungsverfahrens für die Bahnhofspassagen für grundsätzlich vorstellbar, wenn sie den im Einzelhandelskonzept festgelegten Leitlinien entspricht und die Zentrenstruktur in der Innenstadt einschließlich ihrer Entwicklungspotenziale gewahrt wird.

Auch der Abweichung vom Grundsatz 4.8 des Landesentwicklungsplans Berlin-Brandenburg, wonach die Erweiterung von zentrenrelevanten Einzelhandelsbetrieben in der vorgesehenen Größe nur in städtischen Kernbereiche möglich ist, ist im weiteren Bauleitplanverfahren nachzugehen.

Planungsziele

Ziel des Änderungsverfahrens ist die Herstellung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine stadtentwicklungsplanerisch gewünschte und zugleich wirtschaftlich zukunftsfähige Entwicklung des Sonderstandortes SternCenter nach den Empfehlungen des Einzelhandelskonzeptes und der daraus gewonnenen aktuellen Erkenntnisse.

Oberhalb der bestehenden Verkaufsebene sollen gastronomische Nutzungen und ergänzende zentrenverträgliche Einzelhandelsbetriebe planungsrechtlich ermöglicht werden. Für die auf dem Gelände bestehenden Flächenpotenziale soll eine bauliche Ergänzung erfolgen, die vorrangig zur Ansiedlung eines Sportfachmarktes genutzt werden soll.

Voraussetzung für die Festlegung des Sortimentsrahmens der vorgesehenen Einzelhandelsnutzungen ist eine Verträglichkeitsuntersuchung, die die Auswirkungen auf die Zentrenstruktur in Potsdam betrachtet.

Die Auswirkungen der Planänderung auf den fließenden und ruhenden Verkehr sind zu untersuchen und geeignete Maßnahmen durch entsprechende Festsetzungen und ergänzende städtebaulich-vertragliche Regelungen zu sichern.

Für die außerhalb des Geltungsbereichs der 1. Änderung gelegenen Flächen im rechtsverbindlichen Bebauungsplan ist parallel zum Planänderungsverfahren zu prüfen, ob in Umsetzung der Empfehlungen des Einzelhandelskonzeptes Festsetzungen zur Steuerung der Einzelhandelsnutzungen erforderlich sind.

Begründung zur Wahl des Änderungsverfahrens nach § 13 a BauGB

Das Änderungsverfahren ist auf die Wiedernutzbarmachung von Flächen gerichtet, die der Stärkung und Weiterentwicklung des Stern-Centers im Zentrengefüge dienen. Das Änderungsverfahren dient damit der Innenentwicklung gemäß § 13 a Abs. 1 BauGB. Die mit der Planänderung vorgesehene Grundfläche beträgt weniger als 70 000 m2. Daher ist aufgrund einer überschlägigen Prüfung unter Berücksichtigung der in Anlage 2 zum BauGB genannten Kriterien zu prüfen, ob die Bebauungsplanänderung voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen hat, die nach § 2 Abs. 4 Satz 4 BauGB in der Abwägung zu berücksichtigen wären (Vorprüfung des Einzelfalls). Durch die Planänderung wird die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen, nicht begründet. Das Änderungsverfahren soll daher nach § 13 a Abs. 1 Nr. 2 BauGB und auf Basis einer Vorprüfung durchgeführt werden.

Gesetzliche Voraussetzungen zur Durchführung des Änderungsverfahrens

Die Änderung des Bebauungsplans Nr. 22 „Sterncenter“ soll im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 2 BauGB aufgestellt werden.

Die gesetzlichen Grundlagen für die Änderung gemäß § 2 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 13a BauGB liegen vor; zur städtebaulichen Ordnung und Entwicklung ist das Bauleitplanverfahren erforderlich. Die Änderung des Bebauungsplans ist mit den Grundsätzen des § 1 Abs. 5 BauGB vereinbar.

Der wirksame Flächennutzungsplan sieht eine Darstellung der Fläche als Sondergebiet Handel und Dienstleistung vor. Der in Neuaufstellung befindliche Flächennutzungsplan stellt zwar insgesamt keine Sondergebiete für Handel dar, ermöglicht jedoch die Entwicklung von Sondergebieten für den Einzelhandel innerhalb von im Flächennutzungsplan dargestellten gemischten Bauflächen, wenn diese Entwicklung dem Einzelhandelskonzept entspricht. Es ist daher nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen, dass der geänderte Bebauungsplan aus den künftigen Darstellungen des FNP entwickelbar ist.

Planungs- bzw. Verfahrenskosten

Mit der Einleitung des Planänderungsverfahrens sind externe Planungskosten zu erwarten, die durch einen Dritten übernommen werden, sodass der Haushalt der Landeshauptstadt Potsdam dadurch nicht in Anspruch genommen werden wird.

Darin einbezogen sind auch die Kosten für ein Verträglichkeitsgutachten, das durch die Landeshauptstadt Potsdam beauftragt wird.

Für die fachliche Betreuung und für die Koordinierung des Planverfahrens sind verwaltungsinterne Aufwendungen zu erwarten. Die hoheitlichen Leistungen, die hierfür im Fachbereich Stadtplanung und Bauordnung zu erbringen sind, können gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB nicht durch einen Dritten übernommen werden. Die im Fachbereich Stadtplanung und Bauordnung zu erbringenden nicht-hoheitlichen Leistungen werden mit ca. 25.000 € geschätzt und sollen durch einen Dritten übernommen werden. Aufwand und Ertrag werden voraussichtlich in den Jahren 2012 bis 2013 anfallen.

Realisierungskosten und mögliche Folgekosten

Angaben zur weiteren zeitlichen Abwicklung und Umsetzung des Planverfahrens sind zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht möglich, da erst im Laufe des Planverfahrens eine weitere Konkretisierung hierzu möglich ist. Mit der Umsetzung der Planung ist voraussichtlich ab 2014 zu rechnen.

Genauere Angaben zu den zu erwartenden Realisierungskosten und zu möglichen Folgekosten werden im Laufe der Erarbeitung des Planverfahrens erfolgen.