Beschlussvorlage - 04/SVV/0154
Grunddaten
- Betreff:
-
Durchführung von Sozialplanverfahren in den Sanierungsgebieten und im Entwicklungsbereich Block 27 der Stadt Potsdam - Sozialplanrichtlinie (SozplRl)
- Status:
- öffentlich (Vorlage abgeschlossen)
- Vorlageart:
- Beschlussvorlage
- Federführend:
- FB Stadterneuerung und Denkmalpflege
- Einreicher*:
- Herr Klün
Beratungsfolge
Status | Datum | Gremium | Beschluss | PA |
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Erledigt
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Stadtverordnetenversammlung der Landeshauptstadt Potsdam
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Entscheidung
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03.03.2004
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31.03.2004
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05.05.2004
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Erledigt
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Stadtverordnetenversammlung der Landeshauptstadt Potsdam
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Entscheidung
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02.06.2004
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Erledigt
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Ausschuss für Gesundheit und Soziales
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Vorberatung
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18.05.2004
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Erledigt
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Ausschuss für Stadtplanung und Bauen
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Vorberatung
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25.05.2004
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Erläuterung
Begründung zum Beschluss zur Durchführung von Sozialplanverfahren in den Sanierungsgebieten und im Entwicklungsbereich Block 27 in der Stadt Potsdam – Sozialplanrichtlinie (SozplRl)
1.
Rechtliche Begründung
Die 13. Kammer des
VG Berlin hat am 18. Juli 2002 entschieden, dass die Festsetzung von
Mietobergrenzen in Sanierungsgebieten zum Schutz der angestammten
Wohnbevölkerung vor Verdrängung mit Mitteln des Sanierungsrechts unzulässig
ist.
Das VG Berlin
stellte fest, dass der Schutz der angestammten Wohnbevölkerung vor Verdrängung
kein nach § 136 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 in Verbindung mit § 145 Abs. 2 BauGB
zulässiges verbindliches Sanierungsziel sei, zu dessen Sicherung einer
sanierungsrechtlichen Genehmigung von Modernisierungs- und
Instandsetzungsarbeiten selbständige Auflagen für die Zeit nach Durchführung
der Sanierungsmaßnahmen beigefügt werden dürfen. Der Schutz der angestammten Bevölkerung vor Verdrängung aus
den Stadtquartieren kann nicht im Wege einer Auflage gewährleistet werden.
Im Urteil des
OVG Berlin vom 30.01.2004 stellte das Gericht zwar fest, dass soziale
Sanierungsziele generell zulässig seien, hier sah das Gericht als Möglichkeit,
„den Sanierungsaufwand ... auf Maßnahmen zu beschränken, die auf die
Herstellung eines zeitgemäßen, jedoch nicht überdurchschnittlich komfortablen
Wohnstandard gerichtet sind“, jedoch „muss dem Eigentümer, der frei finanziert
Modernisierungsarbeiten im Einklang mit dem gemeindlichen Sanierungsprogramm
durchführt, in der sanierungsrechtlichen Genehmigung eine wirtschaftliche
Nutzung“ durch Ausnutzung seiner „bereits sozial ausgewogen konzipierten
zivilrechtlichen Mieterhöhungsmöglichkeiten nach §§ 558, 559 BGB dem Umfang
nach verbleiben. Ergibt sich hierbei die wirtschaftliche Überforderung von
Bewohnern des Gebiets und damit eine individuelle Verdrängungsgefahr“, so kommt
ein Härteausgleich in Frage. „Die danach mögliche Abfederung sozialer Härten in
Form von Miet- und Anpassungsbeihilfen sind aber allein von der öffentlichen
Hand zu leisten und können nicht über Mietobergrenzen teilweise auf die
Hauseigentümer abgewälzt werden“.
Das bedeutet,
dass aus sozialen Gründen zugunsten der Mieter Einschränkungen beim
Modernisierungsstand beauflagt werden können, die öffentliche Hand jedoch
insgesamt darauf achten muss, dass der Eigentümer nicht überfordert wird.
Diesem Urteilsumstand trägt Ziffer 3, zweiter Absatz Rechnung. Wegen des damit
einhergehenden hohen Verwaltungsaufwandes soll zuerst eine summarische Prüfung
der Tatbestandsvoraussetzungen erfolgen.
Die Verbindlichkeit des Verwaltungshandelns nach der alten Sozialplanrichtlinie vom 17.April 1998 wird durch die erkennbare Rechtswidrigkeit der Mietobergrenzen und die veränderten Bedingungen eingeschränkt. Daher wird der Beschluss zu den Mietobergrenzen (DS Nr. 98/0195/1 vom 27. April 1998) wegen dieser rechtlichen Gründe nicht mehr angewendet.
Mietobergrenzen sind vor
dem Hintergrund des jetzigen Sanierungsstandes nicht mehr zeitgemäß. In der Vergangenheit sind sie mit Rücksicht auf die sozialen
Sanierungsziele im Rahmen einer Güterabwägung zwischen sozialen und baulichen
Sanierungszielen als Notwendigkeit für die Erreichung der sozialen
Sanierungsziele angesehen worden. Enteignungsähnliche Eingriffe in das private
Eigentum sind jedoch nur dann vertretbar, wenn es zum Schutz der Allgemeinheit
kein milderes Mittel gibt. Nicht nur aus rechtlichen Gründen, sondern auch in
Hinblick auf die Erreichung der baulichen Sanierungsziele zur Behebung der
Substanzschwäche stellte sich die Frage nach der Treffsicherheit des
sanierungsrechtlichen Instrumentariums Mietobergrenze neu.
In
Babelsberg z.B. beträgt der Sanierungsstand 65 %. Ähnliches (mehr als 50 %)
gilt für die anderen Sanierungsgebiete. Die in den letzten Jahren erfolgreiche
Tätigkeit auf den Gebieten der Modernisierung und Instandsetzung lässt im 10.
Jahr seit Bestehen von Sanierungssatzungen in Potsdam einen weitergehenden
Schutz der Bevölkerung bzw. einen derartigen Eingriff in die
Dispositionsfreiheit des Eigentümers nicht mehr verhältnismäßig erscheinen, da inzwischen die
Mietobergrenzen den Mittelwerten des Mietspiegels (Baualter 1948
vollausgestattet, vollsaniert) entsprechen.
Auch unter
Einbeziehung des Antrages „Änderung der Mietobergrenzen für Sanierungsgebiete
und den Entwicklungsbereich Block 27“ (DS 03/SVV/0225) ist festzustellen:
Die
Beibehaltung der Mietobergrenzen würde bedeuten, dass ein nicht mehr
zeitgemäßes Instrument künstlich aufrechterhalten werden würde und mit
kostenintensivem Verwaltungsaufwand unter Einbeziehung externer Rechtsberater-
und Gutachterkapazitäten ein Hemmnis für die notwendigen baulichen
Investitionen darstellen würde.
2. Die
einzelnen Regelungen
Die Neufassung
der Richtlinie wurde in enger Übereinstimmung mit den betroffenen Treuhändern,
Sanierungsträger Potsdam GmbH und Stadtkontor GmbH erarbeitet.
Insgesamt wurde
der Text der Richtlinie deutlich konkretisiert. Absichtserklärungen und
präambelartige Passagen wurden herausgenommen, um die Lesbarkeit zu verbessern.
Die Neufassung der Richtlinie soll eine klare Handlungsanleitung an die
Verwaltung für die Konkretisierung und Umsetzung sozialer Sanierungsziele sein.
Punkt 3 –alt
(Sanierungsziele) komplett herausgenommen: Der Bezug auf die sozialen
Sanierungsziele findet sich in der Neufassung in Punkt 1.2.
Der Punkt 3 der
Neufassung („Sanierungsgenehmigung“), der schon in der bisher geltenden
Regelung enthalten war, bietet unter den gegebenen Rahmenbedingungen weiterhin
genügend Möglichkeiten, im Vorfeld einer Sanierung soziale Härten zu erkennen
und abzufangen. Als Nebenbestimmung zur Genehmigung kann die Verwaltung so auch
die Aufstellung eines Sozialplans gemäß § 180 Absatz 3 Baugesetzbuch
(Sozialplan des Veranlassers) verlangen, wenn die vorher genannte Alternative
(Abschluss von Modernisierungsvereinbarungen) nicht den erwünschten Erfolg
gebracht hat.
Neuer Punkt 4: In
Einzelfällen, bei denen sich eine soziale Härte abzeichnet, kann die Stadt auf
Kosten des Investors entweder selbst einen individuellen Sozialplan aufstellen
oder mit der Aufstellung den Veranlasser beauftragen. Was im Einzelfall eine
Härte bedeutet, kann nicht pauschal vorhergesagt werden, einen Anhaltspunkt
bietet § 554 BGB. Zu einer Härte wird sicherlich die Miete nach einer
Modernisierung gehören, wenn sie nicht mehr vom Mieter aufgebracht werden kann.
§ 180 BauGB zeigt hier die vorzunehmenden Maßnahmen auf, die mit den
Betroffenen zu gehen sind: zum einen sind die möglichen Nachteile mit den
Betroffenen zu erörtern. In Vollzug der Erörterungspflicht sind über den
Sozialplan Vorstellungen zu entwickeln, wie nachteilige Auswirkungen auf die
persönlichen Lebensumstände möglichst vermieden oder gemindert werden können.
Diese Pflicht zur individuellen Beratung und Belehrung soll die Betroffenen in
ihren eigenen Bemühungen unterstützen.
Die in Punkt 5 genannte
unabhängige Mieterberatung dient u.a. dazu, die Mieter schon im Vorfeld über
ihre Rechte und Pflichten aufzuklären. Erfahrungsgemäß entstehen viele
Härtefälle nur dadurch, dass individuelle Rechte nicht wahrgenommen werden.
Hier sind die Härtegründe nach § 554 Absatz 2 BGB von besonderer Bedeutung. §
554 Absatz 2 lautet:
„Maßnahmen zur Verbesserung
der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen
Wohnraums hat der Mieter zu dulden. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn,
seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte
bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des
Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei
sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen,
vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu
berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen,
wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein
üblich ist.“
Der Mieter besitzt also durch § 554 Abs. 2 BGB ein Instrument, mit dem er sich
gegen eine unzumutbare Mieterhöhung selber zur Wehr setzen kann. Wenn die
Wohnung jedoch in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird (nach der
Rechtsprechung dann gegeben, wenn mindestens zwei Drittel aller Wohnungen in
einem Bundesland das betreffende Ausstattungsmerkmal besitzen) oder bei einer
Abwägung mit den berechtigten Interessen anderer oder des Vermieters könnte
diese Härte nicht greifen. Insbesondere für diese Fälle prüft der Veranlasser,
ob eine angemessene Wohnung im gleichen, einem anderen Sanierungsgebiet oder
einem anderen Stadtteil zur Verfügung gestellt bzw. vermittelt werden kann. In
der Regel erhalten Mieter bei der Aufgabe ihrer bisherigen Wohnung vom
Vermieter auch eine Abfindung.
In der alten Richtlinie
enthaltene Regelungen über Umzugskostenhilfen können nach der Neuregelung
können nach dem Verursacherprinzip in die Sozialpläne selbst aufgenommen
werden.
Auch der bisherige Punkt 7
(Beratungsangebot für private Eigentümer) ist stark vereinfacht worden. Der
Kerngehalt der Regelung bleibt jedoch erhalten.
Der bisherige Punkt 8
entfällt. Diese Regelungen können im Einzelfall jedoch im Sozialplan selbst
wieder aufgegriffen werden.
Der bisherige Punkt 9
entfällt. Die dort angesprochene gewissenhafte Prüfung der Folgen für das
gebietsversorgende Gewerbe gehört sowieso zu den Sanierungszielen.