Beschlussvorlage - 10/SVV/0014

Die Stadtverordnetenversammlung möge beschließen:

 

1.      Der Oberbürgermeister wird beauftragt, für die Grundstücke Humboldtstraße 1 und 2 an der Alten Fahrt auf der Grundlage eines integrierten Leitbautenkonzeptes einen kombinierten Investoren-/ Architektenwettbewerb mit präzisen Vorgaben zur Nutzung und Gestaltung durchzuführen.

 

2. Gleichzeitig wird der Beschluss DS 09/SVV/0191 aufgehoben.

Begründung:

 

1.        Ausgangslage

Die Stadtverordnetenversammlung hat unter DS 09/SVV/0191 beschlossen, für den sogenannten Brückenkopf des Baufeldes Havelufer (Humboldtstraße 1 und 2) einen offenen zweistufigen Architektenwettbewerb nach § 3 (1) + (3) der Richtlinie für Planungswettbewerbe (RPW 2008) durchzuführen und mit dem Ergebnis in das Investorenauswahlverfahren zu gehen. Ziel ist, dass der ausgewählte Investor den Wettbewerbs­gewinner mind. mit der Lph 3 – 4 § 15 HOAI und mit der künstlerischen Oberleitung gem. Lph 8 § 15 HOAI beauftragt.

 

2.        Risiken

Mit dieser Vorgehensweise sind folgende Risiken verbunden:

a)                  Es besteht die Möglichkeit, dass der ausgewählte Investor auf Basis des Kopplungsverbots gem. Art. 10 § 3 MRVG (Gesetz zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Architekten- und Ingenieurleistungen) den Architektenvertrag bei Fortbestand des Grundstückskaufvertrages kündigt. Dem kann teilweise gegengesteuert werden, wenn der Kaufvertrag erst mit Baugenehmigung inkl. Bauverpflichtung abgeschlossen wird. Trotzdem ist es möglich, dass der Investor die Bauverpflichtung mit Hinweis auf das Kopplungsverbot nicht erfüllt und mit einem anderen Architekten einen Bebauungsplan-konformen Bauantrag einreicht.

b)                 Generell ist der dem Investorenauswahlverfahren vorgeschaltete Architektenwettbewerb mit dem Problem behaftet, dass erst der Investor die, für die gewünschte Nutzung erforderlichen konkreten Vorgaben für die Architekten nach seiner wirtschaftlichen Kalkulation machen kann. Macht die Stadt diese Vorgaben, besteht die Gefahr, dass sich keine Investoren finden bzw. erhebliche Änderungen am prämierten Entwurf gefordert werden, was den vorlaufenden Architektenwettbewerb dann entwertet. Wegen des erheblichen Verkehrslärms am Fuß der Langen Brücke ist eine reine Wohnnutzung ausgeschlossen. Mir einer gewerblichen Nutzung von Büro über Einzelhandel/Gastronomie bis Boarding­-Haus bzw. einem kleinen, privat betriebenen Stadthotel oder einer öffentlichen Nutzung ist ein breites Nutzungsspektrum möglich und kann zu sehr unterschiedlichen Aufgabenstellungen führen.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

    

3.        Darstellung und Bewertung von Verfahrensalternativen

 

Mit Unterstützung des Büros ProStadt hat die Verwaltung die folgenden Verfahrensalternativen erarbeitet, mit dem Verfahren gemäß DS 09/SVV/0191 verglichen und das Ergebnis dem Ausschuss für Stadtentwicklung und Bauen am 15.12.2009 vorgestellt:

 

Risiken   Verfahrens-vorschlag	rechtliche Risiken für Auslober	finanzielle Risiken für Auslober	zeitliche Risiken für Auslober	wirtschaftliche Risiken Investor	politische Risiken
1.          vorlaufender Architektenwett­bewerb	Art. 10 § 3 MRVG (Kopplungsverbot)	Kosten des Architekten-wettbewerbs	Investorenaus-wahl erst nach Architekten-wettbewerb	Kann dazu führen, dass kein Investoren-interesse besteht	keine
2. Grundstücksver­kauf mit Bau­genehmigung	keine	Kosten des Architekten-wettbewerbs und der Planung Lph 2 – 4 HOAI	scheitert Investorenfindung, muss neues Verfahren anlaufen	fehlender Einfluss auf Planung schreckt Investoren ab	keine
3.                 vorlaufender Ideen- und Gestaltungswett­bewerb	keine, ggf. Urheber-rechtsfragen	Kosten des Wettbewerbs	Wettbewerb muss vor Investorenaus-wahlverfahren abgeschlossen sein	Vorgaben können Investoren abschrecken bzw. führen zur Kaufpreis-minderung	Änderung DS 09/SVV/0191
4.      nachlaufender Architektenwett­bewerb	Kollision mit EU-Vergaberecht	keine, bzw. finanzielle Beteiligung an Wettbewerbskosten	Ausgewählter Investor kann abspringen, dann neues Verfahren	Unerwünschte Juryentscheidung im Architekten-wettbewerb	Änderung DS 09/SVV/0191
5.       kombinierter Investoren-Architektenwett­bewerb	keine	keine	keine	höherer Aufwand für Angebotser-stellung	Beschluss-änderung und Nichtzustim-mung zum Ergebnis

 

Erläuterung der Alternativen:

3.1   Vergabe des Grundstücks mit Baugenehmigung

Das Kopplungsverbotsrisiko beim vorlaufenden Architektenwettbewerb kann vermieden werden, wenn die Stadt – z.B. vertreten durch den Sanierungsträger – die Baugenehmigung durch Zwischenbeauftragung des Wettbewerbsgewinners erwirkt und das Grundstück mit Baugenehmigung verkauft wird, allerdings mit dem Risiko, dass sich kein Investor dafür finden lässt.

3.2  Vorlaufender Wettbewerb zur Definition der gestalterischen Vorgaben für ein kombiniertes Investoren- /Architektenauswahlverfahren

Der 2-stufige Wettbewerb wird dazu genutzt, konkrete Lösungsvorschläge für Fassadengestaltung, Stellplatzunterbringung etc. zu erhalten, die dann als Vorgaben in das kombinierte Verfahren einfließen können. Darüber hinaus kann den Investoren freigestellt werden, die (den) prämierten Architekten in ihr Angebotsteam aufzunehmen.

Der Realisierungswettbewerb wird dann zu einem Ideenwettbewerb. Die teilnehmenden Architekten müssen sich dabei verpflichten, dem Auslober an ihren Beiträgen ein einfaches Nutzungsrecht nach      § 31 Urheberrechtsgesetz einzuräumen, das dieser an den späteren Investor übertragen kann.

 

3.3      Nachlaufender Architekturwettbewerb

Der politisch gewünschte Architektenwettbewerb könnte nach dem Investorenauswahlverfahren erfolgen. Allerdings ist dem Investor kein zweistufiger offener Architektenwett­bewerb zumutbar sondern ein nichtoffenes Verfahren (§ 3 Abs. 2 RPW 08) oder ein kooperatives Verfahren (§ 3 Abs. 4 RPW 08) mit dem Investor als Auslober. Die Stadt könnte z.B. die 1. Stufe (Präqualifikation) durchführen und mind. 3 bis max. 5 Büros auswählen. Der ausgewählte Investor kann dann 2 – 4 Architekten seiner Wahl benennen. Die 2. Stufe des Wettbewerbs würde dann mit mind. 5, max. 9 Architektenbüros auf Grundlage des Nutzungskonzepts des Investors durchgeführt. Nach Jury-Entscheidung erhält der Investor eine Anhandgabe des Grundstücks, um auf der Grundlage des Wettbewerbsergebnisses einen Bauantrag einzureichen.

Der Kaufvertrag mit Bauverpflichtung würde dann erst mit vorliegender Baugenehmigung abgeschlossen werden. Dieses Verfahren kollidiert mit dem europäischen Vergaberecht zur Vergabe einer Baukonzession bei einer Investitionssumme von mehr als 5,2 Mio. € (ohne Grundstückskosten), bei der mit Erteilung eines Zuschlags für einen Investor der verbindliche Abschluss des Konzessionsvertrages (hier identisch mit dem Kaufvertrag) erforderlich ist.

Darüber hinaus besteht ein zeitliches Risiko, wenn der ausgewählte Investor vor Kaufvertragsabschluss abspringt, weil dann das Investorenauswahlverfahren und der Architektenwettbewerb wiederholt werden müssen.

 

3.4      Kombinierter Investoren-Architektenwettbewerb

Über bindende Vorgaben aus der Leitbautenuntersuchung und der Nutzungsstrukturanalyse können gewünschte Nutzungs- und Gestaltungsqualitäten gesteuert werden. Über die Verhandlungen mit den Bietern in der engeren Wahl können Nachjustierungen vor Abgabe des endgültigen Angebots erfolgen, um einen hochbaulichen Entwurf zu erhalten, der weitgehend den Vorgaben entspricht und vom Investor akzeptiert wird. Die rechtlichen Risiken bestehen dann nicht mehr, aber ein Restrisiko bei der Gestaltung und Qualität des Gebäudes bleibt.

Trotz des höheren Aufwandes für die Angebotserstellung ergibt der weitgehende Ausschluss von rechtlichen, finanziellen und zeitlichen Risiken, dass diese Variante am besten für das weitere Verfahren geeignet ist

 

4.     Empfehlung/ Vorzugsvariante

Der Variantenvergleich ergibt, die Grundstücke Humboldtstraße 1 und 2 in einem kombinierten Investoren-/Architektenwettbewerb zu qualifizieren und über präzise und abgestimmte Vorgaben zu Architektur und Nutzung das Verfahren im Sinne der gewünschten Qualität zu steuern. 

Für die Grundstücke Humboldtstraße 1 und 2 soll ein kombinierter Investoren-/Architektenwettbewerb gem. Variante 3.4 mit präzisen Vorgaben zu Nutzung und Gestaltung durchgeführt werden.

 

Daher wird empfohlen, den Beschluss DS 09/SVV/0191 aufzuheben.

Die Kosten des Verfahrens werden aus dem Treuhandvermögen der Sanierungsmaßnahme „Potsdamer Mitte“ getragen.