Beschlussvorlage - 15/SVV/0033

Der Hauptausschuss möge beschließen:

Auf der Grundlage der anliegenden  Machbarkeitsstudie – Variantenuntersuchung zur Nachnutzung der Biosphäre vom 18.12.2014 wird  der nachstehenden Empfehlung des Oberbürgermeisters für eine weitere Richtungsentscheidung wie folgt zugestimmt:

(1) Aufgrund der Untersuchungsergebnisse der Machbarkeitsstudie zur Nachnutzung der Biosphäre werden die folgenden Varianten 1, 3, und 5 nicht favorisiert und  aus den nachstehenden  Gründen zurückgestellt: 

Variante 1   –  Modifizierte  „Tropenhalle“:

•   Dauerhafte nicht vertretbare Bezuschussung der Betreibung der Biosphäre aus dem Ergebnishaushalt der LHP in Höhe von rd.  1.800 Tsd. € (in 2018) bis rd.  1.500 Tsd. € (in 2027)
•   Nicht vertretbare notwendige Finanzierung der Reattraktivierung und Sanierung der Biosphärenhalle in Höhe von rd.  7.400 Tsd. € aus dem Haushalt der LHP

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Variante 3    –  Haus in Haus (soziale Infrastruktur) - Kita, Jugend- u.  Seniorenfreizeiteinrichtung -

•   Nicht akzeptable Mehrbelastung aus Betriebskosten in Höhe von rd.  17 € je m2
•   Erhöhung des Defizites der Entwicklungsmaßnahme in  Höhe von rd.  5.700 Tsd. €  für nicht durch soziale Zwecke genutzte Flächen  mit erheblichem Vermietungsrisiko für Gewerbeflächen

Variante 5   –  Abbruch und Verkauf  - nach Ablauf der Fördermittelbindung

• Abriss eines mit öffentlichen Mitteln errichteten architektonisch bedeutenden Bauwerks

(2)   Aufgrund der  Untersuchungsergebnisse der Machbarkeitsstudie zur Nachnutzung der Biosphäre wird  (vorbehaltlich der zukünftigen planerischen Entscheidung der Stadtverordnetenversammlung in einem    B-Plan-Änderungsverfahren zur Erweiterung der  Nutzungsmöglichkeiten)  die folgende Variante 2 insbesondere aus den nachstehend genannten Gründen  weiterverfolgt:   

Variante 2 –               Privater Investor (Verkauf der Biosphärenhalle einschließlich Grundstück oder Einräumung eigentumsähnlicher Rechte - mittels Erbbaurecht)

• Wegfall der dauerhaften Bezuschussung in Höhe von rd. 1.800 Tsd. € (2018) bis  1.500 Tsd. €  (2027),
• Reduzierung des geplanten Defizites durch zusätzliche Verkaufserlöse um bis zu 4.600 Tsd. €  zum Ende der   Entwicklungsmaßnahme  und
• Erhalt des Bauwerks

(3)     Die Weiterverfolgung der vorgenannten  Variante 2 erfolgt unter der  Maßgabe, dass  über einen Zeitraum von maximal sechs Monaten (von April bis Oktober 2015) unter den folgenden Voraussetzungen ein Interessenbekundungsverfahren zur Vermarktung  durch die Polo Beteiligungs GmbH durchzuführen ist:

•   Vorlage eines Nutzungskonzeptes durch den Interessenten erforderlich, wobei öffentliche Teilnutzungen nicht ausgeschlossen sind
• Neben Kauf von Grundstück und Gebäude auch Erwerb eigentumsähnlicher Rechte durch Interessenten mittels Erbbaurecht möglich
•   Verpflichtung des Interessenten zum Betrieb einer Einrichtung sowie zum Erhalt des Baukörpers für mindestens 15 Jahre
•   Ausschluss der Nutzung durch  großflächigen Einzelhandel
•   Ausschluss von Nutzungen mit erheblichen Emissionspotentialen
•   Ausschluss von Nutzungskonkurrenzen zur umgebenden Wohnnutzung   
•   Hallennutzung des Interessenten im Rahmen der zukünftigen Bauleitplanung              
•   Vorleistungen des Interessenten vor Vertragsabschluss (Optionsgebühr) 

(4)  Ferner wird aufgrund  der  Untersuchungsergebnisse der Machbarkeitsstudie zur Nachnutzung der Biosphäre  (vorbehaltlich der zukünftigen  planerischen Entscheidung der Stadtverordnetenversammlung in einem  B-Plan-Änderungsverfahren) parallel zur Variante 2 die  folgende Variante 4 insbesondere aus den nachstehend genannten Gründen weiterverfolgt:

Variante 4  – Haus in Haus (Gesamtschule, Sporthalle, Jugendfreizeiteinrichtung)

•   Finanzierung der Baumaßnahme in Höhe von rd. 26.600 Tsd. € ausschließlich aus dem Treuhandvermögen und damit keiner unmittelbaren Belastung des städtischen Haushalts unter Einhaltung der Entwicklungsziele 
•   nicht vorhandenes  Vermietungsrisiko im Vergleich zur Variante 3
•   deutlich bessere Flächennutzung als Variante 3
•   deutlich geringere Betriebskosten als Variante 3
•   Erhalt des Bauwerks

(5) Die Weiterverfolgung der vorgenannten Variante 4 erfolgt unter der Maßgabe, dass zur weiteren Qualifizierung der Investitions- und Betriebskosten  eine Untersuchung mit   folgenden Prüfungen und Nachweisen durchzuführen ist:

1. Flächen- und Raumnachweis, als Gegenüberstellung Planungskonzept vs. Raumbedarfsempfehlungen MBJS
2. Energetisches Grobkonzept auf der Basis der zu erwartenden ENEV, Erstellung einer CO2-Bilanz
3. Brandschutztechnisches Grobkonzept
4. Raumakustisches Grobkonzept (Unterrichtsräume und Halle)
5. Musterentwurf Standardklassenraum (Wandflächen, Fußböden, Decken, Möblierung) und Annahme Neuaufbau Fassade, ggf. Dach, als Voraussetzung der Simulationen
6. Simulationen:
• Thermische Simulation Winter/Sommer, einschließlich Nachweis der   Behaglichkeitswerte Temperatur und Luftgeschwindigkeit
• Nachweis CO2 Konzentration Unterrichtsraum mit 28+1 Personen nach VDI 6040 Blatt 1 sowie ergänzend für Blockunterricht (90 min U+ 20 min P)
• Belichtungs-/Beleuchtungssimulation

    Im Ergebnis der Untersuchungen/Nachweise sind ggf. die Annahmen der Investitions-/Betriebskosten anzupassen.

(6) Die  Ergebnisse des Interessenbekundungsverfahren zur Variante 2  und der Untersuchungen/ Nachweise zur Qualifizierung der Investitions- und Betriebskosten zur Variante 4  sind der Stadtverordnetenversammlung im Dezember 2015 zur abschließenden Entscheidung vorzulegen.

(7) Die   vorliegende Machbarkeitsstudie – Variantenuntersuchung zur Nachnutzung  der Biosphäre - wird im  Februar 2015 im Rahmen  einer  Veranstaltung in der Biosphärenhalle der Öffentlichkeit vorgestellt.

Berechnungstabelle Demografieprüfung:

Begründung:

Entsprechend der Verständigung zur Präsentation  des  Zwischenstands der Machbarkeitsstudie zur Nachnutzung der Biosphäre – Quick –Check – im Hauptausschuss am 15.05.2014 wurde in der  Arbeitsgruppe Biosphäre – bestehend aus Vertretern der Stadtverwaltung, des Entwicklungsträgers Bornstedter Feld, von Drees & Sommer, der Architekten Barkow/Leibinger und der Domus Wirtschaftsprüfgesellschaft/ Steuerberatungsgesellschaft - im Rahmen einer  vertiefenden Untersuchung die beigefügte Machbarkeitsstudie - Variantenuntersuchung zur Nachnutzung der Biosphäre - erstellt, die nunmehr verbunden mit den vorgenannten Beschlussempfehlungen des Oberbürgermeisters zur Zustimmung für eine weitere Richtungsentscheidung dem Hauptausschuss vorgelegt werden soll.

Um Wiederholungen zu vermeiden, wird zur weiteren Begründung im Übrigen auf die anliegende  Machbarkeitsstudie – Variantenuntersuchung zur Nachnutzung der Biosphäre vom 18.12.2014 verwiesen.

Fazit finanzielle Auswirkungen:

Die Untersuchung zur weiteren Qualifizierung der Investitions- und Betriebskosten der Variante 4 wird mit   folgenden Prüfungen und Nachweisen und mit folgenden Inhalten durchgeführt: 

a.              Flächen- und Raumnachweis, als Gegenüberstellung Planungskonzept vs. Raumbedarfsempfehlungen MBJS

b.              Energetisches Grobkonzept auf der Basis der zu erwartenden ENEV, Erstellung einer CO2-Bilanz

c.              Brandschutztechnisches Grobkonzept

d.              Raumakustisches Grobkonzept (Unterrichtsräume und Halle)

e.              Musterentwurf Standardklassenraum (Wandflächen, Fußböden, Decken, Möblierung) und Annahme Neuaufbau Fassade, ggf. Dach, als Voraussetzung der Simulationen

f.              Simulationen:

• Thermische Simulation Winter/Sommer, einschließlich Nachweis der   Behaglichkeitswerte Temperatur und Luftgeschwindigkeit
• Nachweis CO2 Konzentration Unterrichtsraum mit 28+1 Personen nach VDI 6040 Blatt 1 sowie ergänzend für Blockunterricht (90 min U+ 20 min P)
• Belichtungs-/Beleuchtungssimulation

    Im Ergebnis der Untersuchungen/Nachweise sind ggf. die Annahmen der Investitions-/Betriebskosten anzupassen.

Diese Untersuchung verursacht Aufwendungen in Höhe von rd. 150.000 €.

Die Deckung für diese Kosten ist zum Produkt 5730201 - Biosphärenhalle (BgA) -  zum Konto 5431590 Sonstige Sachverständigen Gerichts- und ähnliche Kosten - im Haushalt 2014 vorhanden.