Mitteilungsvorlage - 02/SVV/0195

Auf der Grundlage des im März 2001 durch den Oberbürgermeister vorgelegten Jahresberichtes über die Potsdamer Neubaugebiete hat die aktuelle Bewertung des Erneuerungsstandes in den großen Wohnsiedlungen hinsichtlich des weiteren Entwicklungsbedarfes und der Prioritätensetzung Folgendes ergeben: 

 

1. Einschätzung des Standes der Erneuerung in den großen Wohngebieten des komplexen Wohnungsbaus  Bewertung des Erneuerungsstandes: Der Stand der Erneuerung der großen Wohnsiedlungen wie auch die Analyse der Problemindikationen zeigen heute, dass eine zunehmend differenzierte Bewertung der Gebiete hinsichtlich der Ergebnisse und des künftigen Handlungsbedarfes erforderlich ist. Nicht mehr die relativ einheitliche Bautypologie bzw. die ähnlichen technischen und funktionalen Lösungen der Wohnungsbauprodukte werden zum Maßstab für die Akzeptanz der Gebiete, sondern die Lage, das Image, die Qualitäten der Freiräume, die Infrastrukturausstattung und der Stand der Erneuerung der Bausubstanz wie auch der öffentlichen Bereiche bestimmen die Lebensqualität im jeweiligen Stadtviertel. Insofern kann in einem Teil der Neubausiedlungen von einem fortgeschrittenen Stand der Erneuerung ausgegangen werden.                                                                                      

Insbesondere in den Gebieten „Zentrum-Ost", „Stern" und „Waldstadt" sind die Ergebnisse der Bestandsmodernisierung durch die Wohnungswirtschaft schon flächendeckend bzw. in vielen Teilräumen optisch wirksam. Damit verbunden ist immer auch die Qualifizierung der wohnungsnahen Freiräume, die infolge des demokratischen Prinzips des barrierelosen Übergangs zwischen den Eigentumsgrenzen als prägender Impuls für die Erneuerung aller öffentlich erlebbaren Straßen, Plätze, Vorgärten usw. gelten kann.

 

Aber auch Gebiete mit geringeren Anteilen an Bestandsmodernisierung, wie Drewitz, sind von einer relativ hohen Wohnzufriedenheit geprägt. Allein der Schlaatz gibt bei verstärkter Fluktuation und sozialer Entmischung Anlass zu strukturellen Sorgen.

 

Insbesondere die soziale Wohnungswirtschaft hat mit erheblichen Investitionen in die Modernisierung der Bestände zur Stabilisierung der Wohnqualitäten beigetragen. Hinzu kommen zusätzliche Impulse, die z.B. durch die beabsichtigte Ansiedlung des Verwaltungssitzes der Wohnungsbaugenossenschaft „Karl Marx" im Gebietzentrum Schlaatz erzeugt werden. Mit solchem Engagement wird nicht nur die Verbundenheit von Vermietern mit den eigenen Mietern dokumentiert, sondern auch beispielhaft die Chance demonstriert, die mit dem Aufbrechen der vorhandenen Monostrukturen durch gewerbliche Nutzungen gegeben ist.

 

Erheblichen Anteil an den erreichten Verbesserungen haben die kommunalen Projekte, die sich bisher auf die öffentlichen Räume konzentrierten. So sind in 4 Siedlungen (Drewitz, Stern, Schlaatz, Zentrum-Ost) die zentralen Plätze umgestaltet oder weitgehend erneuert worden. In großem Umfang wurden Spiel- und Sportanlagen sowie Treffpunkte mit Fördermitteln gestaltet.

Wenn dennoch in den Zentren der Neubausiedlungen Funktionsschwächen zu verzeichnen sind (vor allem Leerstand in Drewitz), so ist dies nicht die Folge fehlenden Engagements im Rahmen der integrierten Stadterneuerungsmaßnahmen, sondern Ergebnis einer stadtweiten Konkurrenz der Einzelhandelsstandorte bei gleichzeitig begrenzter Kaufkraft und daraus sich ergebender Investitionszurückhaltung der privaten Wirtschaft bzw. der Finanzinstitute.

 

Der Stand der Erneuerung hat in vielen Gebieten zu einem deutlichen Abflachen der Wegzugskurve bzw. zu einer Zunahme des Zuzugs geführt. Wegzug allein ist auch kein ausreichender  Problemindikator. Einerseits steht der Abwanderung von Bewohnern in Gebieten mit einer hohen Grundqualität (Waldstadt II) auch ein fast gleichwertiger Zuzug (und damit geringer Leerstand) gegenüber, andererseits kann angesichts des immer noch unterdurchschnittlichen Wohnflächenkonsums in den Neubaugebieten eine (begrenzte) Abnahme der Bevölkerung als stabilisierender Faktor im Sinne höherer Wohnqualität verstanden werden. Auch ein wesentlicher Einfluss neuer Wohnungsangebote im Norden der Stadt auf Abwanderung oder Leerstand ist aus den aktuellen statistischen Daten nicht zwingend belegbar. Der weit überwiegende Teil der Bevölkerungswanderungen vollzieht sich zwischen den Neubaugebieten selbst. Diesen internen Wanderungen gegenüber ist der Wegzug aus den Neubaugebieten in den Nordraum erheblich geringer und liegt unter dem Zugewinn, den insbesondere das Bornstedter Feld aus anderen Stadteilen erfährt.

 

Insgesamt bedürfen die stadtweiten Wechselwirkungen zwischen Lagequalitäten, Gebietsimage, Erneuerungsstand, sozialer Situation, infrastruktureller Ausstattung und demografischer Entwicklung einer noch qualifizierten Analyse, die im Rahmen dieser Prüfung nicht zu leisten war. Dies wird nun auch Gegenstand des integrierten Stadtentwicklungskonzeptes im Wettbewerbsverfahren „Stadtumbau-Ost" sein.

 

Feststellung des Entwicklungsbedarfs:

Räumlich besteht der dringenste Bedarf an kommunaler Entwicklungssteuerung in Korrespondenz zu einer fortschreitenden Wohnungsmodernisierung in den kommenden Jahre in den Gebieten „Schlaatz" und „Waldstadt II". Aber auch für das Gebiet „Stern" ist angesichts seiner Größe eine Fortsetzung der integrierten Stadterneuerungsmaßnahmen erforderlich.

In anderen Gebieten, wie Drewitz, Potsdam-West und Waldstadt I wird der Schwerpunkt auf der Bestandsmodernisierung liegen i.V.m. einer noch komplexeren Freiflächenumgestaltung durch die Wohnungswirtschaft. Dafür schafft die Verwaltung derzeit die Voraussetzungen, indem nach Beschlüssen der SVV die Eigentümer zu geeigneten Konditionen in die Lage versetzt werden, Grünanlagen und Wohnstraßen in ihre Verantwortung zu übernehmen.

 

Inhaltlich stellt sich der weitere Erneuerungsbedarf zunehmend differenziert dar, umfasst aber auch ähnliche oder gleiche Aufgaben in allen Siedlungen.

Dazu gehört die Beförderung der privaten und öffentlichen Projekte, die der höheren Attraktivität der Gebietszentren i.V.m. der Stabilisierung ihre Nahversorgungsfunktion diesen. Die Instandsetzung der Gebäude, bzw. komplexere Neubauvorhaben privaten Investoren bedürfen einer intensiven (d.h. auch personalaufwändigen) Beratung bzw. der zügigen Schaffung von Baurecht. Die Stabilisierung der sozialen Infrastruktur durch Instandsetzung der Gebäude und schrittweise Funktionsverbesserungen sind erforderlich, um längerfristig die Vorzüge kurzer Wege zwischen diesen Einrichtungen und den Wohnungen zu erhalten.

 

Andererseits müssen für Objekte, deren Schließung unvermeidlich ist, kurzfristig neue Nutzungen gefunden werden, um die Negativwirkung von leerstehenden, vandalismusanfälligen und die subjektiven Sicherheit beeinträchtigen Gebäude zu vermeiden.

In allen Gebieten (auch im Zentrum-Ost) wird in den nächsten 15 Jahren die Erneuerung der in kommunalen Eigentum verbleibenden Straßen, Geh- und Radwege erheblicher Aufwendungen bedürfen. Nicht allein die Gestaltmängel der überwiegend aus Beton- bzw. Betonplatte bestehenden Flächen sind dafür entscheidend, sondern vor allem der aufgrund des Alters der Anlage und der heutigen Nutzungsintensität zunehmende Verschleiß an Unterbau und Belagschichten.

 

Anzustreben ist ferner, die Nutzung aller Möglichkeiten, um für die relativ einseitig dem Wohnen dienenden Gebieten eine stärkere Funktionsmischung zu gewährleisten.

In Zusammenarbeit mit den Eigentümern sollten Modelle entwickelt werden, um in den Zentren bzw. in den Erdgeschossen oder durch Aktivierung von Brachen bzw. untergenutzten Flächen gewerbliche Entwicklungen, vor allem für Existenzgründer bei günstigen Mietkonditionen zu fördern.

 

Auch die Anpassung der Wohnungen an veränderte Bedürfnisse wird künftig einen wesentlichen Beitrag zur Stabilisierung der Gebiete leisten. Grundrissänderungen, Maisonnetten und Penthäuser können bei gleichzeitiger Imageaufwertung der Gebiete insbesondere die Bindung jüngerer Bewohner an ihren bisherigen Lebensmittelpunkt stärken. Die soziale Wohnungswirtschaft hat dazu erste Ideen entwickelt und umgesetzt.

Die Organisation des vorhandenen und fließenden Verkehrs bedarf in den Neubaugebieten einer weiteren Optimierung, wenngleich einerseits die Abnahme der Einwohner zu einer relativen Entspannung der Stellplatzsituation geführt hat und andererseits die Verkehrsprobleme  in den Neubaugebieten von gleicher Art sind wie in allen höher verdichteten Stadtgebieten (z.B. Brandenburger Vorstadt, Babelsberg-Süd), in denen Straßenquerschnitt und Stellplatzbedarf nicht für heutige Wünsche bemessen waren.

Eine Lösung des Stellplatzproblems wird in dem Maße möglich sein, in dem die Einsicht wächst, dass die Bereitstellung eines Pkw-Stellplatzes nicht Aufgabe der öffentlichen Daseinsvorge, sondern Gegenstand privaten Investionen und Vermietung zu marktüblichen Konditionen ist.

 

 

2. Konzepte/ Planungsgrundlagen

 

Die Vorbereitung der Erneuerungsmaßnahmen hat inzwischen in allen Gebieten einen hohen Stand erreicht, der sich in erster Linie in qualifizierten und intensiv mit den Gebietsakteuren sowie in der Verwaltung abgestimmten Rahmenplänen dokumentiert. Solche Pläne, die durch Maßnahmen- und Durchführungskonzepte halbjährlich präzisiert werden, sind seit Jahren Arbeitsgrundlage für

 

-            Stern/Drewitz

-            Schlaatz

-            Zentrum-Ost.

 

Der Rahmenplan für Waldstadt II wird der Stadtverordnetenversammlung voraussichtlich im Juli 2002 zur Bestätigung vorgelegt. Außerdem existiert eine Rahmenplanung für Potsdam-West.

Für Waldstadt I ist eine Rahmenplanung nicht erforderlich, da die vorhandene Qualität der Freiräume und der städtebaulichen Struktur keine Fragen aufwirft, die nur mit einer komplexen Planung zu klären wären.

 

Für die Fördergebiete ist darüber hinaus sichergestellt, dass die Planung der einzelnen Maßnahmen mit solchem Vorlauf erfolgt (i.d.R. im Vorjahr), dass nach Bewilligung/Einzelbestätigung und Haushaltsfreigabe frühzeitig mit der Realisierung begonnen werden kann.

 

Darüber hinaus können sich aus der Erarbeitung des integrierten Stadtentwicklungskonzeptes (Bundeswettbewerb „Stadtumbau-Ost") weitergehende Handlungsschwerpunkte und Maßnahmen ergeben, in die insbesondere die Wohnungswirtschaft unmittelbar eingebunden ist. Schlussfolgerungen und Maßnahmen in Teilräumen (Wohngebieten) sind ausdrücklicher Untersuchungs- bzw. Planungsgegenstand. Die Ergebnisse werden der StVV zur weiteren Entscheidung vorgelegt.

 

 

3. Finanzierungsperspektiven

 

Bis 1999 konnten die kommunalen Maßnahmen der Stadterneuerung in den großen Wohnsiedlungen nur aus dem Bund-Länder-Programm zur Weiterentwicklung der Plattenbausiedlungen (VVN- bzw. N-Programm) finanziert werden. Dabei waren zunächst nur die Gebiete Stern/Drewitz, später auch der Schlaatz inbegriffen.

 

Inzwischen haben sich die Fördermöglichkeiten und die Fördergebiete erheblich erweitert:

Im Rahmen der BUGA-Vorbereitung wurde die Siedlung Zentrum-Ost Bestandteil einer weiteren Förderkulisse des N-Programms. Mit den zur Verfügung stehenden Mitteln wurde erstrangig das schon immer vorhandene, aber in der DDR-Zeit nicht aktivierte Standortpotential der Lage zwischen der Havel und dem Babelsberger Park (Orte am Fluss) sicht- und nutzbar gemacht. Damit reiht sich das Zentrum-Ost neben der Berliner Vorstadt oder der Villenkolonie am Griebnitzsee nunmehr in die hochwertigen Wasserlagen der Stadt ein, wobei der Vorzug gegenüber den Villensiedlungen am Wasser in der ausgeprägten Zugänglichkeit von Havel und Nuthe und der intensiven, parkähnlichen Vernetzung der Grünzüge am Ufer mit den Freiflächen des Wohngebietes besteht.

 

Trotz Auslaufen der „klassischen" Städtebauförderung Stern/Drewitz ist es mit Unterstützung des MSWV gelungen, das Gebiet Stern mittelfristig im Programm „Die soziale Stadt" zu verankern.

Für den Schlaatz stehen für das Jahr 2002 und die Folgejahre zusätzlich zur Weiterführung der Städtebauförderung wesentliche Mittel aus dem neuen, EU-gestützten Programm, „Zukunft im Stadtteil" zur Verfügung, mit denen auch Maßnahmen förderfähig werden, die bisher nicht finanzierbar waren.

 

Letztlich standen 2001 erste Planungsmittel für die Waldstadt II und ab sofort auch Umsetzungsmittel für dieses Gebiet zur Verfügung.

Damit sind bisher 5 von 7 großen Neubausiedlungen Bestandteil komplexer Fördermaßnahmen geworden. Die ursprüngliche Förderung aus nur einem Programm hat sich nunmehr auf 3 Programmschienen erweitert.

Für das Jahr 2002 sind insgesamt Ausgaben von ca. 3,8 Mio. EUR für die Neubaugebiete vorgesehen; für 2003 ist (bei entsprechender Verfügbarkeit von Eigenmitteln) eine Erhöhung auf ca. 6,6 Mio. EUR beabsichtigt.

Mittelfristig sind weitere Mittel für Schlaatz, Stern und Waldstadt II in Aussicht gestellt bzw. schon bewilligt worden. Damit kommen ca. 32.000 Einwohner in den Genuss neuer Projekte zur Qualifizierung des Wohnumfeldes und zur sozialen Stabilisierung der Gebiete.

 

 

Zu den weiteren Prüfgegenständen des Antrages DS 01/0294/1 kann Folgendes mitgeteilt werden:

 

1.Vertiefung der Zusammenarbeit zwischen Stadtverwaltung, Sanierungsträger, Wohnungsgesellschaften u.a. Investoren

Bereits jetzt ist die Zusammenarbeit der genannten Partner von großer Kooperationsbereitschaft und hoher Kommunikationsdichte gekennzeichnet. Tragende Säulen dieser konzertierten Aktion sind der Arbeitskreis „Stadtspuren" für die Wohnungswirtschaft, der Entwicklungsbeauftragte Stadtkontor und die Verwaltung unter Federführung des Fachbereiches Stadterneuerung und Denkmalpflege. Zunehmend gelingt es auch die anderen Eigentümer/Investoren in diesen Prozess zu integrieren.

Neben den regelmäßigen Steuerungsrunden (KAAS, Standardtermine) werden mit Workshops, Problemspaziergängen, Wettbewerben usw. auch operative Instrumente der Zusammenarbeit praktiziert, in die auch die weiteren Gebietsakteure eingebunden sind. Eine zusätzliche Qualität der Zusammenarbeit entwickelt sich in jenen Gebieten, in denen die bürgerschaftlichen Interessen auch ein selbst organisiertes Podium haben. Beispielgebend hierfür sind die Bürgerinitiativen am Stern und in der Waldstadt.

Besonders hervorzuheben ist die qualifizierte Zusammenarbeit der Wohnungsunternehmen untereinander, die mit dem Arbeitskreis „Stadtspuren" ein Forum hat, dass auch überregional einmalig ist. Diese gebündelte Interessenvertretung der sozialen Wohnungswirtschaft diskutiert halbjährlich ihre Fragen und Probleme mit dem Oberbürgermeister („Wohnungspolitischer Ratschlag") und ist auch bei der Erarbeitung  strategischer Konzepte (Stadtumbau-Ost) ein erstrangiger Partner der Verwaltung.

 

2. Prozessorganisation in der Verwaltung/Sicherung integrierter Handlungsansätze in der Verwaltung und mit den Betroffenen

Wie auch für die anderen städtebaulichen Gesamtmaßnahmen in der Landeshauptstadt erfolgt die Zusammenführung der breit gefächerten, geschäftsbereichsübergreifenden Fachbelange im Fachbereich Stadterneuerung und Denkmalpflege.

Im diesem Fachbereich selbst ist durch die Zusammenführung der Bereiche Stadterneuerung, Wohnungsbau, Programmkoordinierung/ Finanzierung und Untere Denkmalschutzbehörde bereits ein hohes Maß an struktureller Integration für die Projektsteuerung verwirklicht. Die Federführung obliegt dabei dem Bereich Stadterneuerung.

Da der Fachbereich im Rahmen des verfügbaren Budgets nur eine begrenzte Arbeitskapazität zur Verfügung stellen kann (1 Mitarbeiterin für Förderung/ Finanzierung in allen Programmen; 2 Mitarbeiterinnen für Projektmanagement, Planung, Projektabstimmung, Vorhabenbeurteilung etc.), erfolgt die Koordinierung in Arbeitsteilung mit dem Entwicklungsbeauftragten -  Stadtkontor. Diese Regieleistungen von Stadtkontor werden im Rahmen der Städtebauförderung finanziert; sind aber in ihrer Höhe begrenzt.

Aus Kapazitätsgründen muss sich die Verwaltung auf die Prozessteuerung in jenen Gebieten konzentrieren, die Gegenstand umfassender Stadterneuerungsmaßnahmen sind.

 

 

 

3. Einbeziehung weiterer Gebiete in die Förderung

Nach der Einbeziehung der Waldstadt II in die komplexen Maßnahmen der Förderung ist in der Landeshauptstadt eine besonders große Breite des Einsatzes öffentlicher Mittel für die Stadterneuerung in großen Wohnsiedlungen erreicht worden. Unter Berücksichtigung der auch zwischen diesen Gebieten erforderlichen Prioritätensetzungen entspricht die mittelfristige Konzentration auf Schlaatz, Stern und Waldstadt II den Schwerpunkten des Erneuerungsbedarfs, den finanziellen Möglichkeiten und den Steuerungskapazitäten der Stadt.

 

4. Reduzierung des Mitteleinsatzes in den Sanierungsgebieten und Konkretisierung des Mittelbedarfes für die Entwicklung des historischen Stadtzentrums in Abstimmung mit dem Bedarf in den städtischen Neubaugebieten

Nach der Systematik des Bau- und des Förderrechtes gibt es keinen unmittelbaren Zusammenhang zwischen der Finanzierung der Neubaugebiete und der förmlich festgesetzten Sanierungsgebiete. Diese Maßnahmen werden aus unterschiedlichen Programmen gespeist, die auf Bundes- und Landesebene keinen Austausch zulassen.

 

Mit der förmlichen Festsetzung von Sanierungs- und Entwicklungsgebieten verpflichtet sich die Stadt, zu einer zügigen Durchführung der Verfahren und damit auch zu einem konzentrierten Einsatz finanzieller Mittel.

Der weitere Finanzierungsbedarf in den Sanierungsgebieten der Innenstadt ist den Kosten- und Finanzierungsübersichten dokumentiert. Nach Abzug der bisher von Bund, Land und Stadt eingesetzten Fördermittel ergibt sich als weiterer Bedarf der öffentlichen Sanierungsfinanzierung:

 

Holländisches Viertel                                                  ca. 13 Mio. EUR

Stadterweiterung-Nord                                               ca. 12 Mio. EUR

Stadterweiterung-Süd/Potsdamer Mittel                        ca. 69 Mio. EUR

 

Sofern die verfügbaren Mittel gegenüber dem jährlichen Bedarf reduziert werden, verlängert sich der Zeitraum der Sanierungs- oder Entwicklungsverfahren. Insbesondere in den Gebieten mit erheblichem Neuordnungsbedarf müssten auch private Investitionen verschoben werden, wenn die Stadt ihrer Verantwortung zur rechtzeitigen Freimachung der Grundstücke nicht  nachkommt. Dies trifft insbesondere für das Sanierungsgebiet „Potsdamer Mitte" und für die Entwicklungsmaßnahme zu.

 

Schlussfolgerung:

Eine Reduzierung des Fördermitteleinsatzes in den Sanierungsgebieten führt nicht zu einem höheren Fördermittelvolumen in den Neubaugebieten und verletzt außerdem das Zügigkeitsgebot zur Durchführung der Sanierungsverfahren.

 

5. Bemühungen zur Veränderung der Förderpraxis zugunsten der Entwicklung von Neubaugebieten

Seit Jahren gibt es zwischen dem MSWV und der Landeshauptstadt kontinuierliche Kontakte zur Anpassung der Fördermöglichkeiten an den Handlungsbedarf, zur Optimierung der Förderpraxis und zur räumlichen und inhaltlichen Prioritätensetzung.

In diesem Prozess ist Potsdam auch mit Vorschlägen und Pilotprojekten hervorgetreten, die nach einer Testphase später Eingang in die reguläre Förderpraxis gefunden haben (Beispiel: Kleinteilige Maßnahmen).

Ebenso ist aus dieser engen Zusammenarbeit inzwischen die Möglichkeit  erwachsen, weitere Förderprogramme, wie „Soziale Stadt" und „Zukunft im  Stadtteil" in den Neubaugebieten einzusetzen und damit über den klassischen Ansatz (Wohnumfeldverbesserung) hinaus zunehmend stärker die sozial-strukturellen Elemente der Gebietsentwicklung zu befördern.

Da für diese Programme noch keine ausreichende Umsetzungserfahrung vorliegt, ist es z.Zt. auch nicht möglich,  Änderungsbedarf qualifiziert zu diskutieren.