Beschlussvorlage - 01/SVV/0303

1.

Im Rahmen der Abwägung gem. § 1 Abs. 6 BauGB wird über die Bedenken und Anregungen der Bürger und Träger öffentlicher Belange zum B-Plan Nr. 25-2 "Damaschkeweg" sowie zur 17. Änderung des Teil-Flächennutzungsplanes "Heinrich-Mann-Allee/Damschkeweg" entsprechend Anlage 1, 1a und 1b entschieden.

 

2.

Die 17. Änderung des Teil-Flächennutzungsplanes "Heinrich-Mann-Allee/Damaschkeweg" wird beschlossen, der dazugehörige Erläuterungsbericht gebilligt (s. Anlage 2).

 

3.

Der B-Plan Nr. 25-2 "Damaschkeweg" wird gem. § 10 BauGB als Satzung beschlossen, die dazugehörige Begründung gebilligt (s. Anlage 3).

Anlage 3

Bebauungsplan Nr. 25-2 "Damschkeweg"

17.      Änderung des Teil-Flächennutzungsplanes

Begründung

Stand: März 2001

Inhalt

1.           Lage und Abgrenzung des Geltungsbereiches   3

2.          Anlass und Erforderlichkeit der Planaufstellung 4

3.          Ausgangssituation          5

3.1         Stadt- und landschaftsräumliche Einbindung 5

3.2          Historische Entwicklung 5

3.3          Bebauungsstruktur 6

3.4          Nutzungsstruktur 6

3.5          Versorgung mit Gemeinbedarfseinrichtungen, Grün- und Freiflächen 7

3.6         Natur und Landschaft 7

3.7          Altlasten 9

3.8          Erschließung 9

3.9         Ver- und Entsorgung          10

3.10          Immissionsbelastung 11

3.11          Eigentumsverhältnisse 11

3.12          Planungsrechtliche Situation 11

4.          Planungsbindungen 12

4.1          Landes- und regionalplanerische Vorgaben          12

4.2          Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 12

4.3          Landschaftsplan der Stadt Potsdam 13

4.4          Bereichsentwicklungsplan Waldstadt / Schlaatz 13

4.5          Denkmalschutz 13

4.6          Sonstige Planungsbindungen 13

5.          Planungskonzept 13

5.1         Ziele und Zwecke der Planung 13

5.2          Städtebauliches Konzept 14

6.          Begründung der Bebauungsplanfestsetzungen 15

6.1         Art der baulichen Nutzung 15

6.2         Maß der baulichen Nutzung 16

6.3          Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen 20

6.4          Nebenanlagen, Stellplätze 22

6.5          Verkehrsflächen, Ver- und Entsorgung 23

6.6          Grünflächen, Maßnahmen zum Schutz des Bodens, Pflanzbindungen 24

6.7          Festsetzungen zur Gestaltung 28

6.8          Hinweise und Empfehlungen 29

7.          Auswirkungen des Bebauungsplans 30

7.1          Auswirkungen auf die vorhandenen Nutzungen 30

7.2          Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt 30

7.3          Auswirkungen auf die Versorgung mit Wohnfolgeeinrichtungen 31

7.4          Auswirkungen auf die Ver- und Entsorgung          32

7.5          Verkehrliche Auswirkungen 32

7.6          Auswirkungen auf Natur und Umwelt 33

7.7          Auswirkungen auf das Siedlungsbild 34

7.8          Finanzielle Auswirkungen 35

8.          Verfahren 36

8.1          Verfahrensübersicht          36

8.2          Ergebnisse der Beteiligungsverfahren 36

9.          Rechtsgrundlagen          40

 

TextlicheFestsetzungen 41

                  

Planzeichnung im Maßstab 1:2.500 oder 1:1.000      

 

1. Lage und Abgrenzung des Geltungsbereiches

Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 25-2 umfasst einen rund 22 ha großen Teilbereich der Siedlung Eigenheim, die sich westlich der Heinrich-Mann-Allee zwischen der Teltower Vorstadt und der Waldstadt befindet. Der Geltungsbereich des Plangebietes wird wie folgt eingegrenzt:

 

- im Norden durch die Fahrbahnmitte der Waldstraße,

- im Osten durch die östlichen Grenzen der Flurstücke 5 bis 8 und 46 der Flur 13,

- im Süden durch die Fahrbahnmitte der Straße Am Försteracker, die

Fahrbahnmitte der Straße am Plantagenhaus und die Fahrbahnmitte des

Ravensbergweges,

- im Westen durch die westliche Grenze des Flurstückes 274, eine gedachte Linie

im Abstand von 4,5 bis 6,5 m westlich der Flurstücke 281 bis 290, 292, 293 und

319 der Flur 13.

 

An das Plangebiet des Bebauungsplans Nr. 25-2 grenzt südlich der Bebauungsplan Nr. 25-1 "Hegemeisterweg" an, für den im August 1996 der Beschluss zur öffentlichen Auslegung und im September 1997 der Abwägungsbeschluss gefasst wurde.

 

Abgrenzung der drei Teilbereiche und des Gesamtbebauungsplanes im Maßstab 1:10.000

 

2. Anlass und Erforderlichkeit der Planaufstellung

Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 25, der die gesamte Siedlung Eigenheim umfasst, sind mehrere von Grundstückseigentümern der Siedlung gestellte Vorbescheidsanträge und Bauanträge für Wohngebäude, die aufgrund des bestehenden Planungsrechtes nach § 34 des Baugesetzbuches (BauGB) nicht oder nur zum Teil positiv beschieden werden können. Das bestehende Planungsrecht ermöglicht zwar eine Schließung bestehender Baulücken, lässt aber eine Bebauung im rückwärtigen Grundstücksteil in der Regel nicht zu.

Angesichts des in Potsdam bestehenden Baulandbedarfes für Einfamilienhäuser und dem Wunsch der Stadt, die Bevölkerung im Stadtgebiet zu halten, ist die Ausnutzung der vorhandenen Baulandpotenziale erklärtes Ziel der Potsdamer Stadtplanung. Eine weitere Zielsetzung besteht darin, die zusätzlichen Flächen für den Wohnungsbau vornehmlich in bereits besiedelten Bereichen zu entwickeln, um Baulandpotenziale schneller mobilisieren zu können, eine Zersiedlung der Landschaft zu begrenzen und Erschließungs- sowie Folgekosten einzusparen. Unter Berücksichtigung dieser Zielsetzung bietet sich eine Verdichtung der verkehrsgünstig gelegenen und nur gering verdichteten Siedlung Eigenheim an. Aufgrund der großen Grundstückstiefen besitzt diese Siedlung günstige Voraussetzungen für eine zusätzliche Verdichtung, die durch eine Bebauung in zweiter Reihe erfolgen kann. Der Bebauungsplan soll hierfür die entsprechende planungsrechtliche Grundlage schaffen.

Die Aufstellung eines Bebauungsplanes ist auch erforderlich, um zu gewährleisten, dass die vorgesehene bauliche Verdichtung in einer städtebaulich geordneten Art und Weise erfolgt, bei der insbesondere die nachbarlichen Wohnbedürfnisse aufeinander abgestimmt, der Vegetationsbestand berücksichtigt und die Erhaltung freier Blockinnenbereiche ermöglicht werden. Ein wesentliches Ziel hierbei ist es, den Charakter der Siedlung so weit wie möglich zu bewahren.

 

Innerhalb der Siedlung Eigenheim besteht bislang nur für den ersten Teilbereich des Bebauungsplans 25 (B-Plan Nr. 25-1) Planreife im Sinne des § 33 BauGB. In den übrigen Bereichen sind Bauvorhaben nach wie vor gemäß § 34 BauGB zu beurteilen. Die bisherigen Bauvorhaben im ersten Teilbereich haben gezeigt, dass sich mit dem Bebauungsplan eine behutsame Nachverdichtung erreichen lässt, die auch die Interessen der Nicht-Bauwilligen ausreichend berücksichtigt. Aus Gründen der Gleichbehandlung und um zu vermeiden, dass sich durch unterschiedliches Planungsrecht innerhalb der homogen strukturierten Siedlung zwei unterschiedliche Bebauungsstrukturen herausbilden, soll nun, unter Beibehaltung der bereits definierten Planungsziele, die Bearbeitung des 2. Teilbereiches erfolgen. Beruhend auf den bisherigen Erfahrungen, die bei der Genehmigung von Bauvorhaben gemäß den Festsetzungen des 1. Teilbebauungsplanes gemacht wurden, sollen im Bebauungsplan 25-2 geringfügige Änderungen vorgenommen werden, ohne die wesentlichen Planungsinhalte in Frage zu stellen.

 

3. Ausgangssituation

3.1 Stadt- und landschaftsräumliche Einbindung

Die Siedlung Eigenheim befindet sich im südöstlichen Stadtgebiet von Potsdam, rund 3 km von der Innenstadt entfernt. Aufgrund der stadtnahen und verkehrsgünstigen Lage an der Heinrich-Mann-Allee und der unmittelbaren Nähe zum angrenzenden Potsdamer Forst besitzt die Siedlung eine besondere Standortgunst. Die in sich geschlossene Siedlung lässt sich nach außen klar abgrenzen. Eine stadträumliche Barriere nach Osten besteht durch die stark befahrene Heinrich-Mann-Allee sowie die parallel verlaufende Straßenbahntrasse. Östlich dieser Ausfallstraße befindet sich im nördlichen Bereich ein heterogener, teilweise gewerblich genutzter Bereich, nach Süden folgen Zeilenbauten der Vorkriegszeit und eine Doppelhaussiedlung der Nachkriegszeit. Südlich der Siedlung, abgeschirmt durch einen vorgelagerten Waldstreifen, befindet sich die Waldstadt II, eine in den 70er Jahren errichtete Wohnsiedlung mit bis zu fünfzehngeschossigen Gebäuden. Den westlichen Rand der Siedlung markiert das Waldgebiet des Potsdamer Forstes. Nördlich schließt sich die Siedlung "Am Brunnen" an, die zwischen 1924 und 1930 durch den Beamtenwohnungsverein errichtet wurde. Der Übergangsbereich zwischen dieser denkmalgeschützten Siedlung und der Siedlung Eigenheim wird durch einen Waldstreifen gebildet, der durch drei fünfgeschossige Wohnhäuser unterbrochen wird.

 

3.2 Historische Entwicklung

Die Heinrich-Mann-Allee, ehemals Saarmunder Straße, ist die historische Verbindungsstraße zwischen Potsdam und Saarmund. Die westlich dieser Straße gelegenen Flächen waren bis Anfang dieses Jahrhunderts reines Waldgebiet. Südlich des Plangebietes, im Bereich der heutigen Waldstadt II wurde Anfang des 18. Jahrhunderts eine Maulbeerplantage angelegt, die offenbar bereits Anfang des 19. Jahrhunderts wieder aufgegeben wurde. Auf diese Nutzung weist noch heute die Siedlungsstraße "Am Plantagenhaus" hin.

Mit dem Bau der Siedlung Eigenheim wurde in den 20er Jahren begonnen. Um den zu dieser Zeit besonders angespannten Wohnungsmarkt zu entlasten, wurde neben dem Genossenschaftsbau auch der Bau von Eigenheimen in Eigeninitiative gefördert, mit der Zielsetzung, auch den weniger einkommensstarken Bevölkerungsschichten den Erwerb von Grund und Boden am Stadtrand zu erleichtern. Die Entwicklung der Siedlung Eigenheim geht unmittelbar auf die Initiative Adolf Damaschkes zurück, der von 1898 bis 1935 Vorsitzender des Bundes Deutscher Bodenreformer war. Die Bodenreformer entwickelten das Konzept der "Bodenvorratswirtschaft", das den Kommunen empfahl, preiswerten Boden zu erwerben, um diesen, unter den Bedingungen des Vorkaufsrechtes für die Kommune oder auf Grundlage von Erbbaurechten, an sozial Bedürftige zu verkaufen. Die großzügige Parzellierung der Grundstücke sollte eine teilweise Selbstversorgung durch Nutzgärten ermöglichen. Diesem Grundgedanken entsprechend wurde in jedem Garten ein Walnussbaum gepflanzt, viele dieser Bäume stehen heute noch. Der Selbstversorgungscharakter ist immer noch erkennbar, auch wenn die Mehrzahl der Gärten inzwischen eher der Erholung dienen. Auch die Bebauungsstruktur, die durch ein- bis zweigeschossige Einzel- und Doppelhäuser unterschiedlicher Bauweise geprägt wird, ist im Wesentlichen erhalten geblieben. Die neueren Gebäude fügen sich in die vorhandene Struktur weitgehend ein, wobei jedoch in der Regel nicht die gestalterischen Qualitäten der älteren Gebäude erreicht werden.

 

3.3 Bebauungsstruktur

Die Bebauungsstruktur des Plangebietes entspricht der Struktur der gesamten Siedlung und wird durch eine offene, gering verdichtete Bauweise mit einer durchschnittlichen GFZ von 0,15 geprägt. Die Straßen teilen das Plangebiet in 7 Blöcke mit überwiegend schmalen, langgestreckten Grundstücken, deren Ursprungsgrößen, ohne nachträgliche Grundstücksteilung, in der Regel 1.200 bis 1.300 m² betragen. Die Tiefe der langgestreckten Grundstücke variiert zwischen 55 und 75 m, die Breite zwischen 16 und 20 m. Neben den langgestreckten Grundstücken gibt es im Plangebiet auch mehrere, eher quadratisch zugeschnittene Grundstücke, vor allem Eckgrundstücke, deren Außenmaße zwischen 25 und 50 m variieren.

Innerhalb des Plangebietes gibt es nur noch wenig unbebaute oder lediglich kleingärtnerisch genutzte Grundstücke. Die meisten Grundstücke sind mit Einzelhäusern oder Doppelhäusern bebaut. Grundstücke, auf denen mehr als ein Wohngebäude steht oder die bereits in ein vorderes und ein hinteres Grundstück aufgeteilt worden sind, stellen bisher noch die Ausnahme dar. Häufig ergänzen Garagen, Schuppen und sonstige Nebengebäude die vorhandene Bebauung.

Die Gebäude befinden sich zumeist auf dem straßenseitigen (vorderen) Grundstücksteil mit in der Regel 5 m tiefen Vorgärten, zum Teil sind die Gebäude jedoch auch in größeren Abständen zur Straße errichtet worden. Eine Bauflucht ist erkennbar, wird jedoch nicht durchgängig eingehalten. Die Gebäude stehen in der Regel giebelständig, zum Teil jedoch auch traufständig zur Straße. Die Höhe der Wohngebäude liegt zwischen einem Geschoss ohne nutzbares Dach und zwei Geschossen mit nutzbarem Dach, wobei die eingeschossigen Gebäude mit ausgebautem Dach und die zweigeschossigen Gebäude ohne ausgebautem Dach dominieren. Es überwiegen die Einzelhäuser, Doppelhäuser sind die Ausnahme. Die straßenseitige Länge der Häuser beträgt meist 9 bis 11 m, in Ausnahmefällen bis zu 20 m. Die Haustiefen liegen zwischen 8 und 13 m, in Ausnahmefällen werden Haustiefen von 20 m erreicht. Die Dachformen und Dachneigungen variieren, ermöglichen aber überwiegend eine Nutzung des Dachraumes. Es finden sich vor allem Satteldächer, aber auch Walm-, Krüppelwalm- und Zeltdächer. Vereinzelt sind auch Flachdächer vorhanden.

 

3.4 Nutzungsstruktur

Die Gebäude im Plangebiet werden in der Regel zum Wohnen genutzt. Die großen Gärten dienen hauptsächlich der Erholung, zum Teil werden sie jedoch auch noch als Nutzgarten bewirtschaftet. Ursprünglich entsprach die Nutzungsstruktur des Siedlungsgebietes einem "Reinen Wohngebiet" im Sinne des § 3 der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Nach und nach haben sich jedoch kleinere Gewerbebetriebe im Plangebiet angesiedelt, so dass sich der reale Nutzungscharakter inzwischen mehr in Richtung "Allgemeines Wohngebiet" im Sinne des § 4 der BauNVO entwickelt hat.

Insgesamt werden im Plangebiet 5 Grundstücke teilweise oder überwiegend gewerblich genutzt. Hierbei handelt es sich um eine gastronomische Einrichtung und eine Gärtnerei an der Heinrich-Mann-Allee, eine Reinigungsfirma mit größerem Fuhrpark am Ravensbergweg, einen Kfz-Handel an der Heinrich-Mann-Allee und einen kleinerer Kfz-Pflegebetrieb am Damaschkeweg. Des Weiteren befinden sich im Plangebiet vereinzelte, kleinere Gewerbenutzungen, die mit einer Wohnnutzung kombiniert sind. Hierbei handelt es sich vor allem um Dienstleistungseinrichtungen und Büroräume von freiberuflich Tätigen.

 

3.5 Versorgung mit Gemeinbedarfseinrichtungen, Grün- und Freiflächen

Gemeinbedarfseinrichtungen

Innerhalb des Plangebietes gibt es keine Gemeinbedarfseinrichtungen. Außerhalb des Plangebietes, auf dem Grundstück Am Plantagenhaus 11 existiert ein von der Auferstehungskirche betriebener Kindergarten. Diese Einrichtung kann den zurzeit vorhandenen Bedarf an Kinderbetreuungseinrichtungen abdecken.

In unmittelbarer Nähe des Plangebietes am westlichen Ende des Ravensbergweges befindet sich die ehemlige Grundschule 6, jetzt Realschule. Die nächstgelegenen Grundschulen befinden sich rund 1 km südöstlich des Plangebietes in der Waldstadt I (Friedrich-Wolf-Straße) und in der Waldstadt II.

 

Sport- und Spielflächen

Neben dem Sportplatz in westlicher Verlängerung des Ravensbergwegs und dem öffentlichen Spielplatz an der Kreuzung Ravensbergweg / Heidereiterweg existieren in der Siedlung, bzw. in der Nähe der Siedlung keine weiteren öffentlichen Sport- oder Spielflächen. Die nächsten Sportanlagen befinden sich 1,5 km südöstlich des Plangebietes (Drewitzer Straße) und rund 1 km nördlich des Plangebietes (Heinrich-Mann-Allee). Da diese Sportanlagen größere Einzugsbereiche haben, ist eine ausreichende Versorgung der Siedlung Eigenheim mit Sportflächen nicht vollständig gegeben.

 

Wohnungs- und siedlungsnahe Grünflächen

Innerhalb des Plangebietes befindet sich mit Ausnahme des Spielplatzes an der Kreuzung Ravensbergweg / Heidereiterweg keine öffentlichen Grünfläche und kein für den längeren Aufenthalt nutzbarer Platzbereich. Die Versorgung durch siedlungsnahe Grünflächen wird, zumindest teilweise, durch das im Westen angrenzende Waldgebiet der Potsdamer Heide und die jeweils nördlich und südlich verlaufenden Grünzüge zwischen der Eigenheimsiedlung und der Siedlung Kunersdorfer Straße bzw. der Waldstadt II gedeckt. Die Anbindung an den Wald ist optimal. In den waldartig geprägten Gebieten können jedoch intensivere Erholungsnutzungen (z.B. spielerische oder sportliche Tätigkeiten) nicht ausgeübt werden. Dadurch verbleibt ein Defizit an nutzbaren öffentlichen Grünflächen. Die Situation relativiert sich jedoch deutlich durch die privaten Gärten, die aufgrund der ruhigen Siedlungslage und des großzügigen Zuschnitts der Grundstücke einen wesentlichen Beitrag zur Freizeit- und Erholungsnutzung leisten.

 

3.6 Natur und Landschaft

Landschaftsraum, Relief, Geologie, Boden

Landschaftsräumlich gehört das Plangebiet zur naturräumlichen Großeinheit der "Mittelbrandenburgischen Platten und Niederungen" mit der Haupteinheit "Beelitzer Heide". Dieser Landschaftsraum ist durch ein leicht welliges Relief sowie nährstoffarme Sande und Kiese charakterisiert. Innerhalb des Landschaftsraumes "Beelitzer Heide" liegt das Plangebiet im Randbereich der Nutheniederung, einer stark verzweigten Niederungslandschaft, aus der sich verschiedene Grundmoränenplatten erheben. Auf einer dieser Grundmoränenplatten befindet sich das Plangebiet. Das Gelände steigt leicht nach Südwesten an, während das Geländeniveau an der Heinrich-Mann-Allee eine durchschnittliche Höhe von 35 m über HN aufweist, steigt es am Waldrand der Potsdamer Heide auf ca. 43,5 m über HN an. Außer einigen kleineren künstlichen Geländeversprüngen auf den Privatgrundstücken ist das Plangebiet weitgehend eben.

Im Untergrund befinden sich Moränenablagerungen aus dem Quartär. Der überwiegende Teil des Plangebiets ist mit Talsanden, z.T. auch Flusssanden bedeckt. Diese Sande bilden das heutige Ausgangsmaterial für die Bodenbildung. Entsprechend herrschen rein mineralische Böden mit relativ geringen organischen Anteilen vor. Diese sandigen Böden weisen eine vergleichsweise geringe Wasserspeicherkapazität auf. Die gärtnerischen Nutzung mit bisweilen tiefgründiger Bearbeitung lässt auf eine Störung der natürlichen Horizontierung schließen. Intensive organische Düngung sowie häufiges Beregnen fördern zudem die Entstehung eines besonders humosen und lockeren Oberbodens. Dieser Bodentyp wird als Hortisol bezeichnet. Weitere nutzungsspezifische Veränderungen der natürlichen Bodenverhältnisse in Wohngebieten sind neben der Nährstoffanreicherung u.U. auch eine Versauerung insbesondere unter häufig gemähten Rasenflächen.

 

Grundwasser

Nach Aussage des Landschaftsplans Potsdam liegt das Grundwasser mehr als 10 m unter der Geländeoberfläche. Der bindige Anteil des Bodenkörpers in der Versickerungszone beträgt weniger als 20%. Zwar besitzen die sandigen Böden des Plangebiets eine geringe Pufferkapazität, aufgrund des tiefliegenden obersten Grundwasserleiters ist die Gefährdung des Grundwassers durch flächenhaft eindringende Schadstoffe jedoch als relativ gering einzuschätzen.

Oberflächengewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden. In der Nähe befindet sich jedoch das Fliessgewässer der Nuthe, die das Plangebiet mit beeinflusst.

 

Vegetation

Als potenziell natürliche Vegetation auf den im Plangebiet vorkommenden Sanderstandorten würde sich der Traubeneichen-Kiefernwald einstellen, wenn jeglicher menschliche Einfluss unterbunden wäre und sich die Pflanzenwelt ungestört entwickeln könnte.

Bei der Siedlung Eigenheim handelt es sich um ein Gebiet aus Kleinsiedlungs- und Einfamilienhausbereichen mit einem erheblichen Anteil an mehr oder weniger intensiv genutzten Garten- und Freiflächen, die in der Regel baumbestanden sind. Die Grünflächen können in Blumen- und Zierstrauchrabatte, Nutz- und Obstgärten sowie in ruderalisierte Gartenflächen differenziert werden. Zusammengefasst hat dieses strukturreiche Nutzungsmosaik eine mittlere ökologische Wertigkeit. Maßgeblich wird die Siedlungsstruktur von einen gut entwickelten Gehölz- und Obstbaumbestand geprägt. Durch ihren Wuchs und Habitus sind zahlreiche Walnussbäume und Birken siedlungsprägende Elemente. Insbesondere Hängebirken befinden sich in den Vorgärten in nahezu jedem Straßenzug. Der öffentliche Straßenraum wird durch eine Lindengruppe an der Kreuzung Damaschkeweg / Heidereiterweg, einer Baumreihe aus Eichen und Eschen entlang der Heinrich-Mann-Allee sowie einer Birkenallee entlang des Ravensbergweges geprägt. Auffallend ist eine Gehölzgruppe aus Mehlbeeren, Birken (vereinzelt abgängig), Robinien und Flieder an der Waldstraße. Die Gehölze im Plangebiet gehören zu den Flächen und Elementen mit hoher ökologischer Bedeutung, die wichtige Funktionen im Naturhaushalt erfüllen und mittelfristig nicht an gleicher oder anderer Stelle in gleichwertiger Ausprägung wiederhergestellt werden können.

Zum Plangebiet gehört auch ein 4,5 bis 6,5 m breiter Streifen westlich der Siedlung, der bereits Teil des Potsdamer Forstes ist und hauptsächlich als Wegefläche genutzt wird. Da die Fläche unter anderem auch von Fahrzeugen befahren wird, ist sie weitgehend vegetationslos und weist eine verdichtete Bodenstruktur ohne besondere ökologische Wertigkeit auf. Der anschließende Waldmantel stellt hingegen einen idealen Übergang zwischen Siedlung und Wald dar und erfüllt eine wichtige Schutzfunktionen für den Wald. Da sich das Wurzelwerk der Bäume am Waldrand auch unterhalb des Sandweges erstreckt, sind der Waldweg und der Waldmantel im Zusammenhang zu sehen.

 

Klima

Das Plangebiet liegt im Einflussbereich des ostdeutschen Binnenlandklimas. Der durchschnittliche Jahresniederschlag liegt in Potsdam bei 590 mm, die Jahresmittelwerte der Lufttemperatur bei 8,6°C. Das westlich an den Siedlungsbereich angrenzende ausgedehnte Waldgebiet außerhalb des Plangebietes erfüllt die klimatische Funktion eines Frischluftgebietes und wirkt klimatisch entlastend in das Stadtgebiet hinein. Aufgrund ihrer geringen Bebauungsdichte und des hohen Durchgrünungsgrads ist die Siedlung Eigenheim außerdem als Fläche mit schwacher Wärmespeicherung zu bewerten; als Frischluftentstehungsgebiet besitzt sie eine mittlere bis große Bedeutung. Bei vorherrschendem West- bzw. Südwestwind trägt die Eigenheimsiedlung zur klimatischen Entlastung der dichteren Bebauung "Am Schlaatz" bei. Als Kaltluftentstehungsgebiet hat es aufgrund der stark strukturierten, mehrschichtigen Vegetation, die die nächtliche Ausstrahlung und damit die Kaltluftbildung nur eingeschränkt zulässt, eine geringe bis mittlere Wertigkeit.

 

Landschaftsbild

Das Landschaftsbild der Siedlung Eigenheim wird durch die bestehende lockere Einzelhausbebauung, durch großzügige Gartenflächen sowie den umfangreichen Baumbestand geprägt. Vor allem der gut entwickelte Baumbestand in den Privatgärten, aber auch der Straßenbaumbestand im Ravensberg- und Damaschkeweg, erfüllen eine wichtige ortsbildprägende Funktion und verstärken den vorstädtischen Charakter der Siedlung. Der Übergang vom besiedelten Bereich zum Wald erfolgt nahezu idealtypisch.

 

3.7 Altlasten

Das Altlast-/Altlastenverdachtskataster der Stadt Potsdam weist innerhalb des Plangebietes das Grundstück Heinrich-Mann-Allee 84 als Verdachtsfläche gemäß Bundes-Bodenschutzgesetz (BbodSchG vom 17 März 1998, § 2) aus. Auf dem Grundstück befindet sich seit Jahrzehnten eine Kfz-Werkstatt, so dass ein begründeter Verdacht auf eine Ölverunreinigung des Bodens besteht. Weitere Verdachtsflächen und nachgewiesene Altlasten sind innerhalb des Plangebietes nicht bekannt.

 

3.8 Erschließung

Das Plangebiet liegt innenstadtnah an der Heinrich-Mann-Allee, einer Ausfallstraße nach Südosten in Richtung Saarmund. Die verkehrliche Anbindung des Plangebietes erfolgt von der Heinrich-Mann-Allee über den Zufahrtsbereich in Höhe der Waldstraße in Verlängerung des Horstweges oder den weiter südlich gelegenen Knotenpunkt Drewitzer Straße. Zur nördlich anschließenden Siedlung "Am Brunnen" stellt der Heidereiterweg die Verbindung her. Nach Süden, zur Waldstadt II, besteht keine direkte Straßenanbindung.

Alle Grundstücke innerhalb des Plangebietes sind durch öffentliche Straßen erschlossen. Die vorhandenen Straßen im Plangebiet sind endgültig hergestellt, das heißt, dass sie den örtlichen Ausbaugepflogenheiten entsprechend fertiggestellt sind. Einen Sonderfall stellt der Waldweg im westlichen Plangebiet dar. Während die Wohngebäude in dem Block zwischen Vogelsang und Wald hauptsächlich über den Vogelsang erschlossen werden, wurden in der Vergangenheit auf einigen rückwärtigen Grundstücksbereichen Garagen und Wohnhäuser errichtet, die nur über einen unbefestigten, jedoch öffentlich gewidmeten Waldweg angefahren werden können. Durch die Nutzung des Waldweges am 11.6.92 (In-Kraft-Treten des Brandenburger Straßengesetzes, BbgStrG) als öffentliche Straße gilt diese nach § 48 Abs. 7 BbgStrG als gewidmete Verkehrsfläche.

Die öffentlichen Straßen des Plangebietes weisen unterschiedliche Breiten und Ausbaustandards auf. Ein großer Teil der Straßen ist 7 m breit. Hiervon abweichende Straßenbreiten weisen der Damaschkeweg westlich des Vogelsangs (5 m), der Ravensbergweg (12 m), der Heidereiterweg zwischen Damaschkeweg und Ravensbergweg (10 m), der Waldweg östlich des Heidereiterweges (14 m) und die Seitenstraße der Heinrich-Mann-Allee (10 bis 14 m) auf. Die 4 bis 6 m breiten Fahrbahnen sind in der Regel asphaltiert, lediglich kurze Teilstücke des Ravensbergweges und des Damaschkeweges sind gepflastert. Die meist schmalen Gehwege sind zum Teil nur einseitig angelegt, häufig sind sie unbefestigt oder mit Betonplatten belegt. Straßenbäume gibt es in den großzügiger angelegten Straßenzügen des Ravensbergweges, der Waldstraße, der Heinrich-Mann-Allee und im Kreuzungsbereich Heidereiterweg / Damaschkeweg. Nach Angabe des Tiefbauamtes sind die meisten Straßen im Plangebiet ausbau- bzw. instandsetzungsbedürftig. Dies betrifft insbesondere die Befestigung von Gehwegen, die ordnungsgemäße Entwässerung der Straßen und die Verbesserung des Aufbaus der Fahrbahnen mit einem frostsicheren Unterbau.

 

Das Plangebiet ist über die Straßenbahnlinien 92 (Kapellenberg - Drewitz), 93 (Bhf. Rehbrücke - Berliner Vorstadt), 96 (Bhf. Pirschheide - Drewitz) und 98 (Schloss Charlottenhof - Stern), sowie über die Buslinie 611 (Potsdam, Bassinplatz - Bhf. Saarmund) sehr gut an das ÖPNV-Netz angebunden. Die gemeinsame Haltestelle dieser Linien befindet sich in unmittelbarer Nähe des Plangebietes an der Heinrich-Mann-Allee in Höhe der Waldstraße. 600 m südlich davon befindet sich eine weitere Haltestelle, die neben der Straßenbahnlinie 93 und der Buslinie 611 auch noch von der Buslinie 602 (Potsdam, Bassinplatz – Bhf. Schönefeld) angefahren wird.

Der S-Bahnhof Potsdam, der gleichzeitig auch Fern- und Regionalbahnhof ist, liegt rund 2 km nördlich des Plangebietes und ist durch die Bus- und Straßenbahnlinien gut erreichbar. 2,5 km südlich befindet sich der Regionalbahnhof Rehbrücke, der ebenfalls durch Bus- und Straßenbahnlinien gut erreichbar ist.

 

3.9 Ver- und Entsorgung

Alle Grundstücke innerhalb des Plangebietes sind in ausreichendem Maße an das Ver- und Entsorgungsnetz angeschlossen. Die vorhandenen Leitungen liegen vollständig im öffentlichen Straßenland, lediglich der Waldweg verfügt über keinen Leitungsbestand, so dass die am Waldweg gelegenen Flächen über den Vogelsang erschlossen werden müssen. Das Plangebiet ist nicht an das Fernwärmenetz angeschlossen. Die vorhandenen Versorgungsleitungen für Trinkwasser, Strom, Gas und Telefon sind nach Auskunft der zuständigen Versorgungsunternehmen im Plangebiet ausreichend dimensioniert, um auch die Ver- und Entsorgung zusätzlicher Wohneinheiten gewährleisten zu können. Die Schmutzwasserkanalisation ist in Teilen erneuerungsbedürftig. Da im Plangebiet nur eine unzureichende Regenwasserkanalisation vorhanden ist - lediglich der östliche Abschnitt des Ravensbergweges, der südliche Abschnitt des Heidereiterweges und die Heinrich-Mann-Allee verfügen über eine Regenwasserkanalisation - wird das Niederschlagswasser weitgehend auf den Grundstücken versickert.

 

3.10 Immissionsbelastung

Die vorhandenen kleinen Gewerbebetriebe im Plangebiet verursachen nur geringfügige Lärm- und Schadstoffemissionen, die keine wesentlichen Konflikte hervorrufen. Die vereinzelt auftretenden Konflikte zwischen der Gewerbenutzung und der Wohnnutzung sind in erster Linie auf den zeitweise erhöhten Gewerbeverkehr zurückzuführen.

Unmittelbar östlich des Plangebietes verläuft die Heinrich-Mann-Allee. Diese Straße erfüllt eine wichtige Verbindungsfunktion zwischen Rehbrücke und der Potsdamer Innenstadt und weist eine hohe Verkehrsbelastung auf. Der Abstand zwischen der zur Heinrich-Mann-Allee ausgerichteten Bauflucht und der Fahrbahn beträgt zwischen 25 und 100 m. Der Lärmminderungsplan Potsdam errechnet für den an das Plangebiet angrenzenden Abschnitt der Heinrich-Mann-Allee Beurteilungspegel von bis zu 69 dB(A) bei Tag und 59 dB(A) bei Nacht. In wachsendem Abstand zur Heinrich-Mann-Allee sinken die Pegel entsprechend. Gemäß des vereinfachten Ermittlungsverfahren für Lärmimmissionen (Anlage 1 zur 16. Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (16. BimSchV) ist davon auszugehen, dass in den zur Heinrich-Mann-Allee ausgerichteten Grundstücksbereichen noch Lärmimmissionen von 60 dB(A) und mehr auftreten (Tageswert).

 

3.11 Eigentumsverhältnisse

Die Eigentumsverhältnisse sind entsprechend der Parzellierung kleinteilig strukturiert. Die öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen befinden sich im Eigentum der Stadt Potsdam. Die Baugrundstücke befinden sich fast vollständig im Privateigentum. Von den 8 nicht im Privateigentum befindlichen Grundstücken gehören sechs der Gebäudewirtschaft Potsdam, ein Grundstück der Stadt Potsdam und ein Grundstück der Deutschen Post AG. Die meisten Grundstücke sind Eigentum der Bewohner, der Anteil der Mieter ist gering.

Der schmale Waldstreifen am westlichen Rand der Eigenheimsiedlung, als Teil des Forstes Potsdam, wird zwar durch das Amt für Forstwirtschaft bewirtschaftet, befindet sich jedoch in der Verfügungsberechtigung der Bodenverwertungs- und -verwaltungs- GmbH Berlin. Da der Forst Potsdam ehemaliger Preußenbesitz ist, ist davon auszugehen, dass die Fläche an das Land Brandenburg rückübertragen wird.

 

3.12 Planungsrechtliche Situation

Das Plangebiet befindet sich innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles. Da ein verbindlicher Bauleitplan bislang nicht vorliegt, regelt § 34 Baugesetzbuch (BauGB) die Zulässigkeit von Vorhaben. Bei der Beurteilung eines Bauantrages nach § 34 BauGB wird insbesondere auf die Einfügung in die nähere Umgebung geachtet. Aufgrund dieser Rechtslage kann in der Regel nur eine Schließung bestehender Baulücken in vorderer Reihe zugelassen werden.

Innerhalb des Plangebietes sind seit 1996 insgesamt 10 Baugenehmigungen für

eine straßenseitige Bebauung erteilt worden. Die genehmigten Vorhaben

entsprechen im Wesentlichen den geplanten Festsetzungen des

Bebauungsplanes.

4. Planungsbindungen

4.1 Landes- und regionalplanerische Vorgaben

Entsprechend der Funktionszuweisung im System der zentralörtlichen Gliederung Brandenburgs soll die Landeshauptstadt Potsdam als Oberzentrum im engeren Verflechtungsbereich Berlin/Brandenburg entwickelt werden (vgl. Landesentwicklungsplan Brandenburg LEP I – Zentralörtliche Gliederung).

Hinsichtlich der Stadt- und Wohnungsentwicklung ist die in § 17 Abs. 7 LEPro formulierte Zielvorgabe zu berücksichtigen, wonach Flächenpotenziale für zusätzlichen Wohnungsneubau vorrangig im Rahmen der Innentwicklung durch bessere Nutzung bereits besiedelter Flächen (Lückenschließung, Verdichtung etc.), insbesondere im Einzugsbereich öffentlicher Verkehrsmittel, zu erschließen sind. Die für die gesamte Eigenheim-Siedlung geplante Nachverdichtung und Sicherung der Wohnnutzung stehen somit im Einklang mit den allgemeinen Zielen der Landesplanung. Dies ist durch die landesplanerische Stellungnahme zur Bebauungsplanung bestätigt worden.

 

weiteres in der Originalakte bei 02

 

4.3 Landschaftsplan der Stadt Potsdam

Im Landschaftsplan für die Stadt Potsdam wird das Plangebiet als Siedlungsfläche mit hohem Grünanteil ausgewiesen, den es zu erhalten gilt. Die Birken entlang des Ravensbergwegs sind als Allee (nach § 31 BbgNatSchG) ebenso zu schützen wie die ortsbildprägende Baumreihe an der Einmündung des Heidereiterwegs in den Damaschkeweg. Als grundsätzliche landschaftsplanerische Zielvorstellung des Landschaftsplanes Potsdam wird für das Plangebiet die Forderung formuliert, dass der Charakter der Siedlung als Stadtrandsiedlung mit hohem Grünanteil gewahrt werden muss und dass sich Nachverdichtungsmaßnahmen, die in Teilbereichen möglich sind, an diesem Ziel zu orientieren haben. In der Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung zum Landschaftsplan wird der Kompensationsbedarf für die Durchführung des gesamten Bebauungsplans Nr. 25 als mäßig bis gering eingestuft. Es werden Beeinträchtigungen für die Schutzgüter Flora und Fauna, Boden, Wasser und Landschaftsbild erwartet.

 

4.4 Bereichsentwicklungsplan Waldstadt / Schlaatz

 

siehe Originalvorlage

x   ja

 

 

sh. Kostenübersicht unter Punkt 7.8 in der Begründung. Die Veranschlagung der entsprechenden Kostenposition im HH erfolgt durch die zuständigen Fachämter.

 

 

Gesamtkosten - Folgejahre nach 2005   30.000

Eigenanteil       - Folgejahre nach 2005   30.000