Beschlussvorlage - 16/SVV/0269

Die Stadtverordnetenversammlung möge beschließen:

1. In Konkretisierung des "Integrierten Leitbautenkonzeptes" (DS 10/SVV/0412) soll die weitere städtebauliche Entwicklung der Blöcke III und IV in der Potsdamer Mitte entsprechend der in Anlage 1 dargestellten Blockkonzepte sowie unter Zugrundelegung der Ziele und Leitlinien gemäß Anlage 2 erfolgen.

2. Die für die Ausschreibung/Vergabe der im Treuhandvermögen befindlichen Grundstücke der Blöcke III und IV in der Potsdamer Mitte sind die Allgemeinen Verfahrensgrundsätze gemäß Anlage 3 anzuwenden.

3. Bestandteil der Ausschreibung der im Treuhandvermögen befindlichen Grundstücke in den Blöcken III und IV sind die konkretisierten Vorgaben zu Gestaltung und Nutzung in den Grundstückspässen gemäß Anlage 4.

4. Zur planungsrechtlichen Sicherung der Umsetzung des konkretisierten Leitbautenkonzeptes sind nach § 2 Abs. 1 BauGB für das Quartier III der Bebauungsplan SAN-P 18 „Friedrich-Ebert-Straße/Steubenplatz“ gemäß Anlage 5 und für das Quartier IV der Bebauungsplan SAN-P 19 „Friedrich-Ebert-Straße/Am Kanal“ gemäß Anlage 6 aufzustellen.

Berechnungstabelle Demografieprüfung:

Begründung:

1. Ausgangslage

Die beabsichtigte Beschlussfassung zur Konkretisierung des Leitbautenkonzeptes für die Blöcke III und IV in der Potsdamer Mitte basiert auf dem Beschluss der Stadtverordnetenversammlung der Landeshauptstadt Potsdam zum Integrierten Leitbautenkonzept vom 01.09.2010 (DS 10/SVV/0412). Das Integrierte Leitbautenkonzept ist Ergebnis eines langen Planungs-, Diskussions- und Entscheidungsprozesses, der 1990 mit dem Grundsatzbeschluss der Stadtverordnetenversammlung Potsdam zur behutsamen Wiederannährung an das charakteristische, historisch gewachsenen Stadtbild eingeleitet wurde. Das Integrierte Leitbautenkonzept formuliert die grundlegenden Gestaltungs-, Nutzungs-, Vermarktungs- und Verkehrsanforderungen für den zentralen Bereich der Potsdamer Mitte um den Alten Markt zwischen Alter Fahrt und Am Kanal sowie beiderseits der Friedrich-Ebert-Straße. Grundsätzlich liegt dem Leitbautenkonzept das Prinzip der Hierarchisierung der baulichen Gestalt der Gebäude in Abhängigkeit von ihrer historischen, städtebaulichen und architektonischen Bedeutung und Ensemblewirkung im öffentlichen Raum zugrunde. Es wird unterschieden in Gebäude mit Leitfunktion und Gebäude ohne Leitfunktion, die in zeitgenössischer Architektur realisiert werden. Der dadurch entstehende Dialog zwischen "historisch/wiederhergestellt" und "neu" ist gewünscht.

Bestandteil des Beschlusses zum Integrierten Leitbautenkonzept vom 01.09.2010 waren die Ziele und Leitlinien, die Allgemeinen Verfahrensgrundsätze der Vergabe der im Treuhandvermögen befindlichen Grundstücke sowie die Grundstückspässe für die Blöcke I und II (Havelufer und Schloßstraße), als der ersten Umsetzungsstufe des Leitbautenkonzeptes.

Ausgehend von den in dieser ersten Stufe der Umsetzung gesammelten Erfahrungen - sowohl im Rahmen des durchgeführten zweistufigen Vergabeverfahrens wie auch bei der baulichen Realisierung und deren begleitender Qualitätskontrolle - wurde das Leitbautenkonzept für die zweite Stufe der Umsetzung in den Blöcken III und IV konkretisiert und weiterentwickelt. Dies umfasst die Ziele und Leitlinien, die Allgemeinen Verfahrensgrundsätze der Vergabe der im Treuhandvermögen befindlichen Grundstücke sowie die konkreten Vorgaben zu Nutzung und Gestaltung in den Grundstückspässen. Ebenfalls wurden für die Blöcke III und IV Blockkonzepte erarbeitet, die in Konkretisierung des Leitbautenkonzeptes u.a. Parzellierung, Bebaubarkeit der Grundstücke, Nutzungsarten und –verteilung sowie die verkehrliche Erschließung konkret darstellen.

Sowohl die Ergebnisse der Auswertung der Erfahrungen der ersten Stufe der Umsetzung in den Blöcken I und II als auch der jeweilige Arbeitsstand der Konkretisierung des Leitbautenkonzeptes für die Blöcke III und IV wurden am 01.12.2015 und 17.03.2016 im Rahmen einer hierfür einberufenen interfraktionellen Arbeitsgruppe den Vertretern der Fraktionen der Stadtverordnetenversammlung Potsdam sowie Vertretern des Gestaltungsrates Potsdam vorgestellt und grundsätzlich befürwortet. Empfehlungen und Hinweise wurden in der weiteren Bearbeitung berücksichtigt.

Ebenso wurden die Inhalte und Ziele dieser geplanten Entwicklung der Blöcke III und IV im Stadtforum am 11.02.2016 der Öffentlichkeit vorgestellt und trafen dort auf eine breite Zustimmung. Es wurden jedoch auch Positionen vertreten, die der bisherigen, dem Grundsatzbeschluss von 1990 folgenden Planung und mit dem Leitbautenkonzept in Teilen bereits umgesetzten städtebaulichen Entwicklung der Potsdamer Mitte grundsätzlich entgegenstehen. Dies betraf insbesondere den geplanten Abriss des bis 2017 noch durch die Fachhochschule Potsdam genutzten Gebäudekomplexes Friedrich-Ebert-Straße 4-7. U.a. wurde hierbei der Vorschlag unterbreitet einzelne Gebäudeteile in die geplante Quartiersstruktur zu integrieren (Konzept von Prof. Steigerwald). Daraufhin wurde im Nachgang des Stadtforums die Umsetzbarkeit und Vereinbarkeit dieses Vorschlags mit dem Leitbildkonzept durch den Sanierungsträger nach den Kriterien Städebau, Architektur, Erschließung, Nutzungsstruktur, Finanzierung geprüft. Das Ergebnis dieser Prüfung wurde in der 2. Interfraktionellen Arbeitsgruppe am 17.03.2016 vorgestellt und diskutiert. Der Vorschlag soll aufgrund deutlicher Nachteile nicht weiterverfolgt werden, zumal er in keiner Weise die Ablesbarkeit einer historischen Zeitschicht gewährleisten würde.

2. Blockkonzept

Die Blockkonzepte (Anlage 1) wurden auf der Grundlage des Integrierten Leitbautenkonzeptes entwickelt und konkretisieren es für die Blöcke III und IV im Sinne einer städtebaulichen Rahmenplanung. Gemeinsam mit den Zielen und Leitlinien bilden sie die Grundlage der konkreten Ausschreibungsvorgaben zu Nutzung und Gestaltung in den Grundstückspässen. Im Sinne der besseren Verständlichkeit sind die Planungsinhalte wie folgt in drei Themenbereichen dargestellt:

2.1Städtebau (Anlage 1.1)

Ausgangspunkt ist der historische Stadtgrundriss und die Parzellierung, die sich soweit wie möglich an den historischen Parzellenzuschnitten zum Zeitpunkt vor der Zerstörung 1945 orientiert. Aufgrund der heutigen Verbreiterung der Friedrich-Ebert-Straße im Gegensatz zum historischen Zustand, musste die Bauflucht hier nach Osten verschoben werden, mit Auswirkungen auf die blockinterne Parzellenstruktur. So entstehen durch die Verschiebung neben den Eckgebäuden zur Friedrich-Ebert-Straße insgesamt vier neue schmalere Parzellen, genannt Fugen, wovon zwei aufgrund ihrer geringen Breite von unter einem Meter einer benachbarten Parzelle zugeschlagen werden. Im Sinne der Nachvollziehbarkeit dieser Entwicklung sollen sie trotzdem gestalterisch erkennbar bleiben.

Grundsätzlich orientieren sich die Kubaturen aller Gebäude (Traufe, First) am Zustand vor der Zerstörung im Jahre 1945. Ausgehend vom Beschluss zum Integrierten Leitbautenkonzept 2010 sind bezogen auf die Gestaltung drei Eckfassaden als Leitfassaden entsprechend dem historischen Vorbild zu realisieren. Dies sind in Block III die Gebäude Schloßstraße/Ecke Friedrich-Ebert (ehemals Plögerscher Gasthof), Am Alten Markt/Ecke Schloßstraße und in Block IV das Gebäude Schwertfegerstraße/Ecke Kaiserstraße. Für drei weitere Eckgebäude gelten die allgemeinen Leitlinien mit zusätzlichen besonderen Gestaltvorgaben. Das sind die beiden Eckgebäude des Acht-Ecken-Platzes Schwertfegerstraße/Ecke Friedrich-Ebert-Straße sowie das Eckgebäude Am Alten Markt/Ecke Schwertfegerstraße. Für alle weiteren Gebäude gelten die Vorgaben aus den allgemeinen Leitlinien, wobei für die Fugen der Gestaltungsrahmen am weitesten gefasst ist.

Entlang der Friedrich-Ebert-Straße, als zentrale Verbindungsachse Hauptbahnhof/Innenstadt, soll im Erdgeschoss eine größere Bebauungstiefe zulässig sein, um hier Einzelhandel zu ermöglichen. In den Höfen beider Quartiere sind Remisenzonen ausgewiesen, in denen maximal zweigeschossige Gebäude errichtet werden können. Für Außengastronomie wird in Teilbereichen eine Sondernutzung im öffentlichen Raum entlang der Platzkanten des Alten Marktes zugelassen. Ziel ist insbesondere eine Belebung des Alten Marktes.

2.2Verkehrsstruktur/Öffentlicher und ruhender Verkehr (Anlage 1.2)

Der Alte Markt wird vom motorisierten Individualverkehr freigehalten, das übrige Gebiet soll als verkehrsberuhigter Bereich ausgebildet werden. Die interne Erschließung für den Anlieferverkehr erfolgt über die Kaiserstraße. Eine Überfahrung der Tramtrasse in der Friedrich-Ebert-Straße ist in Folge der sehr hohen Taktfolge von Tram und Bussen zwischen den Haltestellen Am Alten Markt und Platz der Einheit nicht möglich, so dass die Schwertfegerstraße hier als Sackgasse für den motorisierten Verkehr ausgebildet werden muss. Eine zusätzliche Anlieferzone für beide Blöcke, von der aus Waren weitertransportiert werden können, ist westlich der Nikolaikirche vorgesehen.

In beiden Blöcken soll die gemeinschaftliche Errichtung von je zwei Tiefgaragen pro Block mit kombinierten einspurigen Ein- und Ausfahrten ermöglicht werden. In Block III sind jeweils verschiedene Erweiterungsoptionen für die beiden Tiefgaragen möglich, jedoch muss hierbei die Verbindung zu einer Großgarage ausgeschlossen sein. Aufgrund der zentralen Lage und hervorragenden ÖPNV-Erschließung sollen im Rahmen der Bebauungsplanverfahren für die beiden Blöcke Regelungen zur Beschränkung weiterer Stellplatzangebote geprüft werden.

2.3Nutzung / Zuordnung förderfähige Wohnbauflächen/Sonderwohnen (Anlage 1.3)

Ihrer zentralen innerstädtischen Lage entsprechend, sollen lebendige, sozial und funktional gemischte Quartiere entstehen. Vorgesehen sind eine Nutzungsmischung mit einem Wohnanteil von mindestens 60 % und einem Anteil gewerblicher Nutzung von höchstens 40 %. Lageabhängig werden entsprechende Empfehlungen für die Nutzungen der Erdgeschosszone formuliert. Auf einzelnen Grundstücken, insbesondere entlang der Friedrich-Ebert-Straße, sind Wohnflächen mit Mietpreis- und Belegungsbindung zu realisieren, so dass in beiden Blöcken insgesamt ein Anteil von 15 % der Wohnflächen für Mietpreis und Belegungsbindung entsprechend den Fördervorgaben des Landes Brandenburg gewährleistet wird. Zusätzlich können auf weiteren Grundstücken freiwillig Mietpreis- und Belegungsbindungen vorgesehen werden. Der Bereich östlich des Bildungsforums eignet sich für Sonderwohnformen, wie z.B. studentisches Wohnen.

3. Allgemeine Verfahrensgrundsätze

Aufgrund der spezifischen Erfahrungen der durchgeführten Vergabeverfahren in den Blöcken I und II wurden die Allgemeinen Verfahrensgrundsätze für die Vergabe der im Treuhandvermögen befindlichen Grundstücke der Blöcke III und IV (Anlage 3) entsprechend weiterentwickelt. So soll im Unterschied zum bisherigen Verfahren bei der Zuschlagserteilung nach dem zweistufigen Auswahlverfahren vorerst nur eine befristetete Anhandgabe des Grundstücks an den erstrangigen Bieter erfolgen. Erst nach Vorlage der Baugenehmigung und des qualifizierten Finanzierungsnachweises durch den Bieter innerhalb der Anhandgabefrist wird der Kaufvertrag geschlossen. Dies wir nach Überzeugung der Verwaltung die Sicherung der angebotenen Qualitäten deutlich vereinfachen.

Im Weiteren ist vorgesehen die Grundstücke in Losen zu vergeben. Die entsprechende Aufteilung der Lose ist in der Karte zu Anlage 3 dargestellt. Die übergeordnete Vorgabe ist jedoch, dass jede Parzelle für sich erkennbar und ablesbar sein und eigenständig architektonisch wahrgenommen werden soll.

4. Vorgaben zu Gestaltung und Nutzung in den Grundstückspässen

Die Grundstückspässe haben sich im bisherigen Verfahren bewährt. In Weiterentwicklung der Grundstückspässe der ersten Umsetzungsstufe des Leitbautenkonzeptes wurden für die Blöcke III und IV alle konkreten Vorgaben zur Nutzung und Gestaltung der Einzelparzellen in den Grundstückspässen zusammengefasst (Anlage 4). In den Grundstückspässen wird unterschieden zwischen Vorgaben, die zwingend einzuhalten sind, und Empfehlungen, die flexibel gehandhabt werden können.

5. Aufstellungsbeschlüsse für die Bebauungspläne SAN-P 18 „Friedrich-Ebert-Straße/Steubenplatz“ und SAN-P 19 „Friedrich-Ebert-Straße/Am Kanal“

Mit der Aufstellung der Bebauungspläne SAN-P 18 „ Friedrich-Ebert-Straße/Steubenplatz“ und SAN-P 19 „Friedrich-Ebert-Straße/Am Kanal“ sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die weitere Entwicklung der Blöcke III und IV geschaffen werden. Grundlage bilden die jeweiligen Blockkonzepte (Anlage 1), die Ziele und Leitlinien (Anlage 2) sowie die Vorgaben zu Nutzung und Gestaltung in den Grundstückspässen (Anlage 4).

Die zusammenfassende Begründung zum jeweiligen Aufstellungsbeschluss mit Beschreibung des Geltungsbereiches, dem Planerfordernis und –zielen sowie den rechtlichen Grundlagen ist für den Bebauungsplan SAN-P 18 „ Friedrich-Ebert-Straße/Steubenplatz“ in Anlage 5 und  für den Bebauungsplan SAN-P 19 „ Friedrich-Ebert-Straße/Am Kanal“ in Anlage 6 dargestellt.

Die Finanzierung der vorbereiteten Vergabeverfahren, der beiden Bebauungsplanverfahren sowie aller damit vorbereiteten Ordnungsmaßnahmen sowie die Neuerrichtung der öffentlichen Verkehrsflächen erfolgt aus dem Treuhandvermögen "Potsdamer Mitte".