Die Stadtverordnetenversammlung möge beschließen:

1.      Der Bebauungsplan Nr. 136 "Zeppelinstraße" ist als einfacher Bebauungsplan gemäß § 9 Abs. 2a  i. V. m. § 2 Abs. 1 BauGB im vereinfachten Verfahren gemäß § 13 BauGB aufzustellen (s. Anlage 1).

2.      Die erforderliche Prioritätenfestlegung zu diesem Planverfahren soll erst im weiteren Verfahren erfolgen.

Begründung

A              Abgrenzung des Geltungsbereiches

zu Pkt. 1

Der Bebauungsplan Nr. 136 "Zeppelinstraße" soll als einfacher Bebauungsplan gemäß § 9 Abs. 2a i. V. m. § 2 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) im vereinfachten Verfahren gemäß § 13 BauGB aufgestellt werden.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst alle Flurstücke entlang der Zeppelinstraße in einer Entfernung von ca. 100 m von der Straßenmitte, die planungsrechtlich nach § 34 BauGB zu beurteilen sind (unbeplanter Innenbereich). Der Geltungsbereich wird im Norden durch den Luisenplatz und im Süden durch die Grenze zwischen den Flurstücken 29 und 38 Flur 20 der Gemarkung Potsdam begrenzt (Anlage 1 und zugehöriger Beiplan).

Der durch den rechtskräftigen Vorhaben- und Erschließungsplan VEP 16 "Zeppelinstraße/ Kastanienallee " überplante Bereich sowie Außenbereichsflächen gemäß § 35 Baugesetzbuch sollen durch die Festsetzungen des Bebauungsplans gemäß § 9 Abs. 2a BauGB nicht geregelt werden.

Die Flächen des Bebauungsplans Nr. 91 "Villa Carlshagen“ und des Vorhaben- und Erschließungsplans VEP Nr. 20 "Zeppelinstraße 128-129“ werden teilweise in den Geltungsbereich des B-Plan Nr. 136 integriert.

Der Geltungsbereich umfasst eine Fläche von ca. 67,5 ha. Die Lage des Plangebietes ist im beigefügten Kartenausschnitt (Anlage 1) dargestellt.

B              Bestehende Situation

Die Zeppelinstraße verläuft vom Luisenplatz im Stadtzentrum in süd-westlicher Richtung durch Potsdam-West bis zur Stadtgrenze. Im Süden verbindet sie Potsdam so mit der Stadt Werder.

Der westliche Teil des Geltungsbereiches (bis "Auf dem Kiewitt“), südlich der Zeppelinstraße, zeichnet sich durch eine in seiner Bauweise sehr heterogene Bebauung aus. Diese wird teilweise gewerblich und teilweise zum Wohnen genutzt, es befinden sich auch einige Leerstände/ Barracken in diesem Abschnitt. Es handelt sich um relativ großzügige Grundstücke auf denen teilweise schon großflächiger Einzelhandel vorhanden ist. Zudem sind dort zusätzlich Flächen, die sich für den Einzelhandel eignen und somit als gefährdet für eine dementsprechende Ansiedlung gelten, vorhanden. Der nördlich der Zeppelinstraße gelegene Teil des Geltungsbereiches ist durch eine mehrgeschossige Wohnbebauung geprägt, davon der östliche Teil durch eine blockartige mehrgeschossige Wohnbebauung, der westliche Teil durch eine zeilenartige Wohnbebauung. Dennoch befinden sich nördlich der Zeppelinstraße, beispielsweise zwischen der Knobelsdorffstraße und der Stormstraße, Flächen, die Potentialflächen für den Einzelhandel darstellen.

Am westlichen Ende des Geltungsbereiches, nördlich der Zeppelinstraße, existiert zurzeit ein Garagenhof, der aufgrund seiner Lage am Rand des Siedlungsgebietes direkt an der Bundesstraße, für den Einzelhandel besonders attraktiv liegt.

Im Bereich der Zeppelinstraße haben sich bereits mehrere Einzelhandelsbetriebe, vor allem Discounter angesiedelt. Die nördlich an die Zeppelinstraße angrenzenden Flächen sind überwiegend Wohnbauflächen, die südlich angrenzenden Flächen sind vorwiegend gemischte und gewerblich genutzte Flächen.

Im Flächennutzungsplan sind die südlich an die Zeppelinstraße angrenzenden Flächen größtenteils als gemischte Bauflächen festgelegt. Die nördlich an die Zeppelinstraße angrenzenden Flächen sind im Flächennutzungsplan größtenteils als Wohnbauflächen dargestellt, lediglich der östliche Bereich ist als Mischfläche dargestellt.

In dem von der Stadtverordnetenversammlung beschlossenen Einzelhandelskonzept der Landeshauptstadt Potsdam (s. DS Nr. 08/SVV/0415 vom 10.09.2008) ist nördlich und südlich der Zeppelinstraße, im Bereich des Mittelwegs, ein Zentraler Versorgungsbereich „potenzielles Nahversorgungszentrum Zeppelinstraße“ festgelegt worden. Dieses Nahversorgungszentrum hat sich mit Bau des Lebensmittelmarktes und integrierten kleinen Einzelhandelsbetrieben und Dienstleistern südlich der Zeppelinstraße auf den Flurstücken 126, 128, 124, 86, 99 und 30/5, Flur 21 auf der Gemarkung Potsdam mittlerweile etabliert, weitere Einzelhandelsvorhaben sollen sich in diesem Bereich konzentrieren. Nördlich der Zeppelinstraße befindet sich auf dem Flurstück 1031 tlw., Flur 22 auf der Gemarkung Potsdam ein weiterer Lebensmittelmarkt. Um zukünftigen zusätzlichen Einzelhandelsbetrieben, die das Versorgungszentrum erweitern würden Platz zu geben, werden die Flurstücke 32/1, 32/4, 47 und 48 der Flur 21, sowie Flurstück 985 tlw. der Flur 22 auf der Gemarkung Potsdam dem Zentralen Versorgungsbereich „potenzielles Nahversorgungszentrum Zeppelinstraße“ einbezogen. Desweiteren liegt das Plangebiet teilweise im Einzugsbereich der Zentralen Versorgungsbereiche "Nahversorgungszentrum Markt-Center“ und "Einkaufsinnenstadt“.  

An der Zeppelinstraße liegen der seit 2006 rechtsverbindliche Vorhaben-und Erschließungsplan Nr. 16 "Zeppelinstraße/ Kastanienallee“ und zwei in Aufstellung befindliche Pläne, der Vorhaben- und Erschließungsplan 20 "Zeppelinstraße 128-129“ und der Bebauungsplan Nr. 91 "Villa Carlshagen“. Für die noch im Verfahren befindlichen Pläne liegt ein Beschlussvorschlag zur Aufhebung durch die Stadtverordnetenversammlung vor. Die entsprechenden Flächen werden deshalb als unbeplanter Innenbereich angesehen und in den Geltungsbereich des B-Plans Nr. 136 "Zeppelinstraße“ integriert.

C              Planungsanlass und Erforderlichkeit der Planung

Anlass der Planung ist die  Notwendigkeit der gesamtstädtischen Steuerung des Einzelhandels zur Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche über den durch das BauGBÄndG 2007 eingeführten § 9 Abs. 2a Baugesetzbuch (BauGB). Das Einzelhandelskonzept der Landeshauptstadt Potsdam (s. DS Nr. 08/SVV/0415 vom 10.09.2008) stellt die planerische Ausgangsbasis für die Aufstellung des Bebauungsplans dar. Dessen Ziele werden über den Bebauungsplan für diesen Geltungsbereich rechtsverbindlich umgesetzt.

Die Zeppelinstraße ist eine der wichtigsten Verkehrsstraßen in Potsdam und hat darüber hinaus und als Bundesstraße (B1) auch eine überregionale Bedeutung. Aufgrund ihrer Leistungsfähigkeit und der Eigenart der städtebaulichen Umgebung ist sie für den Einzelhandel, insbesondere im Bereich Lebensmittel, äußerst attraktiv. Insbesondere Flurstücke, die am Rande des im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegen sowie die zahlreichen Freiflächen südlich der Zeppelinstraße, stellen ein Gefährdungspotential dar.

In dem von der Stadtverordnetenversammlung beschlossenen Einzelhandelskonzept der Landeshauptstadt Potsdam (s.  DS Nr. 08/SVV/0415 vom 10.09.2008) ist an der Zeppelinstraße, im Bereich des Mittelweg, ein Zentraler Versorgungsbereich „potenzielles Nahversorgungszentrum Zeppelinstraße“ festgelegt worden. Weitere zukünftige Ansiedlungen können zu negativen Auswirkungen auf das Nahversorgungszentrum „Zeppelinstraße“ aber auch auf das "Nahversorgungszentrum Markt-Center“ in unmittelbarer Nähe zur Zeppelinstraße (< 100 m) sowie die Einkaufsinnenstadt führen. Durch die Bauleitplanung soll die Entwicklung des Einzelhandels entlang der Zeppelinstraße gesteuert und die Zentralen Versorgungsbereiche geschützt werden.

Der Geltungsbereich des rechtskräftigen VEP Nr. 16 "Zeppelinstraße/Kastanienallee“ liegt teilweise im Nahversorgungszentrum Zeppelinstraße und setzt dort ein Sondergebiet mit Zweckbestimmung "Einzelhandel/Dienstleistung“ fest. Auf den außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs liegenden Flächen sind ein Allgemeines Wohngebiet und ein Sondergebiet mit Zweckbestimmung "Dienstleistung“ festgesetzt. In dem Allgemeinen Wohngebiet sind die, der Versorgung des Gebietes dienende Läden nicht zulässig.

D              Planungsziele

Der Bebauungsplan Nr. 136 "Zeppelinstraße“ soll als einfacher Bebauungsplan gemäß § 9 Abs. 2a BauGB aufgestellt werden und im vereinfachten Verfahren gemäß § 13 BauGB durchgeführt werden. Er dient der Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche der Landeshauptstadt Potsdam. Durch den Ausschluss von zentrenrelevanten Warensortimenten (Potsdamer Liste) in den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans soll das Leitbild des Einzelhandelskonzeptes der LHP in Hinsicht auf zukünftige Nutzungsänderungen und Grundstücksverkäufe planungsrechtlich gesichert werden. Zentrenrelevante Randsortimente sollen flächenbeschränkt auch außerhalb zentraler Versorgungsbereiche zulässig sein.

Es erfolgt im gesamten Planungsgebiet keine Sortimentsbeschränkung für kieztypische Ladeneinheiten, die sich hinsichtlich ihrer Größe in die bestehende Bausubstanz einfügen bzw. im Falle von Neubau diese nicht überschreiten.

Der im Bereich des Mittelwegs liegende zentrale Versorgungsbereich "potenzielles Nahversorgungszentrum Zeppelinstraße“ befindet sich teilweise innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans Nr. 136 "Zeppelinstraße“, zentrale Versorgungsbereiche dienen entsprechend der Ziele des Einzelhandelskonzeptes vorzugsweise der Ansiedlung von zentrenrelevantem Einzelhandel.

E              Gesetzliche Voraussetzungen für die Bebauungspläne

Die gesetzlichen Grundlagen für die Aufstellung dieses Bebauungsplans gemäß § 1 Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBI. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBI. I S. 1509), liegen vor.

Die Aufstellung des Bebauungsplans ist mit den Grundsätzen des § 1 Abs. 5 BauGB vereinbar.

Mit der Beschlussfassung der Stadtverordnetenversammlung am 05.03.2008 über den Entwurf des Flächennutzungsplans und dessen Auslegung gilt dieser Entwurf als Grundlage für die vorliegende Planung.

Finanzielle Auswirkungen:

Planungs- bzw. Verfahrenskosten

Für die Durchführung des Planverfahrens fallen keine externen Planungskosten an, da das Planverfahren verwaltungsintern erarbeitet werden soll.

Für die fachliche Betreuung und für die Koordinierung des Planverfahrens fallen verwaltungsinterne Aufwendungen an. Die hoheitlichen Leistungen, die hierfür in der Verwaltung zu erbringen sind, können gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB nicht durch einen Dritten übernommen werden. Die in der Verwaltung zu erbringenden nicht-hoheitlichen Leistungen können aufgrund der im Aufstellungsbeschluss formulierten Planungsziele (Sicherung städtebaulicher Qualitäten) nicht einem Dritten übertragen werden und werden daher verwaltungsintern erbracht.

Realisierungskosten

Bei Inkraftsetzung der Planung sind voraussichtlich keine Kosten für die Umsetzung der Planung zu erwarten.

Folgekosten

Mögliche Folgekosten nach Realisierung der Planung werden nicht erwartet.