Mitteilungsvorlage - 13/SVV/0669

Die Stadtverordnetenversammlung nimmt zur Kenntnis:

Mit dem Mietrechtsänderungsgesetz vom 11.3.2013 hat der Bundestag die Rahmenbedingungen für die Erhöhung von Bestandsmieten geändert. In § 558 Absatz 3 BGB wurde eine Regelung eingefügt, wonach die Bundesländer für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten per Rechtsverordnung die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete von 20 Prozent auf 15 Prozent absenken können. Weiter gehende Eingriffe in das Mietrecht z.B. in Bezug auf Neu- und Wiedervermietungen hat die Bundesregierung abgelehnt, damit es weiterhin „Anreize für private Vermieter gibt, in neue Mietwohnungen zu investieren.“

Den Handlungsspielraum zur Senkung der Kappungsgrenze für Bestandsmieten hat eine Reihe von Bundesländern inzwischen genutzt, darunter der Freistaat Bayern sowie die Stadtstaaten Hamburg und Berlin. Das Land Brandenburg hat diese Vorgehensweise bislang abgelehnt mit der Begründung, auf eine bundeseinheitliche Regelung hinwirken zu wollen.

Die Landeshauptstadt Potsdam wird sich auch weiter bei der Landesregierung dafür einsetzen, dass angesichts der angespannten Wohnungsmarktsituation die schon jetzt gegebenen Möglichkeiten zur Begrenzung des Mietenanstiegs auf Landesebene genutzt werden. Darüber hinaus wird eine bundeseinheitliche Regelung als sinnvoll erachtet, die auch eine Kappungsgrenze für Wiedervermietungsmieten einbezieht.

Eine Kappung ist rechtlich auf Gebiete begrenzt, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Eine entsprechende Marktlage wäre insofern vor der Inanspruchnahme der Kappungsregelung für die Landeshauptstadt Potsdam zunächst schlüssig darzulegen; darüber hinaus wäre solch eine Regelung zeitlich auf fünf Jahre befristet.

Als Argument gegen eine Kappungsgrenze für Neuvermietungen wird unter anderem von Seiten der Immobilienwirtschaft angeführt, dass dadurch negative Auswirkungen auf die Wohnraumversorgung durch eine verringerte Investitionstätigkeit entstehen. Angesichts der engen Grenzen, die der Rechtsrahmen hierfür vorgibt, und des Marktniveaus ist dies in Potsdam so pauschal nicht zu erwarten. Für eine fundierte Einschätzung der Auswirkungen ist dafür ein genauerer Blick auf die Neubautätigkeit und der für den Wohnungsmarkt zu erwartenden Entlastungseffekte erforderlich.

Nach Einschätzung des Bereichs Wohnen leistet die Neubautätigkeit in ihrer derzeitigen Form einen unzureichenden Beitrag zur ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen. Im Neubau entsteht derzeit überwiegend Wohnraum im Eigentum. Eine Entlastung des Mietwohnungsbestandes ist dadurch nicht zu erwarten,

• zum einen weil die Erwerbskosten sehr hoch sind und vor allem
• weil bei der Wiedervermietung deutliche Mietanstiege zu verzeichnen sind.

Eine durch Wohnungsneubau ausgelöste höhere Fluktuation im Wohnungsbestand zieht einen noch stärkeren Anstieg der Mieten nach sich, der absehbar Auswirkungen auf den Mietspiegel und damit auch auf bestehende Mietverhältnisse haben wird.

Eine Kappungsgrenze für Neuvermietungen ist darüber hinaus derzeit nicht Gegenstand der politischen Diskussion. Erörtert wird vielmehr eine Kappung der Wiedervermietungsmieten im Bestand. Auch hier wird als Argument ein mögliches Investitionshemmnis für den Neubau angeführt, weil bei einer Wiedervermietung neu errichteter Wohnungen wenige Jahre nach der Fertigstellung nach derzeitigem Stand eine Absenkung der Miete nötig wäre, wenn diese sich zunächst weit oberhalb des ortsüblichen Niveaus bewegt haben sollte. Eine entsprechende Gesetzesinitiative sollte auf diese wenigen Fälle Bezug nehmen, für den Großteil des Wohnungsbestandes und damit für die Marktentwicklung ist hingegen von erheblichen Entlastungen durch eine Kappung der Wiedervermietungsmieten auszugehen:

• eine Erhöhung der Mieten wird durch solch eine Regelung nicht unmöglich gemacht, sie wird lediglich auf ein ortsübliches Niveau begrenzt. Potsdam gehört heute bereits zu den Kommunen mit hohem Mietniveau. In anderen Kommunen gelingen Investitionen auf der Basis viel geringerer Mieten. Ein Investitionshemmnis kann insofern für den hiesigen Wohnungsmarkt nicht erkannt werden; vielmehr ist von einem Steuerungseffekt zugunsten bedarfsgerechten Wohnungsneubaus auszugehen;
• ein geringerer Preisaufschlag bei Neuvermietung erhöht die Umzugsbereitschaft und erleichtert so die bedarfsgerechte Wohnraumversorgung im Bestand;
• dadurch ist auch eine Entlastung hinsichtlich der Neuausweisung von Bauland bzw. der Flächeninanspruchnahme durch Wohnungsneubau zu erwarten.

Unabhängig von den Maßnahmen im Wohnungsbestand zur Entlastung des Wohnungsmarktes ist angesichts der Bevölkerungsprognosen auch der Neubau in den Blick zu nehmen. Hier sind Entlastungseffekte nur durch die Kombination mehrerer ineinander greifender Maßnahmen möglich:

• eine Regelung auf Landesebene, die in einem angespannten Wohnungsmarkt befristete Begrenzungen der Wiedervermietungen am ortsüblichen, d.h. am Mietspiegel orientierten Niveau ermöglicht;
• Wohnungsneubau, der auch Haushalten mit geringem Einkommen zugänglich ist; dazu ist einerseits eine Wohnraumförderung durch das Land erforderlich, die den Marktbedingungen in der Landeshauptstadt Potsdam Rechnung trägt, sowie andererseits eine Quote für preiswertes Wohnen, wie sie in zahlreichen anderen Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt bereits durch die Gemeindevertretung beschlossen wurde.

Derzeit finden konstruktive Erörterungen gemeinsam mit der Wohnungswirtschaft statt, wie ein kontinuierliches Verfahren zur Fortschreibung der entstehenden Betriebskosten erfolgen kann, das als Grundlage für die Entscheidungen der SVV genutzt werden kann.

Auf Grundlage des Beschlusses 13/SVV/0270 zur Fortschreibung des Wohnungspolitischen Konzepts für die LHP wird derzeit ein Zeit- und Arbeitsplan erstellt, der unter anderem eine Bestandsaufnahme der Empfehlungen im Ergebnispapier Potsdam22 vorsieht. Parallel wird derzeit das STEK Wohnen evaluiert. Auf die Ergebnisse beider Vorgänge wird in diesem Zusammenhang verwiesen.

Finanzielle Auswirkungen:

Finanzielle Auswirkungen können erst beziffert werden, wenn die gemeinsamen Überlegungen mit der Wohnungswirtschaft abgeschlossen sind.