Mitteilungsvorlage - 14/SVV/0401

Die Stadtverordnetenversammlung nimmt zur Kenntnis:

Mit dieser Mitteilungsvorlage wird die Stadtverordnetenversammlung über die Ergebnisse der Wirtschaftlichkeitsberechnung des Entwicklungsprojektes „Am Alten Markt 10“ und einer rechtlichen Prüfung informiert.

Die Stadtverordnetenversammlung fasste am 7. November 2012 folgenden Beschluss (DS Nr. 12/SVV/0386):

1. Der Oberbürgermeister wird als Gesellschaftervertreter beauftragt sicherzustellen, dass die ProPotsdam GmbH die Wohnnutzung des Gebäudes Am Alten Markt 10 für die kalkulierte wirtschaftliche Restnutzungsdauer von ca. 10 Jahren garantiert. Darüber hinaus sind durch die ProPotsdam GmbH Vorkehrungen zu treffen, dass das Gebäude Am Alten Markt 10 nach Ablauf dieser Restnutzungsdauer zurück gebaut werden kann.

2. Der Oberbürgermeister wird weiterhin beauftragt, eine Machbarkeitsstudie vorzulegen oder einen Architektenwettbewerb durchzuführen, wie im Rahmen des beschlossenen Leitbautenkonzepts preisgünstiger Wohnraum in der flächenmäßigen Größenordnung des Staudenhofs angeboten werden kann; durch die ProPotsdam GmbH selbst oder im Rahmen eines Genossenschaftsmodells im Block V des Sanierungsgebietes Potsdamer Mitte.

3. Für die zum Ende der Restnutzungsdauer noch im Haus Am Alten Markt 10 wohnenden Mieter ist vorzugsweise am Standort Ersatzwohnraum zu schaffen. Die Miethöhe für die Ersatzwohnungen ist so zu kalkulieren, dass sie nicht höher ist als nach einer Bestandsmodernisierung des Wohnhauses Am Alten Markt 10.

4. Im Falle einer Weiterveräußerung des Grundstücks sind diese Auflagen an den Käufer verpflichtend weiterzugeben.

5. Der Beschluss 11/SVV/0915 wird aufgehoben.

Die ProPotsdam GmbH wurde mit Schreiben des Oberbürgermeisters im Dezember 2012 über diesen Beschluss der Stadtverordnetenversammlung informiert und beauftragt, die Vorgaben der Stadtverordnetenversammlung in ihrer langfristigen Planung zu berücksichtigen und die Wohnnutzung des Gebäudes Am Alten Markt 10 für die kalkulierte wirtschaftliche Nutzungsdauer von ca. 10 Jahren sicherzustellen.

In Umsetzung des Beschlusses der Stadtverordnetenversammlung befristet die ProPotsdam GmbH seit Beginn des Jahres 2013 neu abgeschlossene Mietverhältnisse bis zum Jahr 2022, um die rechtliche Verfügbarkeit des Gebäudes sicherzustellen. Gleichwohl geht die ProPotsdam GmbH davon aus, dass trotz einer recht hohen Fluktuation im Gebäude auch mit Ablauf des Jahres 2022 noch ein sehr hoher Bestand an unbefristeten Altmieterverhältnissen verbleiben wird. Eine rechtliche Prüfung hat ergeben, dass eine Kündigung der 2022 noch bestehenden Mietverhältnisse zum Zwecke des Abrisses des Gebäudes nur möglich wäre, wenn die ProPotsdam GmbH im Falle der Hinderung erhebliche wirtschaftliche Nachteile drohen würden. Wie die weiteren Ausführungen zeigen, führt eine Verhinderung des Abrisses gerade nicht zu wirtschaftlichen Nachteilen für die ProPotsdam GmbH. Damit wäre eine Kündigung im Jahr 2022 noch bestehender Altmietverhältnisse rechtlich nicht möglich, was wiederum die Verfügbarkeit des Grundstückes für Abriss- und Neubaumaßnahmen in Frage stellt. Die rechtliche Stellungnahme kann vertraulich eingesehen werden.

Von der ProPotsdam GmbH wurde ein Entwicklungskonzept „Am Alten Markt 10“ erarbeitet. Dieses beinhaltet den Abriss des Bestandsgebäudes, den anschließenden Neubau eines Wohn- und Gewerbeobjektes mit teilweise historischer Fassade sowie den Wiedereinzug der Bestandsmieter zu sozial verträglichen Mieten.

In der im Zusammenhang mit dieser geplanten Entwicklung von der ProPotsdam GmbH erstellten Wirtschaftlichkeitsberechnung wird der Kapitalwert der Neubaumaßnahme dem Wert des Altbestandes gegenübergestellt. Der Kapitalwert der Neubaumaßnahme beträgt rd. 1,78 Mio. €. Nach Abzug des Werts des Altbestandes i.H.v. rd. 5,43 Mio. € ergibt sich ein negativer Gesamt-Kapitalwert von 3,65 Mio. €.

Die Wirtschaftlichkeitsberechnung kommt somit zu dem Ergebnis, dass die Projektentwicklung nicht vorteilhaft ist. Ein Abriss des Altbestandes und anschließender Neubau ist damit unwirtschaftlich und würde zu Verlusten bei der ProPotsdam GmbH führen.

Eine Wirtschaftsprüfungsgesellschaft hat die Wirtschaftlichkeitsberechnung plausibilisiert, die Annahmen insbesondere vor dem Hintergrund des Beschlusses der Stadtverordnetenversammlung gewürdigt und mögliche handelsrechtliche Auswirkungen beurteilt. Die Ergebnisse der Analyse und Kommentierung der Wirtschaftlichkeitsberechnung liegen dieser Mitteilungsvorlage als Anlage bei.

Zu den weiteren seitens der Stadtverordnetenversammlung mit Beschluss vom 7. November 2012 formulierten Prüffragen wird auf Grundlage der Untersuchungen der ProPotsdam GmbH folgendes mitgeteilt:

- Es ist eine Machbarkeitsstudie vorzulegen, wie im Rahmen des Leitbautenkonzepts preisgünstiger Wohnraum in der flächenmäßigen Größenordnung des Staudenhofs angeboten werden kann.

Die Kostenmiete für Wohnungen im Neubau belief sich ohne Berücksichtigung zu erwartender Baukostensteigerungen bis 2022 auf ca. 10,50 €/m²/Monat (Bruttokaltmiete). Unabhängig vom Finanzierungs- bzw. Geschäftsmodell (z. B. Genossenschaftsmodell) ist erkennbar und seitens der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft auch bestätigt, dass preisgünstiger Wohnraum im Rahmen eines Neubaus auf dem Grundstück „Am Alten Markt 10“ ohne Subventionierung nicht angeboten werden kann.

- Für die zum Ende der Restnutzungsdauer noch im Haus „Am Alten Markt 10“ wohnenden Mieter ist vorzugsweise am Standort Ersatzwohnraum zu schaffen. Die Miethöhe für die Ersatzwohnungen soll eine Miete nach einer fiktiven Bestandsmodernisierung nicht überschreiten.

Die ProPotsdam GmbH geht davon aus, dass 2022 mindestens 60 von 182 Altmietverhältnissen noch fortbestehen dürften. Diesen Mietern wäre im Neubau Ersatzwohnraum zu im Vergleich zu einer Bestandssanierung nicht schlechteren Konditionen anzubieten. Die gegebenenfalls dafür erforderlichen Mietsenkungen müssten zur Sicherung der Gesamtwirtschaftlichkeit des Vorhabens durch Mieterhöhungen in den übrigen Wohnungen kompensiert werden.

Da die Kostenmiete in Höhe von 10,50 €/m² jedoch bereits die Obergrenze der marktüblichen Miete in Potsdam erreicht, sieht die ProPotsdam GmbH in dem mietpreisungebundenen Wohnungssegment der Neubaumaßnahme keine Mietsteigerungs- und damit Subventionspotentiale.

Eine Mietpreissenkung im Rahmen eines wirtschaftlichen Bauprojektes wäre nach Ansicht der ProPotsdam GmbH deshalb nur bei zusätzlicher Förderung durch die öffentliche Hand denkbar. Auf Basis der derzeitig geltenden Förderrichtlinien wäre jedoch zumindest auf der Investitionsebene des Projektes eine Förderung ausgeschlossen.

Die ProPotsdam GmbH empfiehlt deshalb, mit dem zeitlichen Vorlauf von 2-3 Jahren vor einem möglichen Baubeginn nochmals die Frage der Förderfähigkeit erneut zu untersuchen und eine Investitionsentscheidung bis dahin zurückzustellen.

Die finanziellen Auswirkungen ergeben sich bei der ProPotsdam GmbH.