Die Stadtverordnetenversammlung nimmt zur Kenntnis:

 

In den letzten Wochen hat es einige Fragen zum Stand der Realisierung des o. g. Projektes gegeben. Die Verwaltung möchte deshalb die Stadtverordnetenversammlung über dieses wichtige Projekt der Stadtentwicklung umfänglich informieren.

 

Chronologie:

Am 05. Juni 2002 hat die Stadtverordnetenversammlung den Satzungsbeschluss zum Vorhaben- und Erschließungsplan Nr. 16 „Zeppelinstraße/Kastanienallee“ gefasst. Die Planung sieht im Sondergebiet SO 1 Einzelhandel (ein SB-Warenhaus) und Dienstleistungsnutzung, im Sondergebiet SO 2 ein Seniorenpflegeheim / Alten-Wohnheim und Dienstleistungsnutzungen und im zur Havel orientierten Bereich ein Allgemeines Wohngebiet sowie einen Grünzug mit öffentlichem Uferweg vor. Der Vorhabenträger und die Stadtverwaltung legen Wert auf eine zügige Realisierung des Projekts.

 

Leider haben die Bemühungen der Stadt und des Vorhabenträgers in den Verhandlungen zum erforderlichen Grundstückserwerb noch zu keinem Ergebnis geführt. Eine endgültige Einigung mit allen Antragstellern vermögensrechtlicher Ansprüche auf Teilflächen des Plangebiets konnte noch nicht erreicht werden. In diesem Zusammenhang wird die Einbindung einer Erbengemeinschaft eines Alteigentümers in das Projekt angestrebt. Ohne deren Teilflächen ist das Projekt in Gänze nicht zu realisieren.

 

Eine Einigung in den Verhandlungen in diesem Jahr ist nur für den Fall denkbar, dass der bisherige Vorhabenträger oder ein in das Projekt einsteigender neuer Vorhabenträger bereit wäre, das Gesamtgelände zu den bisherigen Bedingungen zu aktivieren.

 

Bemühungen des Vorhabenträgers:

Die Stadt ist schon durch die gesetzlichen Bedingungen für einen Vorhaben- und Erschließungplan gehalten, stetig die Frage zu stellen, ob der Vorhabenträger tatsächlich, rechtlich und finanziell bereit und in der Lage ist, das dem VEP zugrunde liegende Projekt in Gänze und in der vertraglich vereinbarten Frist zu realisieren. Eine Mindestvoraussetzung hierfür ist, dass der Vorhabenträger über alle für das Vorhaben erforderlichen Grundstücke verfügt und darüber hinaus auch die Finanzierung des Projektes gesichert ist. Wiederholt sind zur Thematik der gewünschten zügigen Realisierung des Projekts Gespräche mit dem Vorhabenträger geführt worden. Der Vorhabenträger hat nun nachvollziehbar dargelegt, dass er trotz seiner langjährigen Bemühungen aus wirtschaftlichen Gründen zurzeit nicht in der Lage ist, alle erforderlichen Grundstücke zu erwerben.

 

Bleibt es bei dieser Situation, so ist das Projekt in der bisherigen Form als gescheitert anzusehen; die Satzung über den Vorhaben- und Erschließungsplan könnte nicht in Kraft gesetzt werden, der Satzungsbeschluss wäre aufzuheben.

Die Verwaltung sieht bei dieser Konstellation Entschädigungsansprüche des Vorhabenträgers als nicht gegeben an. Dieser vertritt hierzu allerdings eine andere Rechtsauffassung und verweist auf seine erheblichen Vorleistungen. Eine abschließende Klärung hierzu wäre sicher erst in einer streitigen Auseinandersetzung zu erreichen.

Der Vorhabenträger hat aber zugleich bekundet, dass er das Projekt weiter betreiben und Vorhabenträger bleiben will. Er berichtet im jüngsten Gespräch über Bemühungen, die Basis des Projektes durch Einbeziehung von Partnern wirtschaftlich zu verbreitern. Dies ist am 20.04.04 schriftlich dahingehend ergänzt worden, dass er „im Ergebnis dieses Gesprächs mit zweit Investoren in konkrete Verhandlungen über eine Beteiligung an der Realisierung des Vorhabens lt. Vorhabenplan eingetreten“ ist. Er teilt weiter mit, dass „für diese Verhandlung und die darauf aufbauenden Verhandlungen mit den Banken zur Finanzierung des Kaufpreises (erg: für die gesamten Grundstücke) ... noch ein Zeitraum von ca. vier bis fünf Monaten“ benötigt wird.

 

Alternative für den Fall eines Scheiterns des VEP

Vieles spricht dafür, dass gegenwärtig nur die Realisierung einzelner Bausteine (insbesondere des Warenhauses) wirtschaftlich umsetzbar ist. Gerade im Hinblick auf das immer wieder auch in Anfragen und Anträgen der Stadtverordnetenversammlung artikulierte große Interesse an einer Umsetzung des Projektes inklusive des Ufergrünzugs mit öffentlichem Uferweg hat die Verwaltung deshalb gemeinsam mit dem Vorhabenträger nach anderen Optionen gesucht, unter diesen erschwerten Bedingungen zur einer Realisierung zu kommen, die sowohl dem berechtigten Interesse des Vorhabenträgers als auch den Ansprüchen der Stadt Rechnung tragen. Als Ausweg ist die Variante einer Realisierung des Projekts mit seinen Teilelementen in einer zeitlichen Streckung entwickelt worden. Im ersten Realisierungsschritt sieht diese Variante die Verschiebung des Warenhaus-Standortes um einige Meter nach Nordosten und dessen Absicherung über ein Bebauungsplanverfahren vor, für die eben gerade nicht die vollständige Verfügbarkeit aller Grundstücke erforderlich wäre, sondern lediglich der Teile, die für diesen Baustein und den Ufergrünzug als begleitende Kompensationsmaßnahme benötigt werden. Der Vorhabenträger ist bereit und in der Lage, die für diese Variante erforderlichen Flächen zu erwerben und das Bauleitplanverfahren zu finanzieren.

 

Einschätzung der Verwaltung

Diese Variante wird als ein denkbares Gerüst für die Aufteilung des Vorhabengebietes in die einzelnen Elemente gesehen. Eine Realisierung der Variante wäre ohne die Einbeziehung der Flächen der Alteigentümer möglich. Als Voraussetzungen für eine Umsetzung der Variante müssten folgende Elemente und Inhalte der Planung gewährleistet sein:

-          das Bauleitplanverfahren muss die bisherige städtebauliche Konzeption zum Inhalt haben (SB-Warenhaus mit Büroteil) mit der bekannten Höhenabwicklung und der strukturierten Fassade

-          der öffentliche Uferweg muss Bestandteil der Planung sein (nicht nur als Ausgleichsmaßnahme)

-          bei einer Verschiebung des SB-Warenhauses nach Nordosten ist das Erschließungsgerüst neu zu untersuchen

-          es wird ein neues Wertgutachten zur Ermittlung des Kaufpreises erforderlich (bedingt durch die gesonderte Betrachtung der einzelnen Elemente und anderer Grundstückszuschnitte für die Teilbereiche)

-          die Kosten des Bauleitplanverfahrens sind vom bisherigen Vorhabenträger bzw. vom Investor für das SB-Warenhaus zu tragen.

 

Auch die beschriebene alternative Option ist damit gegenwärtig von einer abschließenden Entscheidung des Vorhabenträgers oder eines erweiterten Investorenkonsortiums abhängig. Es ist damit davon auszugehen, dass jedenfalls vor dem Herbst 2004 keine positive Perspektive für das Projekt (als Ganzes oder auch nur für Teilelemente) erkennbar ist. Zugleich kann aber gegenwärtig auch nicht von einem gänzlichen Scheitern gesprochen werden.