Beschlussvorlage - 16/SVV/0053

Die Stadtverordnetenversammlung möge beschließen:

1. Die Sanierungsziele für den Bereich Lustgarten/Hafen werden auf der Grundlage der Ergebnisse der laut Beschlussfassung der Stadtverordnetenversammlung vom 06.11.2013 (DS 13/SVV/0249) durchgeführten internationalen und interdisziplinären Planungswerkstatt Lustgarten gemäß des in Anlage 2 dargestellten Masterplans unter Finanzierungsvorbehalt konkretisiert.

2. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, Szenarien über die möglichen finanziellen Auswirkungen der Umsetzung dieser unter Finanzierungsvorbehalt gestellten Sanierungsziele zu entwickeln. Dabei soll eine phasenweise Umsetzung des Masterplans berücksichtigt werden, in deren letztem Schritt die Herstellung der "Wiese des Volkes" anstelle des Hotelhochhauses vorgesehen ist.

3. Auf dieser Grundlage ist der Stadtverordnetenversammlung spätestens vier Monate nach Beschlussfassung ein Finanzierungskonzept der Umsetzung des Masterplans als Grundlage der abschließenden Festsetzung der Konkretisierung der Sanierungsziele für den Bereich Lustgarten/Hafen vorzulegen.

4. Zur planungsrechtlichen Sicherung der Umsetzung der konkretisierten Sanierungsziele ist der Bebauungsplan SAN-P 14 "Lustgarten" gemäß § 2 Abs. 1 BauGB aufzustellen (gemäß Anlage 3).

Begründung:

1.Ausgangslage

Grundlage der beabsichtigten Beschlussfassung zur Konkretisierung der Sanierungsziele im Bereich Lustgarten/Hafen bildet der Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 06.11.2013 (DS 13/SVV/0249), der die Durchführung einer international und interdisziplinär besetzten Planungswerkstatt zur weiteren Konkretisierung der Sanierungsziele für den Bereich Lustgarten/Hafen vorsieht, in deren Ergebnis der Stadtverordnetenversammlung Vorschläge zur Konkretisierung der Sanierungsziele unterbreitet werden sollten.

Dementsprechend wurde von Mai 2014 bis Juni 2015 die "Planungswerkstatt im Dialog – Lustgarten" durchgeführt. Das kooperative und dialogorientierte, nicht anonyme Werkstattverfahren mit 7 interdisziplinär besetzten Planungsteams aus Stadtplanern, Landschaftsarchitekten und Architekten sowie einem international und ebenfalls interdisziplinär besetzten Gutachtergremium wurde zusätzlich durch ein breites Beteiligungsverfahren der Öffentlichkeit begleitet. Eine Zusammenfassung der Ziele, Aufgaben, des Ablaufs und der einzelnen Beiträge der Planungswerkstatt sowie eine Zusammenfassung des dreistufige Beteiligungsverfahrens der Öffentlichkeit sind in Anlage 1 dargestellt.

2.Masterplan

Die Ergebnisse der Gutachterdiskussion des Werkstattverfahrens wurden im Nachgang in einem Masterplan zusammengefasst (Anlage 2). Der Masterplan benennt zum einen die übergeordneten Ziele für die langfristige Entwicklung des Lustgartens als auch die konkreten Zielstellungen der künftigen Nutzung und Gestaltung der einzelnen Teilräume des Lustgartens. Die Umsetzung der teilräumlichen Zielstellungen ist hierbei in unterschiedlichen Zeitstufen realisierbar. Der Masterplan, als (vorbereitendes) Sanierungskonzept, bildet die Grundlage zur Konkretisierung der Sanierungsziele im Bereich Lustgarten/Hafen entsprechend der Beschlussfassung vom 06.11.2013.

Übergeordnetes Ziel laut Masterplan ist die langfristige Weiterentwicklung des gesamten Areals des Lustgartens in einen Bürgerpark sowie dessen verbesserte Vernetzung mit dem übergeordneten Freiraumsystem. Hierbei wird dem Raum zwischen Landtag und Neptunbassin (Teilraum B) die wesentliche raumverbindende und identitätsstiftende Bedeutung anerkannt. Deshalb wird langfristig die Wiedergewinnung der öffentlichen Grünfläche statt einer dauerhaften Verstetigung der Bebauung und privaten Hotelnutzung empfohlen. Langfristig soll das private Hotelhochhaus rückgebaut und an seiner Statt die "Wiese des Volkes", als Ort vielfältiger öffentlicher Aktivitäten entstehen. An exponierter Stelle, vis-à-vis des Plenarsaals im Landtag, würde der Gartenfassade des "Stadtschlosses" ein großzügig gestaltetes Rasenparterre vorgelagert, als transparenter demokratischer Ort für Erholungs- und Freizeitnutzung oder politische Demonstrationen.

Der Festplatz (Teilraum A) soll als urbaner Raum hinsichtlich einer vielseitigen Nutzbarkeit und gliedernden Gestaltung aufgewertet werden. Die sich nach Süden anschließenden Baumhaine (Teilraum D) sollen durch die Schaffung von Angeboten für Aufenthalt, Freizeitsport und Gastronomie aufgewertet werden. Der vorhandene Gartenbereich soll in seinem Bestand erhalten bleiben. Die Hafennutzung (Teilraum C) soll erhalten und unter Beachtung dieser die Baumreihe in Anlehnung an das historische Grundgerüst des Lustgartens wiederhergestellt werden. Das Neptunbassin (Teilraum E) soll erhalten und durch wasserbezogene Aufenthaltsmöglichkeiten ergänzt werden. Wesentlich ist die Wiederherstellung der Symmetrieachse und Erweiterung nach Norden und Süden entsprechend der historischen Dimension, soweit dies mit der Nutzung der Weissen Flotte vereinbar ist. Am südlichen Rand des Lustgartens auf den derzeitigen Stellplatzflächen entlang des Bahndammes (Teilraum F) soll eine adäquate qualitätvolle Bebauung mit entsprechend publikumswirksamen Nutzungsangeboten zur Belebung des Lustgartens beitragen und die Beeinträchtigungen der Bahntrasse für den Freiraum minimieren.

3.Erfordernis der Konkretisierung der Sanierungsziele unter Finanzierungsvorbehalt

Die Konkretisierung der Sanierungsziele erfordert auch den Nachweis der Finanzierbarkeit der Durchführbarkeit der Sanierungsmaßnahme. Derzeit sind keine bezifferbaren Belastungen des Treuhandvermögens "Potsdamer Mitte" für die Umsetzung des Masterplans, insbesondere im Hinblick auf mögliche Szenarien der künftigen Entwicklung des Hotelgrundstücks vorhanden und somit noch keine vorbehaltlose Beschlussfassung zur Konkretisierung der Sanierungsziele möglich.

Die Erarbeitung eines Finanzierungskonzepts zur Umsetzung der Ergebnisse des Werkstattverfahrens war nicht Bestandteil des eingangs genannten Stadtverordnetenbeschlusses vom 06.11.2013. Die finanziellen Auswirkungen und Möglichkeiten der Finanzierung können deshalb erst in einem nächsten Schritt in Folge der vorliegenden Beschlussgrundlage erarbeitet und dargestellt werden. Sie sollen der Stadtverordnetenversammlung gemäß Punkt 3 des Beschlusstextes vorgelegt werden. Erst dann kann die Stadtverordnetenversammlung abschließend und vorbehaltlos über die Konkretisierung der Sanierungsziele im Bereich Lustgarten/Hafen entscheiden.

Wesentlich als Anlass und Erfordernis der (vorgezogenen) Beschlussfassung zur Konkretisierung der Sanierungsziele mit Finanzierungsvorbehalt ist das ca. 6.000 m² große private Hotelgrundstück im Lustgarten und die möglichen kurzfristigen Entwicklungsabsichten der Eigentümerin.

In einem am 04.10.2000 zwischen der Landeshauptstadt und der Eigentümerin geschlossenen städtebaulichen Vertrag, sicherte die Landeshauptstadt der Eigentümergesellschaft zu, dass bis zum 31.12.2012 sanierungsrechtliche Genehmigungen für die Modernisierung und/oder Instandhaltung des Hotels erteilt würden. In dieser Zeit wurden jedoch keine entsprechenden Anträge auf Erteilung von sanierungsrechtlichen Genehmigungen gestellt. Bereits am 23.04.2012 wurde ein Insolvenzverfahren über das Vermögen der Eigentümergesellschaft des Hotelgrundstücks eröffnet. Der Aufhebungsbeschluss des Insolvenzverfahrens wurde 2014 gefasst. Es ist davon auszugehen, dass das Insolvenzverfahren zwischenzeitlich beendet wurde und die Gesellschaftsanteile der Eigentümergesellschaft an ein Konsortium US-amerikanischer und kanadischer Finanzinvestoren übergegangen sind.

Aufgrund des baulichen Zustands und der wirtschaftlichen Auslastung des Hotels ist zu erwarten, dass durch den Gesellschafterwechsel nunmehr kurzfristig Entscheidungen der Eigentümerin über die Perspektive des Hotelstandortes zu erwarten sind. Hierfür gibt es grundsätzlich zwei Szenarien, die Modernisierung/Umbau oder den Verkauf des Hotels. Aufgrund fehlender, hinreichend konkretisierter Sanierungsziele für den Lustgarten bestehen seitens der Landeshauptstadt Potsdam derzeit keine Möglichkeiten, steuernd - im Sinne der Umsetzung der Sanierungsziele - in diese mögliche Grundstücksentwicklung einzugreifen. Im Falle einer Modernisierung, eines Umbaus oder eines Verkaufs des Hotels bestände derzeit keine Möglichkeit die sanierungsrechtliche Genehmigung gemäß § 145 Baugesetzbuch verweigern oder ein Vorkaufsrecht im Sinne des § 24 Baugesetzbuch rechtmäßig ausüben zu können.

Um der Landeshauptstadt Potsdam im Hinblick auf die Umsetzung des Masterplans auch kurzfristig eine Reaktion auf mögliche Antragstellungen zu oben genannten Szenarien zu ermöglichen, bedarf es kurzfristig der vorgezogenen Entscheidung der Stadtverordnetenversammlung über die künftige Gestaltung und Nutzung des Bereichs Lustgarten/Hafen (Masterplan).

Ein weiteres Erfordernis der (vorgezogenen) Beschlussfassung zur Konkretisierung der Sanierungsziele mit Finanzierungsvorbehalt ist der in Punkt 3 des Beschlusstextes formulierte Prüfauftrag zur Erarbeitung des Finanzierungskonzeptes. Erst auf der Grundlage einer Beschlussfassung über die künftige Gestaltung und Nutzung als verbindliche Prüfvorlage, kann der konkrete Umfang der zur Umsetzung erforderlichen Kosten ermittelt und ein entsprechendes Finanzierungskonzept - auch unter Einbeziehung der finanziellen Auswirkungen einer künftigen Überplanung der Hotelnutzung - erarbeitet werden.

4.Sanierungsbebauungsplan

Die Aufstellung des Bebauungsplanes SAN-P 14 "Lustgarten" soll in Umsetzung des Masterplans die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Freihaltung und Sicherung der öffentlichen Grünfläche des Lustgartens und der Hafenanlagen schaffen sowie Art und Maß der überbaubaren Flächen in Umsetzung des Masterplans am südlichen Rand des Lustgartens entlang der Bahntrasse festsetzen.

Die Aufstellung des Bebauungsplans ist kurzfristig erforderlich, um die o.g. Steuerungsoptionen der Landeshauptstadt Potsdam im Falle der genannten Szenarien der möglichen Entwicklung des Hotelgrundstücks rechtlich zu stützen. Im Gegensatz zum informellen, von der Stadtverordnetenversammlung beschlossenen Sanierungskonzept ermöglicht ein Bebauungsplan die endgültige städtebauliche Änderung der planungsrechtlichen Zulässigkeit entsprechend der Sanierungsziele. Das Planverfahren bietet zudem den geeigneten rechtlichen Rahmen zur Ermittlung, Bewertung und Abwägung der mit der Planung voraussichtlich verbundenen Eingriffe in die Eigentumsrechte des Hoteleigentümers. Der Bebauungsplan ist damit wesentliches Instrument zur Sicherung der langfristigen Freihaltung des Hotelgrundstücks von Bebauung. Auch vor Inkrafttreten des Bebauungsplans ist die Durchführung des Bebauungsplanverfahrens bereits von Bedeutung bei einer möglichen Versagung der sanierungsrechtlichen Genehmigung gemäß § 145 Baugesetzbuch oder zur Allgemeinwohlrechtfertigung bei der Vorkaufsrechtausübung gemäß § 24 Baugesetzbuch.

Die zusammenfassende Begründung zum Aufstellungsbeschluss mit Beschreibung des Geltungsbereiches, dem Planerfordernis und –zielen sowie den rechtlichen Grundlagen ist im Einzelnen in den Anlage 3 dargestellt.

Der Beschluss erfolgt mit Finanzierungsvorbehalt. Der Auftrag zur Erarbeitung eines Finanzierungskonzeptes ist Bestandteil der Beschlussfassung.

Die Finanzierung des Bebauungsplanverfahrens erfolgt aus dem Treuhandvermögen "Potsdamer Mitte".