Beschlussvorlage - 09/SVV/0778
Grunddaten
- Betreff:
-
Stadtentwicklungskonzept Wohnen für die Landeshauptstadt Potsdam
- Status:
- öffentlich (Vorlage abgeschlossen)
- Vorlageart:
- Beschlussvorlage
- Federführend:
- FB Stadtplanung und Bauordnung
- Einreicher*:
- Oberbürgermeister, FB Stadtplanung und Bauordnung
Beratungsfolge
Status | Datum | Gremium | Beschluss | PA |
---|---|---|---|---|
●
Erledigt
|
|
Stadtverordnetenversammlung der Landeshauptstadt Potsdam
|
Entscheidung
|
|
|
02.09.2009
| |||
|
07.10.2009
| |||
●
Erledigt
|
|
Ausschuss für Stadtplanung und Bauen
|
Vorberatung
|
|
|
08.09.2009
| |||
|
29.09.2009
| |||
●
Erledigt
|
|
Ausschuss für Finanzen
|
Vorberatung
|
|
|
16.09.2009
| |||
●
Erledigt
|
|
Ausschuss für Gesundheit und Soziales
|
Vorberatung
|
|
|
22.09.2009
| |||
●
Erledigt
|
|
Hauptausschuss
|
Vorberatung
|
|
|
30.09.2009
|
Beschlussvorschlag
Die
Stadtverordnetenversammlung möge beschließen:
1.
Das
„Stadtentwicklungskonzept Wohnen für die Landeshauptstadt Potsdam“ (s. Anlage
1) ist als Handlungsrahmen für die städtische Wohnungspolitik anzuwenden.
2.
Bei
der Umsetzung sind insbesondere die Handlungsansätze
§
Sicherung
der Verfügbarkeit ausreichenden Baulands
§
Städtische
Bodenpolitik
§
Erhalt
nötiger Belegungsbindungen
§
Abgewogene
Zielsetzungen für PRO POTSDAM
§
Initiative
gegenüber dem Land zur Verbesserung der Förderbedingungen
§
Verbesserung
von Koordination, Beratung, Werbung
prioritär zu verfolgen.
3.
Konkrete
Entscheidungen mit Auswirkungen auf den Haushalt sind mit gesonderten
Beschlussvorlagen vorzubereiten.
Erläuterung
Begründung
Eine ausführliche Analyse, Prognose und die Ableitung von Handlungsempfehlungen ist Teil des Stadtentwicklungskonzeptes (STEK) Wohnen (Anlage 1, auf CD, 1 Papierexemplar / Fraktion). In dieser Begründung werden als Auszug die drei Leitziele und die prioritären Handlungsansätze sowie skizzenhaft die Ausgangslage und die Perspektiven dargestellt.
Drei
Leitziele für den Wohnstandort Potsdam
Im
Folgenden werden Leitziele für den Wohnungsstandort Potsdam vorgestellt, von
denen sich die Stadt bei ihrem Handeln im Bereich Wohnen leiten lassen sollte.
Zugleich sind sie Grundlage für die im Anschluss vorgeschlagenen
Handlungsfelder und Handlungsansätze.
Leitziel
1:
Sicherung einer
weiterhin positiven Bevölkerungsentwicklung,
Leitziel 2:
Erhalt der Attraktivität des Wohnstandorts
Potsdam und Erhöhung der Konkurrenzfähigkeit gegenüber anderen Wohnstandorten,
Leitziel
3:
Sicherung einer
ausreichenden Wohnungsversorgung für alle Bevölkerungsgruppen,
insbesondere
für Haushalte mit geringem Einkommen.
Zum Erreichen der Leitziele schafft die Stadt Potsdam die Rahmenbedingungen, die ein ausreichendes Wohnungsangebot bei weiterhin wachsender Bevölkerung (Anstieg auf ca. 164.000 Einwohner bis 2020) ermöglichen. Diese beziehen sich darauf, in erforderlichem Umfang Neubau zu ermöglichen, der sich weiterhin auf Zuziehende, jedoch mehr als bisher auf die Nachfrage aus Potsdam richten sollte, um den Potsdamer Wohnungsmarkt durch frei werdende Bestandswohnungen zu entlasten. Eine wesentliche Voraussetzung hierfür ist, dass in ausreichendem Umfang Bauland zur Verfügung steht, das hinsichtlich Qualität, Lage und Preis der Nachfrage von Investoren und Bauwilligen entspricht.
Die Stadt Potsdam verfolgt zudem die qualitative Verbesserung der Wohnquartiere und des Wohnungsbestands, die Entwicklung und Einbindung neuer Wohnstandorte bzw. Wohngebäude sowie die generelle Erhöhung der Lebensqualität für die Bevölkerung. Hierzu strebt die Stadt Potsdam in enger Zusammenarbeit mit den Vermietern eine nachfragegerechte Entwicklung des Wohnungsangebots an, die hinsichtlich der Wohnungsstandards und der Mieten der unterschiedlichen sozioökonomischen Situation und den jeweiligen Wohnbedürfnissen verschiedener Potsdamer Bevölkerungsgruppen Rechnung trägt.
Darüber hinaus sollte der Wohnungsbestand sukzessive der sich künftig ändernden Nachfragerstruktur (alters- und haushaltsgrößenspezifisch) bzw. sich künftig wandelnden Wohnpräferenzen angepasst werden. Der zielgruppenspezifische Ansatz einer nachfragegerechten Angebotsentwicklung richtet sich auf folgende Zielgruppen der Wohnungspolitik:
§ Junge Erwachsene / Studierende / Auszubildende,
§ mittlere Altersgruppen und Kinder (Familien und Singles/Paare), darunter v. a. Eigentumsbildner mit mittlerem Einkommen,
§ junge/mittlere Alte (65 bis unter 80 Jahre),
§ Hochbetagte (80 und mehr Jahre).
Zur Sicherung einer ausreichenden Wohnungsversorgung für
alle Bevölkerungsgruppen, insbesondere für Haushalte mit geringem Einkommen,
räumt die Stadt Potsdam der sozialen Wohnungsversorgung und der Bereitstellung
eines ausreichenden Angebots an preisgünstigem Wohnraum für bedürftige
Haushalte ein hohes Gewicht ein. Der Schwerpunkt liegt auf weniger
zahlungskräftigen Haushalten bzw. Transfergeldbeziehern und auf der Versorgung
von Haushalten, die aus anderen als monetären Gründen Schwierigkeiten haben,
sich selbst auf dem freien Wohnungsmarkt mit Wohnraum zu versorgen. Dabei
orientiert sich die Sicherung eines ausreichenden Fundus preisgünstigen
Wohnraums in Potsdam nicht alleine an den Nettomieten, sondern an den
Gesamtkosten des Wohnens (Miete, kalte und warme Betriebskosten sowie ggf.
weitere Wohnkosten).
Die drei Leitziele lassen sich nicht anhand eines einzelnen Instruments, das den "Königsweg" darstellt, erreichen. Vielmehr ist eine Vielzahl von Instrumenten anzuwenden bzw. ein Mix aus Handlungsansätzen für die unterschiedlichen Wohnungsmarktakteure erforderlich (s.a. Kapitel 12).
Folgende
Ansätze sind dabei von besonderer Bedeutung:
§
Sicherung der
Verfügbarkeit ausreichenden Baulands
bzw. frühzeitige weitere Entwicklung baureifen Baulands für den künftig
benötigten höheren Wohnungsneubau, Schwerpunkt im Geschosswohnungsbau.
Städtebauliche Verträge zur Folgeinfrastruktur bei der Entwicklung solitärer
Gebiete
§
Städtische
Bodenpolitik im Rahmen der
finanziellen Leistungsfähigkeit u.a. durch vertragliche Bindungen bei
Bauleitplanverfahren, Nutzung des Planungsgewinn beim Bodenwert, ggf.
subventionierte Vergabe kommunaler Grundstücke an ausgewählte, genau definierte
Zielgruppen.
§
Erhalt nötiger
Belegungsbindungen bzw. Kompensation
wegfallender Bindungen durch Kooperationsvereinbarungen mit Vermietern zu Miete
und Belegung, durch Kopplung von Neubauförderung und Bindungen im Bestand, auch
im Rahmen der Landesförderung.
§
Abgewogene
Zielsetzungen für PRO POTSDAM in den
Bereichen soziale Wohnungsversorgung, preisgünstiger Wohnraum/differenzierte
Mietenstrategie, Neubautätigkeit, Bestandsmodernisierung sowie weiterer
Aufgabenbereiche (Gesamtkonzept unter Berücksichtigung der Leistungsfähigkeit
des Unternehmens und der Stadt)
§
Initiative gegenüber
dem Land zur Erhöhung der
Förderanreize der Modernisierungs-förderung, zur Ausweitung der Gebietskulisse
der Neubauförderung des Landes (Bornstedter Feld) und für ergänzenden
geförderten Neubau (z.B. Modellvorhaben in Drewitz und ähnlicher Projekte).
§
Verbesserung von
Koordination, Beratung, Werbung (z.B.
Organisation einer „One-Stop-Agency“): Optimierung von Genehmigungsverfahren,
Beratung von Kleineigentümern, Selbstnutzern und Bauherren / Investoren über
Förderung und Flächen; Initiative zur verstärkten Nutzung von
Förderungsangeboten, Werbung für Wohnungsbau in Potsdam
Bei der Bewertung der Situation sowie der Leitziele, ebenso bei der Beurteilung von weiter zu konkretisierenden Handlungsansätzen ist zu beachten, dass die positive Bevölkerungsentwicklung auch erhebliche Anforderungen an die zugleich erforderliche Erweiterung der sozialen wie auch der technischen Infrastruktur mit sich bringt. Die Betrachtung dieser Entwicklungserfordernisse ist thematisch nicht Gegenstand dieses Stadtentwicklungskonzeptes Wohnen, wird aber als kommunale Daseinsvorsorge ebenfalls in erheblichem Maße Aufmerksamkeit und Ressourcen für Investitionen und Kosten des laufenden Betriebs binden.
Ausgangslage und Perspektiven
Bewertung
der Wohnungsmarktlage
Der Wohnungsmarkt in Potsdam hat sich in den letzten Jahren angespannt. Wesentlicher Grund hierfür ist, dass die Bevölkerungszahl bzw. die Wohnungsnachfrage seit Anfang der 2000er Jahre schneller gestiegen ist als die Zahl der Wohnungen im Rahmen der Neubautätigkeit und der Wiederherstellung unbewohnbarer Wohnungen. In der Folge ist der Anfang der 2000er Jahre noch beträchtliche Leerstand in Potsdam in den letzten Jahren nach und nach deutlich zurückgegangen. Die leichte Anspannung des Wohnungsmarktes drückt sich darin aus, dass die Quote der marktaktiven leer stehenden Wohnungen (ohne unvermietbaren Leerstand) mittlerweile so weit gesunken ist, dass sie unter der Mobilitätsreserve von 2% liegt, die für einen funktionsfähigen Wohnungsmarkt als notwendig angesehen wird.
Zudem ist zu berücksichtigen, dass es weitere Leerstände bei unvermietbaren Wohnungen gibt, die über Wiederherstellungs- und Sanierungsmaßnahmen sukzessive dem Markt zugeführt werden. Potsdam hat einen angespannten Wohnungsmarkt, von einer Wohnungsnot kann jedoch aktuell noch nicht gesprochen werden. Eine Wohnungsknappheit zeigt sich vielmehr in Teilsegmenten, insbesondere bezogen auf Haushalte mit niedrigem Einkommen und (junge) Singles.
Wohnungsnachfrage
Die
in Potsdam in den letzten Jahren spürbar gestiegene Wohnungsnachfrage
resultiert zum einen aus dem Bevölkerungszuwachs, der sich in erster Linie aus
Zuwanderungen nach Potsdam bzw. einem positiven Wanderungssaldo nährt, und zum
anderen aus einer anhaltenden generellen Verkleinerung der Haushaltsgröße bzw.
der Zahl der in Haushalten lebenden Personen: Singularisierung, weniger Kinder,
Veränderung der Altersstruktur.
Die
Zuwanderung nach Potsdam wurde bisher vor allem von jungen Altersgruppen
geprägt, die tendenziell weniger kaufkräftig sind. Zugleich gibt es jedoch auch
eine (wenngleich weniger starke) Zuwanderung mittlerer und älterer
Altersgruppen, die tendenziell kaufkräftiger als die Jungen sind. Die
Wanderungsströme weisen bei den Altersgruppen unterschiedliche Richtungen auf:
Die Jüngeren wandern aus dem Umland bzw. aus den neuen Ländern nach Potsdam zu,
zugleich verliert Potsdam einen Teil dieser Altersgruppe nach Berlin. Die
mittleren Altersgruppen bzw. Familien wandern aus Berlin und den alten Ländern
nach Potsdam, gleichzeitig verliert Potsdam bei dieser Altersgruppe gegenüber
dem Umland. Ähnlich wie in vielen anderen Gebieten Deutschlands hat in Potsdam
in den letzten Jahren ein Alterungsprozess stattgefunden, dennoch ist die
Bevölkerung vergleichsweise jung.
Neubautätigkeit
Die Zahl der Baufertigstellungen ist in Potsdam seit Ende der 1990er Jahre spürbar zurückgegangen bzw. hat sich nahezu halbiert. Der Rückgang beruht fast ausschließlich auf einer gesunkenen Bautätigkeit im Geschosswohnungsbau, während sie bei den 1-2- Familienhäusern nahezu gleich geblieben ist. Dadurch werden anders als in den letzten Jahren aktuell etwas mehr Wohnungen in 1-2-Familienhäusern als im Geschosswohnungsbau errichtet. Die Schwerpunkte des Wohnungsbaus der letzten Jahre lagen im Potsdamer Norden, wodurch diese Teilräume besonders starke Bevölkerungsgewinne verzeichneten.
Da der Wohnungsneubau der letzten Jahre in besonderem Maße nach Potsdam Zuziehende ansprach, verzeichneten die Teilräume mit Wohnungsbauschwerpunkten vor allem Bevölkerungsgewinne durch Zuwanderung von außen. Der Wohnungsneubau hat demnach nur zum kleineren Teil zu einer Entlastung des Potsdamer Wohnungsmarkts beigetragen.
Potsdam hat davon profitiert, dass die Ende 1990er Jahre in den Nachbargemeinden weitaus höhere Bautätigkeit (bezogen auf die Einwohnerzahl) sich seither weitaus stärker reduziert hat als in Potsdam, sodass sich das Niveau des Neubaus in den Nachbargemeinden spürbar an das von Potsdam angenähert hat. Diese Annäherung hat zu einer verminderten Konkurrenz durch Wohnstandorte im Umland geführt und stark dazu beigetragen, dass Potsdam in den letzten Jahren weniger Einwohner an das Umland verliert als zuvor bzw. seine Einwohnerzahl insgesamt steigt. Gleichwohl verliert Potsdam nach wie vor relativ gut situierte Einwohner mittleren Alters bzw. Familien an das Umland, unter anderem weil dort die Bodenpreise niedriger sind als in Potsdam.
Wohnungsbestand
Der Wohnungsbestand in Potsdam ist in den letzten beiden Jahrzehnten in großem Umfang modernisiert worden und weist überwiegend einen guten Zustand auf. Gleichwohl gibt es Wohnungsbestände unterschiedlicher Baualtersgruppen, die nach wie vor oder erneut einen Investitionsbedarf aufweisen. Nach den Angaben der großen Vermieter in Potsdam sind in den nächsten fünf Jahren ca. in einem Sechstel ihrer eigenen Wohnungen umfangreiche Investitionen notwendig, um die Wettbewerbsfähigkeit der Wohnungsbestände zu erhalten. Dies betrifft Bestände aller Baualtersgruppen vor 1991, in besonderem Maße jedoch die Zwischenkriegsbestände und den jüngeren DDR-Wohnungsbau von 1971 bis 1990.
Aber auch im Altbau, der vielfach im Eigentum privater Kleineigentümer ist, besteht teilweise noch Investitionsbedarf. Dass bei einem Teil der Wohngebäude noch sehr intensive Maßnahmen bzw. hohe Investitionen notwendig sind, wird dadurch deutlich, dass ca. ein Prozent des Potsdamer Wohnungsbestands leer steht, weil die Wohnungen aufgrund ihres baulichen Zustands gänzlich unbewohnbar bzw. -vermietbar sind.
Wohnungsmieten
Die Mieten in Potsdam sind in den letzten Jahren in Folge der Marktanspannung und durchgeführter Wertverbesserungen gestiegen. Dies trifft insbesondere für die Erst- und Wiedervermietungsmieten zu, während die Mieten bei bestehenden Mietverhältnissen geringer gestiegen sind. Die höchsten Mieten weisen in Potsdam nach 1990 errichtete Wohnungen auf, relativ knapp darunter liegen modernisierte Altbauten und deutlich niedriger sind die Mieten im DDR-Wohnungsbau.
Das Mietniveau in Potsdam ist unterschiedlich zu bewerten: Zum einen bereiten die Wohnkosten (darunter stark gestiegene kalte und insbesondere warme Betriebskosten) Haushalten mit niedrigen Einkommen Schwierigkeiten. Zum anderen liegen die in Potsdam erzielbaren Nettokaltmieten vielfach unterhalb des Grenzbereichs für die Kostendeckung beim Neubau von freifinanzierten Wohnungen, was ein Grund dafür ist, dass die Bautätigkeit trotz Marktanspannung auf niedrigem Niveau verharrt.
Ökonomische
Situation und soziale Wohnungsversorgung
Die
ökonomische Situation der Einwohner bzw. der Wohnungsnachfrager in Potsdam ist
insgesamt zwar relativ günstig, da sie im regionalen Vergleich über
überdurchschnittliche Einkommen verfügen und eine relativ hohe Beschäftigung
verzeichnen. Jedoch weist die ökonomische Situation eine breite Spreizung auf:
Neben hohen Einkommen lässt sich ein relativ hoher Anteil an Gruppen mit
niedrigen bzw. Transfereinkommen feststellen (z. B. SGB II-Bezieher). Dabei
spielt auch die nicht unbeträchtliche Zahl an Studenten und Auszubildenden in
Potsdam, die in der Regel ebenfalls über geringe Einkommen verfügen, eine
wesentliche Rolle.
Aus
diesem Grund ist die soziale Wohnungsversorgung bzw. die Versorgung von
Zielgruppen nach wie vor von großer Bedeutung. Trotz der positiven wirtschaftlichen
Entwicklung ist die Zahl der Wohnberechtigungsscheine mit Dringlichkeit in
Potsdam in den letzten Jahren nicht zurückgegangen, sondern etwa konstant
geblieben, was auf eine anhaltend hohe Nachfrage nach gebundenem Wohnraum
zurückzuführen ist. Lediglich bei den Wohnberechtigungsscheinen ohne
Dringlichkeit ist eine gewisse Entspannungstendenz zu erkennen. Künftig ist
nicht damit zu rechnen, dass die Zahl der Haushalte mit niedrigen Einkommen
oder anderen Gründen, die ihnen die Versorgung mit Wohnraum erschweren, in
Potsdam zurückgeht.
Die
anhaltende Nachfrage nach gebundenen Wohnungen wird jedoch künftig mit einem
starken Abschmelzungsprozess bei den Wohnungen mit Mietpreisbindung und
Benennungsrechten der Stadt konfrontiert sein, sodass sich die Bedingungen für
einkommensschwache Haushalte verschlechtern. Bereits heute ist eine
Konzentration von Haushalten mit geringem Einkommen in unsanierten
Plattenbauten festzustellen. Angesichts der rückläufigen Zahl gebundener
Wohnungen wird es künftig schwieriger, einer Konzentration von Haushalten mit
geringem Einkommen entgegenzuwirken bzw. soziale Brennpunkte zu verhindern.
Künftige
Entwicklung der Nachfrage und Neubaubedarf
Aufgrund
einer weiter steigenden Bevölkerungszahl und einer fortschreitenden Haushalts-verkleinerung
wird Potsdam auch künftig mit einem spürbaren Anstieg der Zahl der privaten
Haushalte konfrontiert sein. Der Anstieg wird von starken alters- und
haushaltsgrößenspezifischen Veränderungen begleitet sein. So geht die Zahl der
Jungen (Altersgruppe 18 bis 30 Jahre), die eine auf dem Wohnungsmarkt besonders
aktive Nachfragergruppe darstellen, deutlich zurück und die Zahl der
jungen/mittleren Senioren (65 bis 80 Jahre) stagniert. Alle übrigen
Altersgruppen verzeichnen dagegen spürbare Zuwächse.
Die
künftige Zunahme der Haushaltszahl erstreckt sich lediglich auf Ein- und
Zweipersonenhaushalte,
während
die Zahl der Dreipersonenhauhalte und der Haushalte mit vier und mehr Personen
sich leicht reduziert. Diese Entwicklungen werden sich bereits in den kommenden
Jahren in einer gegenüber den letzten Jahren veränderten
Wohnungsnachfragerstruktur niederschlagen.
Aufgrund
der Haushaltsentwicklung und weiterer zu berücksichtigender Komponenten besteht
in Potsdam in den kommenden Jahren ein erheblicher Wohnungsneubaubedarf,
insgesamt von 2008 bis 2020 von ca. 11.500 Wohnungen. Der Schwerpunkt des
Neubaubedarfs liegt dabei beim Geschosswohnungsbau, während der Bau von
1-2-Familienhäusern den kleineren Teil einnimmt.
Baulandbedarf
und Baulandpotenziale
Da
das zur Verfügung stehende Bauland größer sein sollte als die ummittelbar für
den Neubau benötigten Flächen (Sicherheitsmarge, dämpfende Wirkung auf
Bodenpreise, Deckung der spezifischen Nachfrage von Investoren/Bauwilligen),
wurde ein Baulandbedarf für 13.750 Wohnungen ermittelt (25% über der Zielgröße
für den Neubau), davon Flächen für 6.000 Wohnungen bis 2013. Der Baulandbedarf
bis 2013 ist bereits derzeit durch vorhandenes baureifes Bauland nahezu
vollständig gedeckt. Mittel- bis langfristig (bis 2020) besteht ein
umfangreicher Bedarf der Entwicklung zusätzlicher baureifer Flächen.
Da
die Flächenpotenziale im FNP-Entwurf (inkl. Flächen ohne Baurecht)
umfangreicher als der Baulandbedarf bis 2020 sind, sind diese für die
Bedarfsdeckung ausreichend, sofern die Flächen rechtzeitig baureif gemacht
werden. Zugleich besteht aufgrund des Umfangs der Flächenpotenziale die
Möglichkeit zur Prioritätensetzung bei der Baulandentwicklung (Berücksichtigung
der Qualitäten) und der Beeinflussung von Entwicklungen beim Wohnungsneubau.
Fazit finanzielle Auswirkungen
Bei der Umsetzung der Handlungsempfehlungen können
finanzielle Auswirkungen entstehen, die jedoch mit der im STEK Wohnen
vorliegenden Konkretisierung noch nicht beziffert werden können.
Sie hängen im wesentlichen von der Art und dem Maß des finanziellen
Engagements der Stadt in den verschiedenen Handlungsfeldern sowie von der
gegebenen finanziellen Leistungsfähigkeit der Stadt ab.
Festlegungen hierzu werden jeweils mit gesonderten BV (z.B. Grundstücksverkäufe oder Beschlüsse zum städtischen Haushalt) getroffen.
Die Konkretisierung möglicher finanzieller Auswirkungen erfolgt als nächster Schritt bei der Umsetzung der Handlungsempfehlungen, als Vorbereitung zu ggf. weiteren Beschlussvorlagen.
Anlagen
Nr. | Name | Original | Status | Größe | |
---|---|---|---|---|---|
1
|
(wie Dokument)
|
2,1 MB
|
![Loading...](./wicket/resource/org.apache.wicket.ajax.AbstractDefaultAjaxBehavior/indicator-ver-03CE3DCC84AF110E9DA8699A841E5200.gif)