Beschlussvorlage - 07/SVV/0652

Die Stadtverordnetenversammlung möge beschließen:

 

1.      Der Bebauungsplan Nr. 103 „Ehemaliges RAW-Gelände Friedrich-Engels-Straße“ ist gemäß § 2 BauGB aufzustellen (s. Anlage 1). Als Grundlage für die weitere Bearbeitung des Bebauungsplanes soll das in Anlage 2 dargestellte Nutzungskonzept dienen (s. Anlage 2).

 

2.      Anhand der Planungsziele wird entschieden, dass das Verfahren hauptsächlich im wirtschaftlichen Interesse Dritter liegt (s. Anlage 3). Die Einleitung des Verfahrens zum  Bebauungsplan setzt daher voraus, dass neben den externen Kosten auch die künftig entstehenden verwaltungsinternen Kosten des Verfahrens vom Projektträger übernommen werden (entsprechend der im Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 30.08.2006 zur Kostenerstattung von Verfahrenskosten bei Bauleitplanverfahren im wirtschaftlichen Interesse Dritter getroffenen Festlegungen – DS 06/SVV/0487).

Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 103 „Ehemaliges RAW-Gelände Friedrich-Engels-Straße“

 

Die Stadtverordnetenversammlung beschließt gemäß § 2 BauGB die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 103 „Ehemaliges RAW-Gelände Friedrich-Engels-Straße“. Damit wird der Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 25.01.2006 (DS 05/SVV/0302) aktualisiert.

 

Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst das Gebiet in den folgenden Grenzen:

im Norden:             Bahntrasse Magdeburg-Berlin

im Osten:             westliche Straßenbegrenzungslinie der Friedrich-Engels-Straße

im Süden:             nördliche Straßenbegrenzungslinie der Friedrich-Engels-Straße

im Westen:     Abgrenzung zum zentralen Omnibusbahnhof mit Ausfahrt, Verlängerung nach Norden parallel zur Ostseite der Alten Halle im Abstand von 30 m

 

Der Geltungsbereich umfasst eine Fläche von ca. 9,3 ha. Die Lage des Plangebietes ist im beigefügten Kartenausschnitt dargestellt.

 

Bestehende Situation

Das Plangebiet liegt südöstlich der historischen Kernstadt und der Havel sowie direkt östlich des Potsdamer Hauptbahnhofs. Das ehemalige Reichsbahnausbesserungswerk ist seit 1999 stillgelegt; das Gelände liegt seit dem Jahr 2002 brach. Im Zuge des Neubaus des Hauptbahnhofs wurde der westliche Teil des ehemaligen RAW-Geländes mit der unter Denkmalschutz stehenden ‚Alten Halle’ und einer ca. 30 m breiten Fläche östlich der ‚Alten Halle’ abgetrennt und in den räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 37 A „Potsdam-Center“ integriert. Die Gebäude auf dem ehemaligen RAW-Gelände sowie die noch vorhandenen Gleisanlagen werden gegenwärtig und zukünftig nicht mehr für den bahntechnischen Betrieb benötigt. Die ‚Alte Schmiede’ und die ‚Neue Halle’ stehen ebenfalls unter Denkmalschutz. Auf dem Grundstück befinden sich vereinzelte Kontaminationen (Ölschäden aus der Vornutzung) sowie Auffüllungen, die abfallgerecht zu entsorgen sind.

Der seit dem 04.10.2001 wirksame Flächennutzungsplan (FNP) stellt den westlichen Teil des RAW-Geländes als Gewerbegebiet (GE) und den östlichen Teil mit der ‚Alten Schmiede’ und der ‚Neuen Halle’ als Industriegebiet (GI) dar. Am 2. März 2005 hat die Stadtverordnetenversammlung der Landeshauptstadt Potsdam die Neuaufstellung des Flächennutzungsplans beschlossen. Der Flächennutzungsplanvorentwurf stellt das ehemalige RAW-Gelände in Gänze als Gewerbliche Baufläche dar.

 

Planungsanlass und Erforderlichkeit der Planung

Anlass für die Planung ist die Veräußerung des ehemaligen RAW-Geländes durch die DB Services Immobilien GmbH. Die Erwerberin und die Stadt sind sehr interessiert daran, die Industriebrache einer neuen, nicht bahneigenen Nutzung zuzuführen und das Areal in Gänze in den stadtfunktionalen Kontext zu integrieren.

Nach der Vorstellung der Stadt ist für das ehemalige RAW-Gelände eine Konzeption zu entwickeln, nach der das Bebauungsplanverfahren durchgeführt werden kann. Dies ist um so wichtiger, als die ‚Alte Halle’ inzwischen an einen anderen Privaten veräußert worden ist.

Zur städtebaulichen Ordnung, zur Entwicklung der Fläche unter Berücksichtigung des Denkmalschutzes und der Altlastenproblematik sowie zur Klärung der Erschließung ist ein Bauleitplanverfahren erforderlich.

 

Planungsziele

Ziel der Planung ist die Entwicklung der Fläche zu einem innenstadtnahen attraktiven Gewerbe-, Hotel- und Wohnstandort. Analog der Darstellung im Flächennutzungsplan sollen die Flächen in wesentlichem Umfang zur Sicherung/Ansiedlung gewerblich-technischer Arbeitsplätze vorgehalten werden. Diese geplante Nutzung korrespondiert sowohl mit dem Standort des Geländes - Lage der Flächen in direkter Nähe zu der Bahntrasse Magdeburg-Berlin sowie zur Friedrich-Engels-Straße und der damit gegebenen Immissionsschutzproblematik – als auch mit der vorhandenen Büronutzung im näheren und weiteren Umfeld. Den gesamtstädtischen Steuerungsleitlinien zur Einzelhandels- und Zentrenentwicklung der Landeshauptstadt Potsdam gemäß ist das ehemalige RAW-Gelände nicht als Einzelhandelsstandort vorgesehen; Einzelhandel als ‚Entwicklungsmotor’ für das Areal kommt nicht in Betracht. Die Landeshauptstadt Potsdam beabsichtigt, in einem mit der Eigentümerin abzuschließenden städtebaulichen Vertrag die Realisierung der Gesamtkonzeption und der Erschließung zu regeln.

 

Die Eigentümerin hat für das Areal aktuelle Nutzungsvorstellungen entwickelt, auf deren Grundlage das Bebauungsplanverfahren betrieben werden soll (s. Anlage 2). Das Entwicklungskonzept sieht in der Abfolge von Westen nach Osten die folgenden Nutzungsmöglichkeiten vor.

Direkt östlich an die ‚Alte Halle’ und den Busbahnhof schließen sind ein Hotel sowie ein Boardinghouse an. Das Hotel soll im sehr preisgünstigen Marktsegment angeboten werden. Entlang der Bahngleise sowie zwischen der Hotelnutzung im Westen und den gewerblich zu nutzenden Flächen im Osten ist ein verkehrsgünstig gelegener Wohnkomplex mit speziellen Wohnungen im Segment der kleinen Wohneinheiten (Studentisches Wohnen bzw. Servicewohnen) geplant.

Auf der Teilfläche zwischen der Wohnnutzung und der ‚Neuen Halle’ soll ein Handwerkerhof mit kleinteiligen Handwerksbetrieben und nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben angesiedelt werden.

Die ‚Neue Halle’ soll nach der notwendigen denkmalgerechten Sanierung für Ausstellungen und Messen zur Verfügung gestellt werden. Die Messe Potsdam GmbH hat bereits Interesse an der ‚Neuen Halle’ angemeldet mit dem Ziel einer Nutzung des Bestandes für regionale Messen und dergleichen, anstelle derzeitiger befristet aufgestellter Anlagen auf dem Festplatz am Lustgarten oder an anderen Standorten. Im straßennahen Teil sollen gastronomische Angebote vorgesehen werden.

Östlich der ‚Neuen Halle’ kann eine Tankstelle mit angeschlossener Autowaschanlage vorgesehen werden.

Der FNP-Entwurf wird für den westlichen Teil des ehemaligen RAW-Geländes bezüglich der Darstellung der Nutzungen angepasst werden (Darstellung einer Gemischten Baufläche).

 

Die in der Konzeption angestrebte Nutzungsmischung erlaubt es der Eigentümerin, die Investitionen für die Entwicklung der Brachfläche und insbesondere die geplante Ansiedlung von gewerblicher Nutzung wirtschaftlich zu gestalten, so dass für den Markt verträgliche Gewerbemieten angeboten werden können.

 

Den unterschiedlichen geplanten Nutzungen wird auch das Stellplatzkonzept Rechnung tragen. Auf ebenerdigen Stellplätzen entlang der Bahngleise und der privaten Erschließungsstraßen sowie in der Erdgeschosszone des Boardinghouses und in den Innenhöfen der Wohngebäude (überdacht) soll der ruhende Verkehr untergebracht werden. Die Nähe zum Hauptbahnhof, zur Straßenbahnhaltestelle sowie zum zentralen Omnibusbahnhof führt zu einer zulässigen Reduzierung der vorzuhaltenden Stellplätze für die Wohnbebauung.

 

Der Bebauungsplan ist auf die Wiedernutzbarmachung von Flächen ausgerichtet. Das brachgefallene ehemalige RAW-Gelände soll wieder Funktionen für das stadträumliche Gefüge übernehmen und zu einem Gewerbe-, Messe- und Wohnstandort entwickelt werden. Der Bebauungsplan soll im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 2 BauGB aufgestellt werden. Erste Ergebnisse der Vorprüfung des Einzelfalls bezüglich der Themenfelder Altlasten, Immissionsschutz und Bodenversiegelung zeigen, dass keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen und es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und Schutzzwecke der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und der europäischen Vogelschutzgebiete.

 

Gesetzliche Voraussetzungen für den Bebauungsplan

Die gesetzlichen Grundlagen für die Aufstellung eines Bebauungsplans gemäß § 2 BauGB liegen vor. Der Bebauungsplan ist mit den Grundsätzen des § 1 Abs. 5 BauGB vereinbar.

 

Rechtgrundlagen

Rechtsgrundlage ist das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I S. 3316).

Finanzielle Auswirkungen für den städtischen Haushalt durch die Erarbeitung des Bebauungsplans entstehen nicht. Die Aufnahme des Planverfahrens in Priorität 1 I (Bebauungspläne zur Investitionsvorbereitung) entsprechend der Beschlussfassung der Stadtverordnetenversammlung zur Vereinbarung von Prioritäten für die Verbindlichen Bauleitplanung (Beschluss Prioritäten vom 06.06.2007) setzt zumindest die Kostenübernahme der zu erwartenden Planungsleistungen und Gutachten durch den Projektträger voraus. Ein abgeschlossener Kostentragungsvertrag über die verwaltungsinternen Kosten liegt bereits vor.