Die Stadtverordnetenversammlung möge beschließen:

 

1. Öffentliche Auslegung des Bebauungsplans Nr. 97 „Großbeerenstraße / Neuendorfer Straße“ gemäß § 3 Abs. 2 BauGB (s. Anlagen 1 und 2) sowie

 

2. Änderung des Flächennutzungsplans „Bereich Großbeerenstraße (Bahnhofstraße)“ im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 97 „Großbeerenstraße / Neuendorfer Straße“ im Parallelverfahren gemäß § 8 Abs. 3 BauGB und deren öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB (s. Anlagen 1 und 3).

 

 

Begründung                                                                                                                      Anlage 1

 

Kurzeinführung

 

Hinweis zur Gliederung der Beschlussvorlage

In den Unterlagen, die den Mitgliedern der beteiligten Fachausschüsse vorliegen, sind als Anlage enthalten:

- Anlage 1:            Kurzeinführung (3 Seiten)

- Anlage 2: Bebauungsplan mit Begründung und Anhang (16 Seiten, 1 Plan) 

- Anlage 3: Änderung des Flächennutzungsplans mit Erläuterungsbericht (4 Seiten)

 

 

Zu. 1.

 

Darstellung der Ergebnisse aus den bisherigen Verfahrensschritten und Empfehlung der Verwaltung

 

Anlass für die vorliegende Beschlussvorlage

Am 15.04.1993 wurde der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 29 „Großbeerenstraße / Bahnhofstraße“ gefasst, dessen Geltungsbereich über den des hier vorliegenden Plangebietes hinausging. Mit Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 97 „Großbeerenstraße / Neuendorfer Straße“ (Aufstellungsbeschluss am 11.09.2002) ist das entsprechende Gebiet aus dem Geltungsbereich des B-Plans Nr. 29 herausgelöst worden, vor allem auch im Interesse einer zielgerichteten Sicherung der Ansiedlungs- und Entwicklungstendenzen kleingewerblicher und handwerklicher Nutzungen entlang der Großbeerenstraße. Der Bebauungsplan wird als einfacher Bebauungsplan gemäß § 30 Abs. 3 BauGB aufgestellt.

 

Als die wesentlichen Planungsziele sind im Aufstellungsbeschluss festgelegt:

-    Bewahrung des Mischgebietscharakters

-    Stärkung der Potentiale für die Entwicklung von Kleingewerbe und Handwerk

-       Beschränkung der Zulässigkeit des Einzelhandels auf den Nahversorgungscharakter

-       Vermeidung einer Häufung von – auch nicht großflächigen - Einzelhandelsbetrieben (Supermärkten, Discountern), die einen städtebaulich nicht gewünschten Einzelstandort etablieren lässt.

 

Gegenstand der Planung ist die Entwicklung des Bereichs zu einem städtebaulich verträglichen Nebeneinander von Wohnen und Gewerbe. Der Bereich entlang der Großbeerenstraße ist für die Ansiedlung von Gewerbebetrieben geeignet, die jedoch in ihren Auswirkungen dem Schutzanspruch der angrenzenden Wohnbebauung Rechnung tragen müssen. Zwei Flächen entlang der Großbeerenstraße sollen entsprechend der vorhandenen Wohnnutzung als Mischgebiet festgesetzt werden. Die übrigen Flächen entlang der Großbeerenstraße sollen gewerblich genutzt werden, dürfen jedoch das Wohnen nicht stören. Die Flächen nördlich der Bahnhofstraße sollen Wohnzwecken vorbehalten bleiben.

 

Darstellung der Ergebnisse aus den frühzeitigen Beteiligungsverfahren

Mit Schreiben vom 23.01.2004 wurde die Gemeinsame Landesplanungsabteilung im Rahmen der frühzeitigen Trägerbeteiligung erneut beteiligt. In der Antwort vom 17.02.2004 wurde festgestellt, dass aus landesplanerischer Sicht keine Bedenken bestehen, weil das Plangebiet lt. LEPeV im potenziellen Siedlungsbereich liegt und dort als Siedlungsbereich dargestellt ist.

Die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB erfolgte im Zeitraum vom 23.01.2004 bis zum 23.02.2004. An der Planung wurden insgesamt 23 Träger öffentlicher Belange, deren Interessen durch die Planung berührt sein können, beteiligt.

 

Frühzeitige Bürgerbeteiligung

Während der frühzeitigen Bürgerbeteiligung (vom 23.01. bis 06.02.2004) wurden zwei Varianten vorgestellt, zu denen sich jedoch kein Bürger geäußert hat.

 

 

 

 

 

Beteiligung der Träger öffentlicher Belange

Während der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gingen insgesamt 14 Stellungnahmen zur Planung ein. Bei den Trägern, die sich nicht geäußert haben, wird davon ausgegangen, dass sie der Planung zustimmen.

 

4 der Träger haben Hinweise zur Planung gegeben. Diese bezogen sich auf die Fragen zu einer nur ausnahmsweisen Zulässigkeit von Einzelhandelsnutzung (IHK Potsdam sowie Einzelhandelsverband Land Brandenburg), zur Verträglichkeit der geplanten benachbarten Nutzungen‚ eingeschränktes Gewerbegebiet’ und ‚Allgemeines Wohngebiet’ bezüglich des Immissionsschutzes sowie Emissionen vom Straßenverkehr der Großbeerenstraße sowie der Wetzlarer Bahn und deren Auswirkungen auf die Wohnnutzungen (Amt für Immissionsschutz, jetzt Landesumweltamt Brandenburg), zum Umgang mit der unmittelbaren Nähe zu Bahnanlagen und damit verbundenen Auflagen bei  Bebauungen, Bepflanzungen etc. (Die Bahn, DB Netz AG).

 

Beteiligung der städtischen Fachbereiche

Es sind 11 städtische Fachbereiche an der Planung beteiligt worden. Es gingen insgesamt 6 Stellungnahmen  ein, die auch jeweils Hinweise zur weiteren Planung beinhalteten. Bei den Fachbereichen, die sich nicht geäußert haben, wird davon ausgegangen, dass sie der Planung zustimmen. Der Bereich Stadtentwicklung und Verkehrsentwicklung wies auf die erforderliche FNP-Änderung bei Fortführung der Variante 1 hin. Der Bereich Wirtschaftsförderung favorisiert  Variante 1. Der Bereich Umwelt hat sich zum Umgang mit dem anfallenden Niederschlagswasser geäußert; es wurde auf vorhandene Altlastenverdachtsflächen hingewiesen sowie zu schützenswertem Baumbestand und Abgrenzung von Baufeldern Stellung genommen. Der Eingriff in Natur und Landschaft durch die Straßenerweiterung wurde von der UNB ebenso angesprochen wie die Ausweisung von Nutzungsarten und eine mögliche UVP-Pflicht (Vorprüfungspflicht). Seitens des Bereiches Straßenverkehr wurden Hinweise zum ruhenden Verkehr, zur Straßenführung- sowie Gestaltung gegeben. Der Bereich Verkehrsanlagen äußerte sich zu Verkehrs- und Erschließungswegen.

 

Stellungnahme der Verwaltung zu den während der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange eingegangenen Schreiben

Die Festsetzung eines eingeschränkten Gewerbegebietes mit nur ausnahmsweiser Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben entspricht dem Bestand eher als die generelle Ausweisung eines Mischgebietes, da sich entlang der Großbeerenstraße auch zusammenhängende Bereiche ohne jegliche Wohnbebauung befinden. Zur Umsetzung der planerischen Ziele wird Variante 1 (eingeschränktes Gewerbegebiet sowie Mischgebiet) fortgeführt. Während im Mischgebiet die vorhandene Wohnnutzung weiterhin zulässig bleibt, ist im eingeschränkten Gewerbegebiet nur solches Gewerbe zulässig, das das Wohnen nicht stört.

 

Die Belange des Immissionsschutzes brauchen im Zuge des einfachen Bebauungsplanverfahrens gemäß § 30 Abs. 3 BauGB nicht tiefergehend durch Lärmuntersuchungen behandelt zu werden. Vielmehr wird eine Festsetzung (TF 2.1) aufgenommen, die durch (im Baugenehmigungsverfahren) nachzuweisende geringe Lärmwerte im Gewerbegebiet dem Schutzanspruch der angrenzenden Wohnnutzungen Rechnung trägt. Die möglichen Auswirkungen vom Straßenverkehr bzw. Bahnverkehr brauchen in diesem einfachen Bebauungsplan nicht weiter beachtet zu werden, da sich der Bebauungsplan weitgehend auf die Regelungen zu Nutzungsfestsetzungen in Anlehnung an § 34 BauGB beschränkt.

 

Die Hinweise der Bahn betreffen nicht das Bebauungsplanverfahren; sie sind im weiteren Baugenehmigungsverfahren sowie bei der Straßenplanung zu beachten.

 

Die Fortführung der Variante 1 mit der Festsetzung von eingeschränktem Gewerbegebiet erfordert die Änderung des Flächennutzungsplanes. Diese wird im Parallelverfahren gemäß § 8 Abs. 3 BauGB vorgenommen; die Bebauungsplan-Begründung wird entsprechend angepasst.

 

Der Versiegelungsgrad der Grundstücke bestimmt sich nach § 34 BauGB; es werden dazu keine Festsetzungen getroffen. In die Begründung wird Hinweis aufgenommen, dass gemäß § 54 Brandenburgisches Wassergesetz auf eine ausreichende Niederschlagsversickerung auf den Grundstücken zu achten ist. Ebenso wird auf die vorhandene Altlastenverdachtsfläche hingewiesen, die nicht im Widerspruch zu den vorgesehenen Festsetzungen steht.

 

 

Eine detaillierte Abgrenzung von Baufeldern unter Berücksichtigung des Obstgehölz- und weiteren Baumbestandes wird im Bebauungsplan nicht vorgenommen. Diese kleinteilige Regelungsdichte ist aus städtebaulicher Sicht in einem einfachen B-Plan nicht erforderlich, da im Baugenehmigungsverfahren ein entsprechender Schutz des vorhandenen Baumbestandes vorgenommen werden kann.

 

In der Überarbeitung der Begründung zum Entwurf ist die erneute Auseinandersetzung sowohl mit der Thematik der Eingriffsbetrachtung für die geplante Straßenbahntrasse als auch mit der Thematik der Umweltverträglichkeitsprüfung berücksichtigt.

 

Bezüglich der Erschließung des Areals erfolgen keine zusätzlichen Festsetzungen im B-Plan. Sollten bei konkreten Bauanfragen zusätzliche Erschließungen oder Zufahrten nötig sein, müssen diese im Baugenehmigungsverfahren geklärt werden. Ebenso sind die Straßenräume und deren Querschnittsgestaltung nicht Gegenstand des Bebauungsplanes, sondern werden ggf. im Rahmen der Detailplanung für eine Straßenerneuerung geregelt. Eine Anbindung der Bahnhofstraße an die Neuendorfer Straße ist auch weiterhin nur für Fußgänger und Radfahrer vorgesehen; die Erweiterung des Geltungsbereiches um die Fläche des Wendekreises in der Bahnhofstraße ist aus städtebaulicher Sicht nicht erforderlich. 

 

 

Empfehlung der Verwaltung

Entsprechend dem Vorschlag der Verwaltung kann der Beschluss zur öffentlichen Auslegung des Bebauungsplans und zur dazugehörigen Änderung des Flächennutzungsplans und deren öffentlicher Auslegung gefasst werden.

 

 

 

Finanzielle Auswirkungen für den städtischen Haushalt durch die Umsetzung des Bebauungsplans entstehen nicht unmittelbar. Städtische Kosten werden erst dann erforderlich, wenn die Planung und Realisierung der Straßenbahntrasse umgesetzt werden. In diesem Fall wäre der Grunderwerb durch die Stadt zu leisten, die Herstellung der Trasse durch die Verkehrsbetriebe in Potsdam.

Mit dem Bebauungsplan werden die entsprechenden Flächen gesichert. Eine präzise Abgrenzung des Flächen- und Kostenumfanges ist erst im Rahmen nachfolgender Planungen möglich. Erst auf der Basis dieser Planungen kann verbindlich eingeschätzt werden, ob und in welchem Umfang ein Grunderwerb durch die Stadt Potsdam erforderlich wird.

Ein entsprechender Grunderwerb wird voraussichtlich nicht vor 2010 erfolgen. Erst dann kann die Maßnahme umgesetzt werden.

Die Planung steht unter dem Vorbehalt genehmigter Haushalte in den für die Veranschlagung der entsprechenden Kosten vorgesehenen Haushaltsjahren. Die o.a. Ausgaben können erst getätigt werden, wenn hierfür im Haushalt die entsprechende Ermächtigung vorhanden ist. Derzeit sind diese Maßnahmen in der mittelfristigen Finanz- und Investitionsplanung nicht enthalten. Der Realisierungszeitraum wird voraussichtlich nicht vor 2010 sein.