Mitteilungsvorlage - 14/SVV/0400

Die Stadtverordnetenversammlung nimmt zur Kenntnis:

Zwischenstand und weiteres Vorgehen hinsichtlich der ehemaligen Restitutionssiedlungen der ProPotsdam GmbH.

Auftrag zur Konzepterarbeitung

Mit Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 6. November 2013 (DS Nr. 13/SVV/0493) wurde die Erarbeitung eines Konzeptes zur sozialverträglichen Sanierung der Wohngebäude der ProPotsdam GmbH in der Behlertstraße und am Brauhausberg (ehemalige Restitutionsobjekte) beschlossen. Das Konzept sollte der Stadtverordnetenversammlung bis Ende des I. Quartals 2014 vorgelegt werden.

Ein abschließendes Konzept liegt noch nicht vor. Das Konzept ist in Erarbeitung.

Im Rahmen der Konzepterstellung werden alle betreffenden ehemaligen Restitutionssiedlungen im Gesamtkontext betrachtet. Vor dem Hintergrund der hohen zu erwartenden Baukosten und dem damit verbundenen erforderlichen Eigenmitteleinsatz für die Sanierungen von Altbaubeständen wird sich eine Sanierung aller betreffenden Restitutionssiedlungen für die ProPotsdam voraussichtlich nicht wirtschaftlich darstellen.

Überblick über die Restitutionssiedlungen

In 2013 wurden die letzten Restitutionsverfahren zu Gunsten der ProPotsdam GmbH entschieden.

Aufgrund des in den letzten Jahrzehnten eingetretenen Instandsetzungsstaus und der entsprechend der Verfügungsbeschränkungen des § 3 Vermögensgesetz beschränkten Instandhaltungsmaßnahmen, befinden sich die ehemaligen Restitutionsobjekte in einem insgesamt schlechten baulichen Zustand. Daher stehen eine Reihe der Wohnungen leer; sie sind in diesem Zustand nicht vermietbar.

Konkret geht es um vier bauliche Komplexe bzw. Siedlungen:

- sogenannte Heidesiedlung an der Großbeerenstraße in Babelsberg (89 Wohnungen)

- Gebäudekomplex in der Großbeerenstraße 155/157 und in der Grünstraße 2-8 in Babelsberg

(62 Wohnungen)

- Gebäudekomplex in der Albert-Einstein-Straße 10-24 und am Brauhausberg 25-35

(145 Wohnungen)

- Gebäudekomplex in der Behlertstraße 38-44 und in der Gutenbergstraße 54-57 (131 Wohnungen)

Die ehemaligen Restitutionssiedlungen umfassen insgesamt 427 Wohnungen. Der Anteil am Gesamtbestand der ProPotsdam GmbH beträgt damit etwa 2,5 %.

Gesamtbetrachtung aller Restitutionssiedlungen - einschließlich Heidesiedlung

Der Gebäudebestand der Heidesiedlung war bis April 2010 mit Restitutionsansprüchen behaftet.

Im Rahmen einer Arbeitsgemeinschaft wurden von Dezember 2012 bis April 2013 Handlungsalternativen für die Heidesiedlung diskutiert. Die Arbeitsgemeinschaft bestand aus Mitarbeitern der Stadtverwaltung, Mitarbeitern der ProPotsdam GmbH, Mitgliedern der Stadtverordnetenversammlung, Mietervertretern der Heidesiedlung sowie Vertretern des Babelsberger Mietervereins und der Mieterberatung Prenzlauer Berg GmbH.

Die Arbeitsgemeinschaft empfahl, die Heidesiedlung langfristig im Bestand der ProPotsdam GmbH zu erhalten und eine komplexe Sanierungsmaßnahme durchzuführen, unter der Voraussetzung einer ILB-Förderung.

Darüber hinaus wurde der Landeshauptstadt Potsdam empfohlen, die zusätzlichen Kosten, welche sich aus denkmalschutzrechtlichen Auflagen ergeben, zu übernehmen. Den Bewohnerinnen und Bewohnern der Heidesiedlung wurde empfohlen, der Modernisierung sowie der sich daraus ergebenden Mietanpassung zuzustimmen, um die Umsetzung der Sanierungsmaßnahme zu beschleunigen.

Nach dem Ergebnis der Arbeitsgemeinschaft wurden weitere Restitutionsverfahren zugunsten der ProPotsdam GmbH entschieden. Die Gebäudekomplexe in der Behlertstraße und am Brauhausberg sind daraufhin in den Kernbestand der ProPotsdam GmbH übergegangen.

Vor dem Hintergrund der hohen zu erwartenden Sanierungskosten von bis zu rund 50 Mio. € für alle ehemaligen Restitutionssiedlungen und dem damit verbundenen erforderlichen Einsatz nur begrenzt zur Verfügung stehender Eigenmittel der Gesellschaft sowie in Aussicht gestellter, jedoch in Höhe begrenzter Fördermittel stellt die Finanzierung der Sanierung aller betreffenden Siedlungen die ProPotsdam GmbH vor eine große Herausforderung. Eine wirtschaftliche Darstellung einer Sanierung aller Siedlungen unter Beachtung sozialverträglicher Mieten ist nur durch ausreichende Bereitstellung von Fördermitteln möglich.

Vor diesem Hintergrund wertet die ProPotsdam derzeit im Rahmen von internen Arbeitsgruppensitzungen sowie Beratungen mit dem Aufsichtsrat die Ergebnisse der Bauzustandsaufnahmen sowie der Sozialstatusuntersuchung aus. Unterstützt durch das Büro für Bürgerbeteiligung, ist die ProPotsdam GmbH zudem in einen ersten Austausch mit den Bewohnerinnen und Bewohnern getreten. Auf insgesamt drei Mieterversammlungen zeigten sich die Anwesenden sehr interessiert, zur weiteren Entwicklung der ehemaligen Restitutionsobjekte in einen vom Büro für Bürgerbeteiligung begleiteten, ergebnisoffenen Dialog zu treten. Zeitplan und  Ausgestaltung eines solchen Beteiligungsprozesses werden derzeit vom Büro in Abstimmung mit allen beteiligten Parteien – Bewohnerschaft und ProPotsdam GmbH – erarbeitet.

Resultierend aus den Ergebnissen werden aus technischer, wirtschaftlicher und sozialer Sicht tragbare Handlungsalternativen für alle Siedlungen im Gesamtkontext erarbeitet. Im Rahmen der Vorbereitungen zur Erarbeitung eines Konzeptes bzw. Maßnahmenfahrplans für die ehemaligen Restitutionssiedlungen wurden und werden alle betreffenden Siedlungen betrachtet.

Folgende Ausführungen stellen die bisher erfolgten Vorarbeiten und das geplante weitere Vorgehen zusammenfassend dar:

Mieterversammlungen

Im Dezember 2013 informierte die ProPotsdam GmbH die Mieter in den ehemaligen Restitutionssiedlungen (Großbeerenstraße/Grünstraße; Brauhausberg/Albert-Einstein-Straße; Behlertstraße/Gutenbergstraße) über die beendeten Restitutionsverfahren, die Sanierungsnotwendigkeit und das voraussichtliche weitere Vorgehen.

Die bislang letzten Mieterinformationsveranstaltungen fanden Mitte April statt. In diesen stellte die ProPotsdam GmbH u. a. die Ergebnisse der durchgeführten Mieterbefragung zum Sozialstatus sowie die Ergebnisse der technischen Bestandsaufnahme vor. Darüber hinaus wurde den Mietern das Büro für Bürgerbeteiligung als Ansprechpartner für ein Beteiligungsverfahren benannt und die Möglichkeit eines Beteiligungsprozesses zur Zukunft der Objekte diskutiert.

Mieterbefragung

Beginnend im IV. Quartal 2013 hatte die ProPotsdam GmbH eine Mieterbefragung zur Ermittlung des sozialen Status der Mieter in den ehemaligen Restitutionssiedlungen (Großbeerenstraße/Grünstraße; Brauhausberg/Albert-Einstein-Straße; Behlertstraße/Gutenbergstraße) durchführen lassen.

Informationen zum sozialen Status sind notwendig, um die individuellen Bedürfnisse sowie die individuelle Mietbelastungsquote der Mieter zu ermitteln und hieraus Lösungsansätze zu gewinnen u. a. zur Vermeidung bzw. Milderung wirtschaftlicher und baubedingter Härten.

Die Informationen zum sozialen Status sind zudem besonders wichtig, um Fördermittel des Landes oder des Bundes zu beantragen und in Anspruch nehmen zu können.

Die Ergebnisse der Mieterbefragung zum Sozialstatus liegen inzwischen für jede ehemalige Restitutionssiedlung vor. Aufgrund der hohen Beteiligung der Mieter an der Befragung können diese als repräsentativ angesehen werden.

Ohne auf die Ergebnisse im Einzelnen an dieser Stelle einzugehen, kann festgehalten werden, dass in den Siedlungen im Vergleich mit den Durchschnittswerten der Stadt erwartungsgemäß eher untere Einkommensgruppen wohnen. Das Mietniveau befindet sich unterhalb der mittleren Mieten in Potsdam. Je nach Siedlung erachtet die Hälfte bis Drei Viertel der Befragten eine Sanierung der Häuser und Wohnungen für wichtig.

Technische Bestandsaufnahme

Seit Mitte letzten Jahres führte die ProPotsdam GmbH eine Bestandsaufnahme der Gebäude in allen Restitutionssiedlungen durch. Die Ergebnisse liegen seit Anfang April vor.

Eine solche Bestandsaufnahme ist notwendig, um den Sanierungsumfang und die Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen bewerten zu können. Zudem sind die hieraus gewonnen Informationen wichtig, um Fördermittel beantragen zu können.

Aufbauend auf den Ergebnissen wurden die Bau- bzw. Sanierungskosten für drei verschiedene Sanierungsvarianten („Substandard“, Basisvariante, nachhaltige Variante) je Siedlung (außer Heidesiedlung) geschätzt. Für die Heidesiedlung wurde im Rahmen der Arbeitsgemeinschaft die nachhaltige Sanierungsvariante empfohlen; die Kosten hierfür lagen bereits vor.

Die Sanierungsvariante des „Substandards“ beinhaltet den gesetzlich zulässigen Minimalstandard. Energetische Sanierungen sind in dieser Variante nicht vorgesehen. Die Basisvariante beinhaltet einen einfachen zeitgemäßen Standard und eine energetische Sanierung. Die nachhaltige Variante beinhaltet eine komplexe Sanierung mit Dachgeschossausbau, Balkonanbau und Grundrissveränderungen. Aus langfristiger Sicht ist diese Variante optimal für die Bestandserhaltung und eine dauerhaft gesicherte Vermietbarkeit der Objekte. Sie stellt damit auch im Hinblick auf die langfristige Vermögenssicherung der Gesellschaft die Vorzugsvariante dar. Bei einer jährlichen Sanierungsquote von unter 2% ist davon auszugehen, dass die nächste komplexe Sanierung, die ermöglicht, auf gesellschaftliche Herausforderungen, wie demografischer Wandel, Energieeffizienz und Klimaschutz einzugehen, erst in rund 60 Jahren erfolgen kann.

Die geschätzten Bau- bzw. Sanierungskosten für alle Restitutionssiedlungen variieren je nach Sanierungsvariante zwischen 32 Mio. € und 46 Mio. €.

Auf Grundlage der Bewertung des baulichen Zustandes erfolgte eine Priorisierung aus technischer Sicht. Entscheidende Kriterien für die Bildung der Rangfolge waren:

• Allgemeiner Bauzustand
• Eingeschränkte Nutzbarkeit der Wohnungen (z. B. Beheizungsmöglichkeiten, Warmwasserbereitung)
• Mängel im Außenraum ( z. B. Zuwegungen, Erschließung)

Auf Grundlage dieser Bewertungskriterien sollte mit der Sanierung des Gebäudekomplexes in der Behlertstraße/Gutenbergstraße sowie Heidesiedlung begonnen werden. Danach wären aus technischer Sicht der Brauhausberg/Albert-Einstein-Straße sowie die Großbeeren-/Grünstraße zu sanieren.

Weiteres Vorgehen

Aufbauend auf den Ergebnissen der Mieterbefragung und der Bauzustandsanalyse wird die ProPotsdam GmbH nun eine wirtschaftliche Bewertung vornehmen. Parallel führt die Gesellschaft weitere Gespräche mit dem MIL, ob und in welcher Höhe Fördermittel zur Verfügung gestellt würden.

Der Aufsichtsrat der ProPotsdam GmbH ist in den Prozess einbezogen. Der Aufsichtsrat hat eine Arbeitsgruppe gebildet, die sich intensiv mit dem weiteren Umgang mit den ehemaligen Restitutionsobjekten auseinandersetzt und erneut zusammenkommt, sobald neue Ergebnisse vorliegen.

Darüber hinaus haben die ProPotsdam GmbH und die Landeshauptstadt Potsdam die feste Absicht, ein Beteiligungsverfahren mit Mietern, Verwaltung, Politik und der ProPotsdam GmbH unter Koordinierung und Begleitung des Büros für Bürgerbeteiligung der Landeshauptstadt Potsdam ins Leben zu rufen. Mieterinnen und Mieter aller Objekte haben bereits ihre grundsätzliche Bereitschaft signalisiert, sich an einem solchen Prozess beteiligen zu wollen.

Die detaillierte Prozessausgestaltung wird derzeit in Absprache mit den beteiligten Parteien vom Büro für Bürgerbeteiligung entwickelt. Eckpfeiler werden dabei moderierte Veranstaltungen sein, bei denen sowohl die konkrete Situation in den einzelnen Objekten vertieft diskutiert wird, als auch die Gesamtsituation vor dem Hintergrund verschiedener Förderkulissen. Ziel des Prozesses ist es, unter Beachtung der wirtschaftlichen Situation sowohl der Bewohnerinnen und Bewohner als auch der ProPotsdam GmbH, für jedes der Restitutionsobjekte möglichst ein einvernehmliches, maßgeschneidertes Vorgehen in den kommenden Jahren zu entwickeln. Das Büro für Bürgerbeteiligung geht davon aus, dass der Verständigungsprozess bis zum Herbst 2014 abgeschlossen werden kann, so dass der ProPotsdam GmbH ausreichend Zeit für die technische Planung und Beantragung von Fördermitteln bleibt. Erste Maßnahmen auf Basis der Ergebnisse des Beteiligungsprozesses könnten damit voraussichtlich bereits im Jahr 2015 durchgeführt werden.

Eine regelmäßige Berichterstattung im Hauptausschuss soll erfolgen.

Die finanziellen Auswirkungen ergeben sich bei der ProPotsdam GmbH.