Beschlussvorlage - 22/SVV/0931

Die Stadtverordnetenversammlung möge beschließen:

1. Die Konkretisierung des Blocks V aus dem Leitbautenkonzept (DS 10/SVV/0412) erfolgt auf der Grundlage des Blockkonzeptes gemäß Anlage 1.

2. Die allgemein gültigen Ziele und Leitlinien werden gemäß Anlage 2 für den Block V fortgeschrieben und formulieren die blockbezogenen Vorgaben zur architektonischen Gestaltqualität und machen Nutzungsvorgaben.

3. Neben den Zielen und Leitlinien enthalten die Gebäudepässe gemäß Anlage 3 parzellengenaue Vorgaben zu Nutzung und Gestaltung der künftigen Gebäude.

4. Die ProPotsdam GmbH wird verpflichtet, für die architektonische Gestaltung der zukünftigen Gebäude ein wettbewerbliches Verfahren gemäß Anlage 4 durchzuführen.

5. Gemäß Beschluss DS 16/SVV/0562 verbleibt das Grundstück des Wohnhauses Am Alten Markt 10 im Eigentum der ProPotsdam GmbH und wird gemäß Beschluss DS 21/SVV/0007 um die für die Realisierung des Blocks V notwendigen Flächen ergänzt.

6. Die ProPotsdam GmbH errichtet mietpreis- und belegungsgebundenen sowie bedarfsgerechten Wohnraum in Abstimmung mit den zuständigen Verwaltungsstellen der Landeshauptstadt Potsdam, insbesondere dem Fachbereich Wohnen, Arbeit und Integration. Die Abstimmung erfolgt auf der Grundlage der üblichen Regularien und Praxis zwischen ProPotsdam und der Landeshauptstadt Potsdam bei Umsetzung geförderter Wohnungsbaumaßnahmen. Die Einbindung ist bereits im Zuge des durchzuführenden Wettbewerbsverfahrens zu gewährleisten (Anlage 4).
    
7. Gemäß Masterplan 100 % Klimaschutz Potsdam 2050 wird die ProPotsdam GmbH verpflichtet, durch ökologische und nachhaltige Bauweisen, z. B. Holzbau, Nutzung von Recyclingbaustoffen, den aktuellen Herausforderungen an den Klimawandel entsprechend zu planen und zu bauen.

Berechnungstabelle Demografieprüfung:

Klimaauswirkungen

 positiv  negativ X keine

Fazit Klimaauswirkungen:

Begründung:

Mit dem Beschluss DS 21/SVV/0007 wurde der Oberbürgermeister beauftragt, das städtebauliche Konzept (Blockkonzept) sowie die parzellengenauen Vorgaben (Gebäudepässe) zu erarbeiten. Mit dem aktuellen Beschlussvorschlag liegt der letzte Baustein für Block V des Leitbautenkonzepts in seiner Konkretisierung vor und bildet somit den Abschluss zur Umsetzung des Leitbautenkonzepts.

Übergeordnete und für den Block V zu konkretisierende Ziele sind:

      Sicherung von architektonischen und städtebaulichen Qualitäten der zukünftigen Bebauung

      Urbanes gemischt genutztes Quartier mit öffentlichen Nutzungen im Erdgeschoss

      Verbesserung der Wohnqualität durch vielfältige Wohnungsangebote und soziales Wohnen (Barrierefreiheit, Ausstattung, CO²-Bilanz etc.)

      Stärkung des öffentlichen Raumes

      Nachhaltiges Mobilitätskonzept

      Stärkung des Fuß- und Radverkehrs

      Prozessbegleitende Öffentlichkeitsinformation

Städtebau und Architektur

In der Anlage 1 beschreibt das Blockkonzept die künftige Struktur auf weitgehend historischen Parzellen. Dies betrifft die Nord-, West- und die Südseite. Die Ostseite stellt eine städtebauliche Fortschreibung dar, da der historische Block bis weit in das heutige Zentrum Süd hineinreichte und die Straße Am Alten Markt in der Anbindung bis zur Straße Am Kanal bis 1945 nicht existiert hat. Die Struktur und der Bestand des Zentrum Süd werden allerdings nicht infrage gestellt, sodass eine „Neuformulierung“ der Ostkante des Blocks erforderlich ist. Diese Formulierung wird durch eine eigene Gebäudekategorie deutlich (siehe Blockkonzept Anlage 1).

Auch sind die ansonsten gültigen Vorgaben aus den für den gesamten Block gültigen „Zielen und Leitlinien“ (siehe Anlage 2) weniger streng, und lassen so für das noch durchzuführende wettbewerbliche Verfahren Gestaltungsspielräume. Ziel war es, das Konzept in ähnlicher Weise wie bei den vorangegangenen Blöcken für alle Parzellen verbindlich zu formulieren und dennoch für die Ostseite darüber hinausgehende „Freiheiten“ einzuräumen, damit gestalterisch anspruchsvolle Entwürfe entstehen können.

Für jede einzelne Parzelle wurde ein Gebäudepass erstellt (siehe Anlage 3), in dem parzellengenaue Vorgaben und Empfehlungen zu Nutzung und Gestaltung enthalten sind. So zum Beispiel zur Dachform, Trauf- und Firsthöhen, Nutzungsverteilung innerhalb des Gebäudes, die Ausbildung von straßenseitigen Hauseingängen oder Durchgängen in den Hof für die Bewohnenden. Allgemein gültige Vorgaben sind mit einem Verweis auf die „Ziele und Leitlinien“ versehen.

Im Innenhof können in geringerem Maße als an Blockaußenseite Einzelgebäude, Anbauten oder Seitenflügel entstehen. Die konkrete Ausgestaltung wird Bestandteil der Planungsaufgabe (siehe Anlage 4).

Nutzungen

Insgesamt soll ein innenstadttypisches, gemischt genutztes Quartier entstehen. Neben öffentlichen und den Stadtraum belebenden Nutzungen im Erdgeschoss soll der Schwerpunkt in den Obergeschossen auf bezahlbarem Wohnraum liegen. Ziel ist es, mithilfe einer Förderung des Landes Brandenburg mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnraum entstehen zu lassen.

Auf maximal drei Parzellen können vollgewerbliche Gebäude entstehen, wenn hingegen gesichert wird, dass der Gesamtwohnanteil von mindestens 70 % gewährleistet bleibt. Dies ist bspw. vorstellbar für das Gebäude der Leitfassade an der Südwestecke des Blocks und wurde in ähnlicher Weise auch in Block III so praktiziert.

Die Nutzungsmischung wird im parallel laufenden Aufstellungsverfahren des Bebauungsplans SAN‑P 20 „Am Alten Markt / Am Kanal“ öffentlich rechtlich gesichert. Zudem erfolgt eine Abstimmung mit der zuständigen Verwaltungsstelle zur Schaffung von an diesem Standort benötigtem bedarfsgerechtem Wohnraum.

Die Begrifflichkeiten „bedarfsgerechter Wohnraum“ und „Sonderwohnformen“ definieren sich anhand der standortgenau durch den Fachbereich Wohnen, Arbeit und Integration zu benennenden Bedarfe und ist bereits im Rahmen der Wettbewerbsauslobung und der nachfolgenden konkretisierten Planung in Abstimmung mit der ProPotsdam durch diese umzusetzen. Dies spiegelt die übliche Praxis in vergleichbaren Wohnungsbauprojekten in Potsdam wider. Im Block V gilt es, eine ausgewogene Antwort auf die Ansprüche an Ersatz der Wohnungen aus dem Wohnhaus Am Alten Markt 10 (Beschluss 16/SVV/0562 Pkt. 3 Satz 3) sowie an die aktuell bekannten Bedarfe des Potsdamer Wohnungsmarktes – insbesondere auch große Wohnungen (4- und 5-Raum-Wohnungen) – zu finden. Die ProPotsdam bindet die beteiligten Verwaltungsstellen frühzeitig in die Erarbeitung der Wettbewerbsaufgabe ein.

Für den Fall, dass für die Umsetzung der hier beschriebenen Ziele keine Fördermöglichkeit im Rahmen der Wohnbauförderung des Landes Brandenburg in Anspruch genommen werden kann, werden sich die zuständigen Verwaltungsstellen der Landeshauptstadt Potsdam mit der ProPotsdam GmbH abstimmen, um eine zielgerichtete Lösung zu erreichen.

Verkehr

Das Konzept sieht die Option der Errichtung einer Tiefgarage unter dem gesamten Block vor. Aus verkehrsorganisatorischer Sicht entspricht dies den Maßnahmen des Stadtentwicklungskonzepts Verkehr aus 2014 (DS 13/SVV/0741), wonach Maßnahmen am Innenstadtring und in räumlicher Nähe nicht für mehr Stellplätze in der Innenstadt sorgen sollen, sondern Kapazitäten für Umnutzungen im öffentlichen Straßenraum schaffen, z. B. für den Stadtraum Am Kanal oder Radverkehrsanlagen. Diese Zielsetzung wird im Innenstadtverkehrskonzept des Jahres 2017 (Beschluss DS 17/SVV/0241) übernommen.

Im Beschluss zur „Verringerung des Ruhenden Verkehrs“ 04.11.2020 (Beschluss DS 20/SVV/0858) wird erneut gefordert, Kfz in Parkhäusern und Tiefgaragen zu bündeln und neue Mobilitätsformen wie Lastenräder zu fördern. Neue Parkhäuser und Tiefgaragen sollen allerdings nicht zu einer Erhöhung der Gesamtbilanz an Kfz-Stellplätzen beitragen.

Laut Beschluss „Steigerung der Nutzungsqualität im öffentlichen Straßenraum“ vom 04.11.2020 (Beschluss DS 20/SVV/1009) soll in der Innenstadt der ruhende Verkehr schrittweise reduziert werden. Hierbei ist geplant, die Parkmöglichkeiten für die Bewohnenden zu erhalten. Stattdessen soll das Parken in der Innenstadt für Besuchende weitgehend unterbunden werden. Insbesondere das Parkhaus Karstadt auf dem Stadtcampus weist entsprechende nutzbare Kapazitäten auf. Südlich der Innenstadt fehlt es an Kapazitäten. Hier könnte der vorgeschlagene Standort, insbesondere beim Wegfall der Parkkapazitäten Am Kanal, eine sinnvolle Alternative darstellen.

Ziel ist die Umsetzung eines nachhaltigen multimodalen Verkehrskonzeptes, dass insbesondere den Radverkehr stärkt sowie ergänzende Sharing-Modelle, E-Mobilität, Serviceangebote etc. anbietet.

Verfahren und Vertragsgrundlagen

Die ProPotsdam GmbH verpflichtet sich als sogenannte „mitwirkungsbereite Eigentümerin“ über einen städtebaulichen Vertrag zur Einhaltung der hier beschlussgegenständlichen Inhalte zur Umsetzung der Sanierungsziele für den Block V.

Zudem führt die ProPotsdam das Verfahren zur Entwicklung der Grundstücke im Block V gemäß Anlage 4 durch.

Ein Großteil der für die Entwicklung des Blocks V erforderlichen Grundstücke befindet sich bereits im Gesellschaftsvermögen der ProPotsdam GmbH. Die darüber hinaus notwendigen städtischen Flächen werden gemäß SVV-Beschluss vom 05.05.2021 (Drucksache 21/SVV/0007, Pkt. 5) in das Gesellschaftsvermögen der ProPotsdam GmbH eingebracht. Hierfür erfolgt eine gesonderte Beschlussvorlage.

Es ist beabsichtigt, die in Rede stehenden städtischen Grundstücksflächen entgeltfrei in das Gesellschaftsvermögen der ProPotsdam GmbH einzubringen. Da sich die zu übertragenden Grundstücksflächen nicht im Treuhandvermögen der Sanierungsmaßnahme „Potsdamer Mitte“, sondern im Eigentum der Stadt Potsdam befinden, ist in diesem Fall mit Einnahmeverlusten für den städtischen Haushalt zu rechnen, welche erst nach Vorliegen der Verkehrswertgutachten beziffert werden können und im Rahmen der gesonderten Beschlussvorlage zur Einbringung in das Gesellschaftsvermögen der ProPotsdam GmH aufgeführt werden.

Die Konkretisierung des Blockkonzeptes wird über das Treuhandvermögen „Potsdamer Mitte“ gedeckt. Das in der Beschlussvorlage beschriebene wettbewerbliche Verfahren ist Leistungsbestandteil der Grundstücksentwicklung durch die ProPotsdam GmbH.